SONDERKLIENTENINFO AUSGABE 2/2017 …

1 S O N D E R K L I E N T E N I N F O A U S G A B E 2/2017 . STEUEROPTIMAL VERMIETEN. Inhaltsverzeichnis: 1 Praxistipps zum steueroptimalen Vermieten .. 3. 3. Vor Vermietungsbeginn .. 4. Abschreibung f r Abnutzung (AfA) .. 5. Herstellungs-/ Instandhaltungs-/ Instandsetzungsaufwand .. 7. Gemischt genutzte Geb ude .. 9. 9. Liebhaberei .. 9. 2 ABC der Werbungskosten bei Eink nften aus Vermietung und Verpachtung .. 10. 3 Umsatzsteuer .. 14. Vermietung zu Wohnzwecken .. 14. Gesch ftsraumvermietung .. 14. Kleinunternehmerregelung .. 15. Verkauf des Mietobjekts .. 15. Vorsteuerabzug bei teilweiser Privatnutzung .. 16. 4 bertragung von Liegenschaften .. 17. STEUEROPTIMAL VERMIETEN. Sehr geehrte Damen und Herren, liebe Freunde des Hauses, Investitionen in Immobilien erfreuen sich schon l nger gro er Beliebtheit und dieser Trend wird auch sicher noch lange anhalten. Deshalb ist steueroptimale Vermietung ein sehr wichtiges Thema das wir Ihnen mit dieser Info-Brosch re n her bringen und erl utern m chten.

2 Wir w nschen Ihnen eine spannende Lekt re und sind bei Fragen gerne f r Sie da. Mag. Markus Raml Dr. Robert Herger Steuerberater und Wirtschaftspr fer und Unternehmensberater Steuerberater Hinweis: Wir haben die vorliegende Klienten-Info mit gr tm glicher Sorgfalt erstellt, bitten aber um Verst ndnis daf r, dass sie weder eine pers nliche Beratung ersetzen kann noch dass wir irgendeine Haftung f r deren Inhalt bernehmen k nnen. Seite 2. 1 Praxistipps zum steueroptimalen Vermieten Allgemeines Einstufung Einkunftsart Bei den Eink nften aus Vermietung und Verpachtung handelt es sich um sogenannte au erbetriebliche Eink nfte. Diese Einkunftsart liegt nur dann vor, wenn die T tigkeit nicht bereits unter eine betriebliche Einkunftsart (zB Eink nfte aus Gewerbebetrieb) f llt. Wird zB. ein betriebliches Geb ude vermietet, geh ren diese Vermietungseink nfte zu den Eink nften aus Gewerbebetrieb dazu. Unter die Eink nfte aus Vermietung und Verpachtung fallen insbesondere die Eink nfte aus der Nutzungs berlassung privater Liegenschaften, aber auch die berlassung von Rechten.

3 Geht die T tigkeit eines Vermieters jedoch ber die blo e Nutzungs berlassung (=Verm gensverwaltung) hinaus, was insbesondere vorliegt wenn weitere Leistungen wie zB. Verpflegung der Mieter, t gliche Reinigung, etc, erbracht werden, liegen Eink nfte aus Gewerbebetrieb vor. Die wesentlichen steuerlichen Unterschiede zwischen einer gewerblichen Vermietung und einer au erbetrieblichen Vermietung sind: Der gesetzliche AfA-Satz betr gt bei der gewerblichen Vermietung seit mindestens 2,5 %, au er bei Vermietung zu Wohnzwecken liegt der AfA-Satz bei 1,5%. Bei der au erbetrieblichen Vermietung betr gt der AfA-Satz grunds tzlich 1,5 % (keine Erh hung auf 2,5% wenn Gesch ftsr umlichkeiten vermietet werden). Verluste sind im betrieblichen Bereich vortragsf hig (bei doppelter Buchhaltung und bei Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ohne zeitliche Beschr nkung); im au erbetrieblichen Bereich sind Verluste hingegen nicht vortragsf hig (ein Verlustausgleich innerhalb desselben Veranlagungsjahres ist jedoch m glich).

