Régimen Fiscal de Arrendamiento de Inmuebles

1 02 de abril de 2013 NOTA INFORMATIVA notacefp / 032/ 2013 R gimen Fiscal de Arrendamiento de Inmuebles 1. Introducci n La presente nota parte de la descripci n del r gimen Fiscal de Arrendamiento de inmuebles1, siguiendo con la identificaci n de las principales problem ticas asociadas a dicho r gimen; se alando algunas consideraciones que pudieran representar reas de oportunidad en el sentido de hacer un sistema tributario mexicano m s equitativo y terminar con un caso pr ctico a fin de dar mayor claridad al tema mostrando los procedimientos para determinar los impuestos que deben pagarse en el r gimen de Arrendamiento de Inmuebles . 2. R gimen Fiscal de Arrendamiento de Inmuebles De acuerdo con el C digo Civil Federal, el primer p rrafo del art culo 2398, establece que Hay Arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan rec procamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.

2 En tanto, el diccionario de la Real Academia de la Lengua Espa ola define a los Inmuebles , como bienes construidos para casa, que tambi n pueden ser utilizados como negocio para uso comercial, industrial o de servicios . Dicho lo anterior, para efectos fiscales cuando una persona otorga el uso o goce temporal de un bien inmueble, dicha persona se encuentra obligada al pago de diversos impuestos a nivel Federal, como son: Impuesto Sobre la Renta (ISR), Impuesto Empresarial a Tasa nica (IETU) y el Impuesto al Valor Agregado (IVA), los cuales se describen a continuaci n (ver Anexo). 1 Revisi n de los principales impuestos como son el Impuesto Sobre la Renta (ISR), el Impuesto Empresarial a Tasa nica (IETU) y el Impuesto al Valor Agregado (IVA).

3 2 3. Problem ticas del R gimen Fiscal de Arrendamiento de Inmuebles Mayor evasi n por asimetr a Fiscal entre el arrendador y el arrendatario. Uno de los principales problemas del r gimen de Arrendamiento de Inmuebles es la evasi n Fiscal , seg n estudios dados a conocer por el Servicio de Administraci n Tributaria (SAT)2 la tasa de evasi n de ISR para personas f sicas en este sector fue del 64% para 2002. La elevada tasa de evasi n para el r gimen en estudio, podr a asociarse a la asimetr a Fiscal entre el arrendador y el inquilino; es decir, la Ley del ISR obliga al arrendador a entregar comprobantes fiscales a los inquilinos por los ingresos derivados del Arrendamiento de Inmuebles , pero del lado del inquilino la Ley de ISR no permite que los contribuyentes puedan deducir este tipo de gastos cuando el Arrendamiento es para uso de casa habitaci n.

4 Esta asimetr a Fiscal implica que los contribuyentes trabajador, empresario, maestro, profesionista, comerciante, o de cualquier ndole no puedan deducir (disminuir) de sus ingresos los gastos realizados por Arrendamiento de casa habitaci n. Dicha situaci n podr a implicar varios escenarios: trat ndose del inquilino al no poder deducir los gastos por Arrendamiento de casa habitaci n no le es necesario solicitar el comprobante Fiscal al arrendador; y, ste al no entregar dicho comprobante no declara al SAT los ingresos percibidos, evadiendo as el pago del impuesto. Dicho lo anterior, los ingresos por servicios inmobiliarios y de alquiler de bienes Inmuebles tienen poca participaci n en la recaudaci n total del Impuesto Sobre la Renta; sin embargo, su tasa de evasi n es elevada, de acuerdo con el estudio elaborado por el Colegio de M xico, principalmente por el dif cil control que existe por parte de la autoridad al tratarse de operaciones sin incentivo a que se declaren, tomando en cuenta por una parte que el pago efectuado por el uso o goce temporal de casa habitaci n no es deducible y por otra que dichos ingresos si est n contemplados en la Ley del Impuesto Sobre la Renta para generar un tributo.

5 Limitaci n en el potencial de recaudaci n por beneficios fiscales. Una posible problem tica al r gimen de Arrendamiento de Inmuebles , se refiere al monto que se deja de recaudar por la exenci n del IVA a casa habitaci n, que de acuerdo con el Presupuesto de Gastos Fiscales, la renuncia recaudatoria asciende a 17 mil 740 mdp3. Por lo anterior, se puede inferir que la problem tica actual del r gimen Fiscal de Arrendamiento de Inmuebles representa un deterioro del potencial de recaudaci n por la renuncia recaudatoria al otorgar beneficios fiscales. Una evaluaci n por parte de la SHCP sobre la exenci n del IVA al Arrendamiento de bienes Inmuebles para uso habitacional, podr a hacer evidente la inequidad en el sistema tributario mexicano o en su defecto justificar la p rdida recaudatoria en la medida en que dicha exenci n represente un beneficio a los sectores de la poblaci n m s vulnerables.

