Recesso dal contratto preliminare di compravendita ...

1 {Rivista}Oc_2006/Oc_11-06/ 16/10/2006 14:54 pagina 913LE SENTENZE ANNOTATE RecessoRecesso dal contrattopreliminare di compravendita :profili sostanzialie processualiFrancesco TedioliDottore in giurisprudenzaSINTESIa) Il giudizio di accertamento dell avvenuto recessoda un contratto preliminare con pluralita`di promit-tenti venditori si deve svolgere nel contraddittorio ditutte le partiIl principio di diritto si applica anche ove venga esercita-ta un azione volta ad ottenere lo scioglimento di un con-tratto preliminare per inadempimento dei promittentivenditori e ove (anche solo) una parte abbia chiestoche le altre siano condannate al pagamento del doppiodella ) Nella domanda di pagamento del doppio dellacaparra e`implicita la domanda di recessoLa Suprema Corte prende in esame l istituto del recessodel contraente non inadempiente, che viene qualificatocome uno speciale strumento risolutivo.

2 Ne chiarisce l am-bito applicativo, le condizioni e gli effetti sul contratto delquale si chiede l estinzione. Si offre, cos `, uno spunto perconfrontare l istituto di cui all art. 1385 con quello ge-nerale di cui all art. 1452 e per evidenziare le differenzeche ricorrono in tema di risarcimento dei danniCassazione civile, sezione III, 11 ottobre 2005, n. 19757 Pres. Vittoria Rel. Perconte Licatese Scardaccione C. c. R. ed altriContratti in genere Caparra Confirmatoria preliminare di vendita Inadempimento Condanna allarestituzione del doppio della caparra Richiesta avanzata dalla parte adempiente Implicita proposizionedella domanda di Recesso Configurabilita` CondizioniNella domanda di restituzione del doppio della caparra, ai sensi dell art.

3 1385, 2 co., , e`gia`implicita, ladomanda di Recesso (Cass., , n. 2032). Pertanto, fin quando resta ferma la prima, permane inevitabil-mente anche la in genere Caparra Confirmatoria Esercizio del Recesso della parte non inadempiente Estinzione del contratto Sostanziale equiparazione alla domanda di risoluzioneIl Recesso del contraente non inadempiente produce l estinzione del contratto , ossia un effetto analogo allarisoluzione per inadempimento disciplinata dagli artt. 1453 ss. Ne risulta che anche il Recesso e`unostrumento di risoluzione del contratto , che trova una condizione legittimante nell importanza concreta del-l altrui inadempimento, ai sensi dell art. 1452 civile Litisconsorzio necessario In genere preliminare di vendita concluso dai comproprie-tari di un bene Indivisibilita`della loro obbligazione Recesso del promissario acquirente Relativa domandadi accertamento Litisconsorzio necessario fra tutti i promissari venditori Sussistenza FondamentoPoiche la promessa di vendita di un bene in comunione da parte dei comunisti da`luogo ad un obbligazioneindivisibile a loro carico ed il relativo contratto non puo`subire modificazioni se non in confronto di tutti,Obbligazioni e Contratti11913novembre 2006{Rivista}Oc_2006/Oc_11-06/ 16/10/2006 14.

4 54 pagina 914LE SENTENZE ANNOTATEl azione con la quale il promissario acquirente chieda l accertamento del proprio diritto di recedere dal con-tratto ai sensi dell art. 1385, 2 co., deve svolgersi nel contraddittorio di tutti i comunisti promissarivenditori, in quanto detto accertamento determina l estinzione del rapporto contrattuale, che e`concepibilesoltanto nei riguardi di tutti detti soggetti. Ne consegue che il giudizio e`soggetto alla regola di litisconsorzionecessario. caparra del contratto e Recesso : due figure affini4. Recesso dal contratto preliminare di vendita e litisconsorzio necessario dei promittenti venditoriIl fattoIl B. R., G. L., J. e D., B. S., C. S. e G. pro-mettevano di vendere, ciascuno per la quota di rispettivaproprieta`, a R.

5 A., il quale prometteva di acquistare, unimmobile sito ad Ancona e denominato Trave .Il prezzo veniva stabilito in lire , di a titolo di caparra confirmatoria, da versarein diverse soluzioni (l ultima rata di entro ), e il saldo in , da pagare al mo-mento del contratto questo non venne pero`rogato, perche il notaiorilevo`l incompletezza del certificato di destinazione ur-banistica, dovuta a un errore materiale dell ufficio comu-nale che l aveva il rifiuto del promittente acquirente a versarel ultima rata della caparra, i promittenti venditori, , notificavano al R. la volonta`di valersi, per taleinadempimento, della clausola risolutiva espressa pat-tuita nell art. 5 del contratto R.