4 Ver u erungsgewinne unterliegen im Fall einer gewerblichen Vermietung dem progressiven Einkommensteuersatz von bis zu 55 %, w hrend Ver u erungsgewinne privater Grundst ckver u erungen (au erbetriebliche Vermietung) dem 30 %igen Sondersteuersatz unterliegen. Zufluss-Abfluss-Prinzip Die (positiven oder negativen) Eink nfte aus Vermietung und Verpachtung werden grunds tzlich in dem Jahr steuerlich ber cksichtigt, in dem sie tats chlich zu- oder abflie en (sogenanntes Zufluss-Abfluss-Prinzip). Dies ist bei Barzahlung der Zeitpunkt der bergabe des Geldes und bei Bank berweisungen der Zufluss bzw Abfluss am Bankkonto. Hinweis: Wir haben die vorliegende Klienten-Info mit gr tm glicher Sorgfalt erstellt, bitten aber um Verst ndnis daf r, dass sie weder eine pers nliche Beratung ersetzen kann noch dass wir irgendeine Haftung f r deren Inhalt bernehmen k nnen. Seite 3. Vor Vermietungsbeginn Vorweggenommene Werbungskosten Steuerlich abzugsf hige Werbungskosten k nnen bereits vor Beginn der tats chlichen Vermietung, also bereits bevor Einnahmen zuflie en, geltend gemacht werden.

5 Voraussetzung ist allerdings, dass eine konkrete Vermietungsabsicht besteht und diese auch entsprechend dokumentiert ist (zB Vorlage von Inseraten, Kontaktaufnahme mit Maklern, Besichtigungsprotokolle oder Vereinbarungen mit k nftigen Mietern, etc). Nach st ndiger Rechtsprechung m ssen Umst nde vorliegen, die ber die blo e Absichtserkl rung zur k nftigen Einnahmenerzielung hinausgehen und klar und deutlich nach au en in Erscheinung treten. Ist ein ausreichend klarer Zusammenhang mit den k nftigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nachweisbar, kommen als sogenannte vorweggenommene Werbungskosten zB. in Betracht (vgl EStR Rz 4035): Schuldzinsen f r die Anschaffung des Baugrundes, ffentliche Abgaben vom Grundbesitz bis zur Fertigstellung des Geb udes, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten um ein Geb ude in vermietungsbereiten Zustand zu versetzen, Absetzung f r Abnutzung (AfA) von der Bereitstellung zur Vermietung bis zur effektiven Vermietung.

6 Abschreibungsbeginn Ab dem Zeitpunkt der Bereitstellung zur Vermietung kann die AfA geltend gemacht werden, auch wenn die tats chliche Vermietung erst zu einem sp teren Zeitpunkt beginnt. Wird daher ein Geb ude mit konkreter Vermietungsabsicht angeschafft, kann die AfA bereits ab Anschaffung abgesetzt werden. Vergebliche Werbungskosten Vergebliche Aufwendungen sind ebenso steuerlich absetzbar, sofern ein ernsthaftes Bem hen des Abgabepflichtigen zur Einkunftserzielung (zB nachhaltiges Bewerben eines leer stehenden Bestandobjektes in Zeitungsinseraten) vorliegt. Eine blo e Absichtserkl rung reicht nicht aus. ZB stellen Honorarzahlungen an Architekten und Anwaltskosten f r die in Angriff genommene Errichtung eines Wohngeb udes zum Zwecke der Vermietung Werbungskosten dar, auch wenn die tats chliche Errichtung und Vermietung (zB aus Wirtschaftlichkeits berlegungen oder nderung der F rderbestimmungen, etc) unterbleibt (vgl EStR Rz 4037).

7 Exkurs: Nachtr gliche Werbungskosten Auch Aufwendungen, die erst nach Beendigung der Vermietung anfallen, sind abzugsf hig sofern ein Zusammenhang mit der fr heren Vermietung gegeben ist. ZB: Noch nicht abgesetzte Instandhaltungs- bzw Instandsetzungsf nfzehntel/-zehntel, Nachzahlungen an Betriebskosten, die die Zeit der Vermietung betreffen, Zinsen f r die Zeit bis zur Einstellung der Vermietungst tigkeit (vgl EStR Rz 4036). Hinweis: Wir haben die vorliegende Klienten-Info mit gr tm glicher Sorgfalt erstellt, bitten aber um Verst ndnis daf r, dass sie weder eine pers nliche Beratung ersetzen kann noch dass wir irgendeine Haftung f r deren Inhalt bernehmen k nnen. Seite 4. Abschreibung f r Abnutzung (AfA). AfA-Satz Die gesetzliche AfA betr gt bei Eink nften aus Vermietung und Verpachtung 1,5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten (das entspricht einer Nutzungsdauer von 66,67. Jahren). Ein h herer AfA-Satz kann nur angewandt werden, wenn eine k rzere Nutzungsdauer des Geb udes durch ein Gutachten ber den Bauzustand nachgewiesen wird.