6 2 Evasi n Fiscal en el ISR de Personas F sicas con Ingresos por Arrendamiento , El Colegio de M xico; y Evasi n Global de Impuestos: Impuesto Sobre la Renta, Impuesto al Valor Agregado e Impuesto Especial sobre Producci n y Servicio no Petrolero. 3 Esta cifra incluye la venta, renta y pago de intereses de cr ditos hipotecarios de vivienda, por lo que no es posible determinar la cifra particular al Arrendamiento de Inmuebles para uso habitacional. 3 Aumento de la carga administrativa e incremento del pago de impuestos. Con la entrada en vigor del Impuesto Empresarial a Tasa nica, a partir de 2008 los contribuyentes del r gimen Fiscal de Arrendamiento de Inmuebles fueron sujetos de nuevas obligaciones fiscales que se tradujeron en una mayor carga administrativa e impositiva.

7 Hasta 2007, el r gimen de Arrendamiento se consideraba un r gimen Fiscal sencillo en el sentido de que en la mayor a de los casos no era necesario llevar el registro de los gastos, toda vez que los contribuyentes optaban por la deducci n ciega es decir sin comprobantes fiscales. Con la entrada en vigor del IETU la carga administrativa de estos contribuyentes se incrementa toda vez que ahora resulta necesario llevar el control sobre los gastos adem s de calcular un nuevo impuesto que impl citamente se traduce en mayor pago de impuestos como resultado de que el IETU nulifica el beneficio de la deducci n ciega otorgado v a ISR. Baja recaudaci n. En materia de recaudaci n, de acuerdo con los datos disponibles de la Secretar a de Hacienda y Cr dito P blico, al IV trimestre de 2012, en donde reporta la recaudaci n de los impuestos por sector de actividad econ mica, el rubro Servicios inmobiliarios y de alquiler de bienes muebles e intangibles para efectos del ISR muestra una captaci n de 21 mil 340 millones de pesos (mdp) monto que representa del total de recaudaci n, en tanto para IVA, dicho rubro asciende a 14 mil 675 mdp, significando del total captado por dicho impuesto4.

8 4. Consideraciones finales Actualmente el r gimen Fiscal de Arrendamiento de Inmuebles se caracteriza por una alta evasi n Fiscal , detrimento en su potencial recaudatorio derivado de beneficios fiscales, complejidad para la determinaci n de los impuestos y baja recaudaci n; factores que abonan para que nuestro sistema tributario sea inequitativo adem s de debilitar los ingresos p blicos. Por lo anterior, resulta necesario que en el corto plazo se realicen adecuaciones al r gimen Fiscal de Arrendamiento de Inmuebles , con la finalidad de combatir la evasi n, otorgar mayor equidad en los contribuyentes sujetos a este r gimen y simplificar el c lculo de sus impuestos. Para ello, se presentan algunas posibilidades que podr an contribuir a resolver las problem ticas asociadas al r gimen en comento.

9 Combate a la evasi n Fiscal . Posibilidad para que los pagos hechos por Arrendamiento de una casa habitaci n, los contribuyentes puedan deducir parte de dichos gastos en su declaraci n anual del Impuesto Sobre la Renta, como sucede actualmente con los pagos de colegiaturas5. Mayor equidad. Limitar la exenci n del pago del IVA por Arrendamiento de Inmuebles a casa habitaci n, con la finalidad de que dicha exenci n beneficie principalmente a los sectores de la poblaci n m s vulnerables. Simplificaci n tributaria. Trat ndose del r gimen de Arrendamiento de Inmuebles para personas f sicas, podr a unificarse el pago del ISR y del IETU en un solo impuesto, con ello el c lculo se simplificar a mediante reglas claras y establecidas en una sola ley impositiva.

10 4 Cabe se alar que no existen datos desglosados por sector de actividad econ mica en lo que se refiere al Impuesto Empresarial a Tasa nica. 5 Ver nota Gastos Fiscales Asociados a las Personas F sicas en la Declaraci n Anual 2011 . notacefp/027/2012, disponible en: 4 Anexo I. Impuesto Sobre la Renta Cuando un contribuyente percibe ingresos por el otorgamiento del uso o goce temporal de un bien inmueble ya sea para uso habitacional o para uso comercial, ste debe pagar el Impuesto Sobre la Renta de acuerdo con las siguientes caracter sticas: Para efectos de determinar el ISR, la mec nica establece que de los ingresos obtenidos por otorgar el uso o goce temporal de bienes Inmuebles sin importar su uso, los contribuyentes pueden deducir (disminuir) los gastos que se originen relacionados con los Inmuebles que se arrenden.