RELAZIONE DI STIMA ANALITICA - Blumatica

1 RELAZIONE DI STIMA ANALITICA . per la determinazione del pi probabile valore di mercato STIMA per MCA (Market Comparison Approach). Comune di PONTECAGNANO FAIANO. Oggetto Valutazione unit immobiliare per civile abitazione di propriet Blumatica . Committente Blumatica srl Consulente Tecnico Ing. Claudio Ciciriello Data incarico 07/06/2016. OGGETTO. perizia di STIMA ANALITICA tesa ad individuare il pi probabile valore di mercato del seguente bene immobiliare con il metodo STIMA per MCA (Market Comparison Approach): Fabbricato sito nel comune di PONTECAGNANO FAIANO (SA) via irno COMMITTENTE E PROPRIETARIO. Blumatica srl, sede legale in Pontecagnano Faiano (SA),via Irno snc, Partita IVA 34561255641. CONSULENTE TECNICO. Ingegnere Claudio Ciciriello, nato a SALERNO il 05/01/1949 e residente nel Comune di BATTIPAGLIA (SA), Via Domodossola 49/F, codice fiscale CCRCLD49A05H703J, con studio in PONTECAGNANO FAIANO, Via Irno, iscritto all'Albo Ordine degli Ingegneri della Provincia di Salerno al numero 996 il 05/04/1975.

2 METODO DI STIMA UTILIZZATO. La valutazione dei cespiti stata effettuata con il metodo del Market Comparison Approach (MCA), metodo che consente di stimare il valore di un immobile mediante il confronto tra lo stesso ed altri immobili simili presi a confronto e contrattati in tempi non troppo lontani e di prezzi e caratteristiche noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato dell'immobile da valutare. Il valore di mercato l'ammontare stimato per il quale un determinato immobile pu essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un'adeguata attivit di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacit , con prudenza e senza alcuna costrizione. Il metodo prevede il confronto delle caratteristiche tecnico-economiche dell'immobile da stimare con quelle degli immobili simili e si basa sul principio che stabilisce che il mercato fisser il prezzo dell'immobile da stimare allo stesso modo con cui ha fissato i prezzi degli immobili simili presi a confronto.

3 L'immobile oggetto della valutazione viene definito Subject , mentre gli immobili presi a confronto vengono definiti Comparabili (Comparabile 1, Comparabile 2, ecc.). Dopo avere rilevato i prezzi e le caratteristiche degli immobili simili a quello da valutare, si applicano una serie di aggiustamenti ai prezzi stessi, in modo da trasformare il comparabile nel subject per ottenere il prezzo corretto che quello dell'immobile comparabile supposto con le caratteristiche del subject. Applicando lo stesso ragionamento a tutte le caratteristiche immobiliari viene determinata l'incidenza di ogni sigola caratteristica nella formazione del prezzo di una unit immobiliare. Applicando poi un aggiustamento al prezzo dei comparabili possibile individuare il valore di mercato dell'immobile oggetto della STIMA , vale a dire del subject.

4 Pagina 2 di 9. PREMESSA. Nomina ed accertamenti richiesti al Consulente Il sottoscritto Ingegnere Claudio Ciciriello, avendo ricevuto incarico da Blumatica srl, in data 07/06/2016, di redigere perizia di STIMA per MCA (Market Comparison Approach), al fine di individuare il pi probabile valore di mercato degli immobili indicati in oggetto, si recato in sopralluogo agli stessi, ed esperiti gli opportuni accertamenti, in grado di relazionare quanto segue. OPERAZIONI PERITALI E RICERCHE DOCUMENTALI. Ubicazione L'immobile oggetto della presente perizia ubicato in Comune: PONTECAGNANO FAIANO (SA). Indirizzo: via irno snc , CAP 84098. Sopralluoghi, rilievi ed indagini effettuate Il sottoscritto, a seguito dell'incarico ricevuto, ha ritenuto opportuno esperire sopralluogo all'immobile in oggetto, durante il quale ha potuto riscontrare elementi utili al fine di poter individuare il pi probabile valore di mercato dello stesso.

5 Elenco sopralluoghi effetuati: Al fine di ottenere una STIMA il pi attendibile e coerente possibile con l'attuale mercato delle compravendite, l'indagine peritale stata preceduta da opportune ricerche documentali, tese a consacrare il bene nella sua consistenza, oltre che da indagini di mercato per beni similari ubicati nella zona di interesse. Individuazione catastale A seguito dell'incarico conferito, lo scrivente ha ritenuto opportuno effettuare accessi presso i competenti uffici dell'Agenzia del Territorio, al fine di acquisire: estratti di mappa catastale visure catastali attuali planimetrie catastali attuali Pagina 3 di 9. SCHEDA DESCRITTIVA IMMOBILE. Ubicazione Comune: PONTECAGNANO FAIANO ( SA). Indirizzo: via irno, CAP 84098. Descrizione e confini Appartamento confinante con strada comunale e giardino di propriet.