8 Bei Geb uden, die vor 1915 erbaut wurden, kann laut Finanzverwaltung auch ohne Gutachten ein AfA-Satz von h chstens 2 % angewandt werden. Achtung: Nicht ma geblich ist bei den Eink nften aus Vermietung und Verpachtung die Nutzungsart durch den Mieter. Der AfA-Satz betr gt daher auch dann bis zu 1,5%, wenn der Mieter das Mietobjekt nicht zu Wohnzwecken n tzt. Die angef hrten AfA-S tze gelten auch f r Geb ude, die in gebrauchtem Zustand erworben wurden. Ein Nachweis eines h heren AfA-Satzes durch ein Gutachten wird daher insbesondere bei lteren Geb uden sinnvoll sein. AfA-Bemessungsgrundlage Abschreibbar ist nur das abnutzbare Geb ude oder abnutzbare Grundst ckseinrichtungen (Wege oder Pl tze), nicht hingegen der nicht abnutzbare Grund und Boden. Seit ist gesetzlich der Grundanteil bei bebauten Grundst cken 40%. Aufgrund der eigenen Grundanteilsverordnung kann der Grundanteil pauschal je nach Lage und Beschaffenheit aber auch 30% oder 20% % des Gesamtwertes ausmachen.

9 Grund Einwohner/Gemeinde EUR/m f r Wohn/Gesch ft anteil baureifes Land seinheiten 20 % weniger als und weniger als EUR. 400. 30% zumindest oder mehr als EUR und mehr als 10. 400. 40% zumindest oder mehr als EUR und weniger als 10. 400. Hinweis: Wir haben die vorliegende Klienten-Info mit gr tm glicher Sorgfalt erstellt, bitten aber um Verst ndnis daf r, dass sie weder eine pers nliche Beratung ersetzen kann noch dass wir irgendeine Haftung f r deren Inhalt bernehmen k nnen. Seite 5. Die AfA-Bemessungsgrundlage ist weiters abh ngig davon, ob das Geb ude entgeltlich oder unentgeltlich erworben wurde. Als Basis f r die Berechnung der AfA kommen in Betracht (nachstehende Tabelle in Anlehnung an Ing. Mag. Walter Stingl sowie Infoblatt der WKO ): Art des Zeitpunkt der Vermietung AfA-BMGL ab Erwerbs Entgeltlich Unmittelbar nach Erwerb Anschaffungs- bzw (Kauf/Herstellung) Herstellungskosten (AK/HK). Entgeltlich Nicht unmittelbar nach Erwerb, aber erstmalig durch (Kauf/Herstellung) denselben Steuerpflichtigen (zB nach anf nglicher Privatnutzung).

10 A) Altverm gen dh Geb ude vor erworben a) Fiktive AK. b) Neuverm gen dh Geb ude nach b) AK. erworben Entgeltlich Unterbrechung der Vermietung und sp tere Buchwertfortf hrung (Kauf/Herstellung) Wiederaufnahme der Vermietung durch denselben Steuerpflichtigen (zB zwischenzeitige Privatnutzung). Unentgeltlich Durchgehende Vermietung (Weitervermietung) Buchwertfortf hrung Unentgeltlich Wiederaufnahme der Vermietung innerhalb von 10 Jahren Buchwertfortf hrung nach Vermietungsende durch Rechtsvorg nger Unentgeltlich Wiederaufnahme der Vermietung erst nach mehr als 10 Fiktive AK. Jahren nach Vermietungsende des Rechtsvorg ngers Unentgeltlich Erstmalige Vermietung (keine vorherige Vermietung des Rechtsvorg ngers). a) Fiktive AK. a) Altverm gen, dh Geb ude wurde vom Rechtsvorg nger vor erworben b) AK (des Rechts- b) Neuverm gen, dh Geb ude wurde vom vorg ngers). Rechtsvorg nger nach erworben Hinweis: Wir haben die vorliegende Klienten-Info mit gr tm glicher Sorgfalt erstellt, bitten aber um Verst ndnis daf r, dass sie weder eine pers nliche Beratung ersetzen kann noch dass wir irgendeine Haftung f r deren Inhalt bernehmen k nnen.