6 , a sua volta, conveniva tutti i promittenti venditori(senza pero`notificare la citazione ), innanzi al Tri-bunale di Ancona, per sentirli condannare, atteso il loroinadempimento, al pagamento del doppio della caparrao quanto meno alla restituzione di quanto avevano una serie di vicende che non occorre rievocare, esegnatamente dopo che l attore aveva anche chiestol accertamento del suo diritto ad esercitare il recessodal contratto per l inadempimento dei convenuti, venivadisposta, con ordinanza del , l integrazione delcontraddittorio nei confronti dei , alla quale nessunadelle parti dava corso nel termine all uopo sentenza del , il Tribunale dichiarava, pertale ragione, l estinzione del sentenza del , la Corte d Appello di Anco-na ha rigettato il gravame principale dei B.

7 , dei C. edella G. e, in accoglimento del gravame incidentaledel R., revocata l ordinanza di integrazione del contrad-dittorio per l assenza del litisconsorzio necessario, haaccertato il diritto dell attore all esercizio del Recesso ,ai sensi dell art. 1385, 2 co., , dal contratto prelimi-nare, per inadempimento dei convenuti; ha condannatogli appellanti, in solido, al pagamento, in favore dell ap-pellato, di lire ( x 2), oltre la cassazione di tale sentenza hanno proposto sepa-rati ricorsi i C. (n. 20521/2004 ) e i B. e la G. (n. 20642/2004 ), i primi con otto e i secondi con sette con controricorso ad entrambi i ricorsi il R., men-tre i C. aderiscono al secondo ricorso, associandosi allecensure ivi ricorrenti hanno depositato una motivazioneE` preliminare , ai sensi dell art.

8 335 , la riunione i ricorrenti, col primo motivo, denunciano la viola-zione degli artt. 24 Cost., 101, 102 e 307 e 1292 ss.,1385 e 1453 nonche vizio di motivazione (art. 360, n. 3,4 e 5, ).Sostengono che il contratto preliminare di compravendi-ta del aveva ad oggetto un immobile in comu-nione per quote indivise e vedeva quale promittenteacquirente un unica persona fisica e quale parte promit-tente venditrice una pluralita`di soggetti, ovvero tutti icomproprietari dell immobile, ciascuno in relazione e inproporzione alla rispettiva quota. Dal punto di vista so-stanziale la vendita aveva una pluralita`di promittentivenditori, ma come oggetto un unico fondo consideratonella sua interezza, sicche , con la sottoscrizione del con-tratto, le parti hanno dato vita ad un unico rapportoinscindibile comune a piu` soggetti, obbligandosi adadempiere reciproche ma indivisibili `fuori discussione quindi, ad avviso di tutti i ricorrenti,l esistenza del litisconsorzio necessario, malamente ne-gato dal giudice di appello, in presenza di un azione co-stitutiva volta a conseguire lo scioglimento del contratto ,o anche, in via semplicemente dichiarativa.

9 L accerta-mento del diritto del promittente acquirente al recessoper l asserito inadempimento dei promittenti configura infatti uno speciale strumento risolu-tivo equiparabile a quello che consegue all esercizio del-l azione di cui agli artt. 1453 ss. Di qui l esigenza che ilcontratto si sciolga o perduri per tutti i soggetti compo-nenti la parte promittente venditrice e che dunque laquestione controversa sia decisa nel contraddittorio ditutti i singoli promittenti sentenza di appello, emessa all esito di un giudizio alquale non hanno partecipato i , ovvero a contraddit-torio non integro, e`pertantoinutiliter le residue censure i ricorrenti deducono: l assenzadell asserito inadempimento dei promittenti venditori(2 motivo del 1 ricorso e 4 motivo del 2 ricorso);l impossibilita`di esercitare il Recesso da un contrattogia`risolto per effetto della clausola risolutiva espressa(3 motivodel1 edel2 ricorso).

10 L ultrapetizione,es-sendo stato dichiarato il Recesso in assenza di un e-spressa domanda (4 motivo del 1 ricorso); l inammis-novembre 2006914 Obbligazioni e Contratti11{Rivista}Oc_2006/Oc_11-06/ 16/10/2006 14:54 pagina 915LE SENTENZE ANNOTATE sibilita`del mutamento dell originaria domanda di ac-certamento dell inadempimento in domanda di accer-tamento del diritto ad esercitare il Recesso (5 motivodel 1 ricorso e 3 motivo del 2 ricorso); l intervenutaremissione del debito, per effetto della rinuncia agliatti, verso i , con la conseguente liberazione anchedegli altri condebitori (6 motivo del 1 ricorso e 2 motivo del 2 ricorso); l indebito cumulo di interessi erivalutazione in un debito di valuta (7 motivo del 1 ricorso e 6 motivo del 2 ricorso); l erronea condannaalla restituzione del doppio della caparra stabilita nelcontratto (lire )invece del doppio della ca-parra versata (lire ) (8 motivo del 1 ricor-so e 6 motivo del 2 ricorso); il difetto di motivazionesulle vere cause della mancata stipulazione, riferite dalteste T.