6 Pianta Copertura Pagina 4 di 9. Stralcio della Zonizzazione Acustica Propriet . Soggetto Diritto Quota Blumatica srl Piena propriet 1/1. Dati catastali Tipo catasto: Fabbricati Foglio: 23. Mappale: 226. Subalterno: 1. Categoria: A/2. Consistenza: 128. Rendita catastale: 679,00. Valore catastale: ,00. Valore mercato /mq Valore Locazione /mq Stato Tipologia Zona conservativo Minimo Massimo Superficie Minimo Massimo Superficie OMI. Abitazioni civili NORMALE ,00 ,00 Lorda 3,20 4,50 Lorda Dati Urbanistici e stato giuridico Edificio civile in zona edificabile B2. Certificato di agibilit rilasciato dal Comune di Pontecagnano Faiano in data 11/02/2015. Stato di conservazione e manutenzione unit produttiva Fabbricato monofamiliare di recente costruzione in buone condizioni di manutenzione interna. Rifiniture di lusso.

7 Stato di conservazione e manutenzione edificio Edificio praticamente nuovo di recente costruzione. Stato di conservazione ottimo. Pagina 5 di 9. Impianti tecnologici Impianto di riscaldamento e di condizionamento di buona qualit . Finiture Finiture di ottima marca e ben esguite. Atti di provenienza Atto di compravendita a rogito Notaio Barela di Battipaglia, via Roma 23 in data 06/06/2016, repertorio 234, raccolta 23, registrato a Eboli in data 09/06/2016 al n. , vol. 34 e trascritto presso la Conservatoria dei di SALERNO in data 03/03/2012 al n. 23886/12. Certificazioni Certificazione Energetica, redatta da Ing. Claudio Ciciriello in data 03/05/2016. Certificazione Acustica, redatta da Ing. Claudio Ciciriello in data 03/05/2016. INDAGINI DI MERCATO. La STIMA stata effettuata con la metodologia MCA (Market Comparison Approach), che permette di stimare il valore di un immobile mediante confronto tra l'immobile stesso ed altri immobili simili a questo presi a confronto e contrattati di recente, di prezzi noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato dell'immobile da valutare.

8 Ci possibile mediante il confronto delle caratteristiche tecnico-economiche dell'immobile da stimare con quelle degli immobili simili. Pagina 6 di 9. VALUTAZIONE E STIMA IMMOBILE. CALCOLO DELLE SUPERFICI COMMERCIAL. Totale Superfici coperte calpestabili N parti Lunghezza Larghezza Superficie Soggiorno 6,50 4,85 31,53. Cucina-Pranzo 4,95 5,20 25,74. Disimpegni 10,25 1,20 12,30. Letto matrimoniale 4,50 4,25 19,13. Letto 3,80 4,25 16,15. Studio 4,35 4,00 17,40. Bagno 3,70 1,85 6,85. WC 4,50 1,40 6,30. Superficie lorda 135,39. Superfici coperte calpestabili (100%). Superficie commerciale 135,39. Totale Superfici pareti perimetrali esterne N parti Lunghezza Larghezza Superficie Pareti esterne da 35 cm 2,00 11,20 0,35 7,84. Pareti esterne in tufo da 40 cm 8,60 0,40 3,44. Superficie lorda 11,28. Superfici pareti perimetrali esterne (100%).

9 Superficie commerciale 11,28. Totale Superfici pareti interne N parti Lunghezza Larghezza Superficie Tramezzature interne da 15 cm 21,20 0,15 3,18. Tramezzature interne da 10 cm 6,40 0,10 0,64. Superficie lorda 3,82. Superfici pareti interne (100%). Superficie commerciale 3,82. Superfici scoperte - Balconi, terrazzi e similari Totale N parti Lunghezza Larghezza comunicanti Superficie Balcone EST 4,60 1,40 6,44. Balconi OVEST 2,00 3,10 1,40 8,68. Superfici scoperte - Balconi, terrazzi e similari Superficie lorda 15,12. comunicanti (30% fino a 25m ; 10% sulla quota Superficie commerciale 4,54. eccedente). Pertinenze accessorie - Cantine, soffitte e Totale N parti Lunghezza Larghezza similari comunicanti Superficie Cantina seminterrata 4,60 2,25 10,35. Pertinenze accessorie - Cantine, soffitte e similari Superficie lorda 10,35.

10 Comunicanti (50%) Superficie commerciale 5,18. Superficie utile netta 135,39. Superficie utile lorda 139,21. Superficie commerciale 160,21. Pagina 7 di 9. Saggio di variazione annuale del mercato immobiliare: 1,00%. N Descrizione Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Subject Appartamento via Appartamento via Appartamento via 1 Descrizione comparabile Roma 22 Sondrio 15 Cavour 121. Dati del contratto 2 Prezzo di vendita ,00 ,00 ,00. 3 Data del contratto 03/02/2016 07/04/2016 02/05/2016 09/06/2016. 4 Differenziale [in mesi] -4 -2 -1. 5 Prezzo marginale - 120,83 - 173,33 - 158,96. 6 Prezzo della caratteristica 483,32 346,66 158,96. Superfici 7 Superficie commerciale [m ] 120,00 178,00 142,00 160,21. 8 Differenziale 40,21 -17,80 18,21. 9 Prezzo al m Superficie ,33 ,54 ,31. 10 Prezzo marginale Superficie ,54 ,54 ,54.