Steuerliche Grundregeln für grenzüberschreitende ...

1 Steuerliche Grundregeln f r grenz berschreitende Immobilieninvestitionen SeiteDeutschland 3 1. Erwerb einer Immobilie in Deutschland 3 2. Laufende Besteuerung 4 3. bertragung von Immobilien 5 4. Aspekte zur Vermeidung der Doppelbesteuerung 7 sterreich 8 1. Erwerb einer Immobilie in sterreich 8 2. Laufende Besteuerung 9 3. bertragung von Immobilien 11 4. Aspekte zur Vermeidung der Doppelbesteuerung 11 Schweiz 13 1. Erwerb einer Immobilie in der Schweiz 13 2. Laufende Besteuerung 14 3. bertragung von Immobilien 15 4. Aspekte zur Vermeidung der Doppelbesteuerung 16 Italien 18 1. Erwerb einer Immobilie in Italien 18 2. Laufende Besteuerung 19 3. bertragung von Immobilien 21 4. Aspekte zur Vermeidung der Doppelbesteuerung 23 Frankreich 24 1. Erwerb einer Immobilie in Frankreich 24 2. Laufende Besteuerung 24 3. bertragung von Immobilien 26 4. Aspekte zur Vermeidung der Doppelbesteuerung 27 InhaltsverzeichnisDACHIF 2010 Steuerliche Grundregeln f r grenz berschreitende Immobilieninvestitionen 1.

2 Erwerb einer Immobilie in Deutschlanda) Rechtliche Rahmenbedingungen Der Erwerb einer in Deutschland belegenen Immobilie kann nur nach den Vorschriften des deutschen Rechts erfolgen. Die h ufigste Form des Immobiliengesch fts ist der Grundst ckskauf. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. F r den Eigentumserwerb ist zwingend die Eintragung des Erwerbers in das Grund-buch erforderlich. Grundbuchf hig sind in Deutschland nat rliche Personen sowie rechtsf hige und teilrechtsf hige Gesell-schaften (GbR, KG, GmbH, AG). Auch Kapitalgesellschaften, die nach ausl n-dischem Recht gegr ndet wurden, k nnen in Deutschland Immobilien erwerben und im Grundbuch als Eigent mer eingetragen ) Grunderwerbssteuer / Sonstige Erwerbskosten Die steuerlichen Regeln f r Immobilien insgesamt gelten im Wesentlichen auch f r einzelne Wohnungen wie etwa vermietete Eigentumswohnungen oder Ferienwohnun-gen.

3 Diese Wohnungen werden im Folgenden daher nicht einzeln erw hnt. In Deutschland unterliegt der Erwerb einer Immobilie der Grunderwerbssteuer. Soweit zum Verm gen einer Personen- oder Kapi-talgesellschaft inl ndische Immobilien ge-h ren, unterliegen auch unmittelbare und mittelbare bertragungen von mindestens 95 % der Gesellschaftsanteile sowie unter Erf llung bestimmter Voraussetzungen die Vereinigung von mindestens 95 % der Gesellschaftsanteile in der Hand eines Erwerbers der Grunderwerbssteuer. Ausnahmen von der Grunderwerbssteuer-pflicht bestehen insbesondere bei einem Immobilienerwerb von Todes wegen oder einer Immobilienschenkung unter Leben-den beim Erwerb vom Ehegatten und bei Umstrukturierungen im Konzern. Hier kann allerdings Erbschafts- oder Schenkungssteu-er anfallen. Die Grunderwerbssteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung, also grund-s tzlich nach dem Kaufpreis.

4 Der Steuersatz betr gt in den meisten Bundesl ndern 3,5 % der Bemessungsgrundlage; die Bun-desl nder Berlin, Hamburg und Sachsen-Anhalt haben den Steuersatz auf 4,5 % angehoben. Neben der Grunderwerbssteuer fallen in Deutschland noch Kosten f r den Notar und Kosten f r die Grundbucheintragung in H he von ca. 1,5 bis 2 % des Kaufpreises an. Falls ein Makler beauftragt wurde, kommt auch das Honorar f r den Makler ) Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer) Der Verkauf einer Immobilie ist in Deutsch-land in der Regel von der Umsatzsteuer befreit. Der Verk ufer hat jedoch unter bestimmten Voraussetzungen die M g-lichkeit, zur Umsatzsteuer zu optieren und auf die Steuerbefreiung zu verzichten. Dies kann dann z. B. sinnvoll sein, wenn der K ufer zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Der bei Immobilienver u erungen im Falle einer Option zur Umsatzsteuer anzuwen-dende Umsatzsteuersatz betr gt derzeit 19 %.

5 D) Erwerb von Immobiliengesellschaften Um im Ver u erungsfall die Wahl zwischen der Ver u erung der Immobilien und der Ver u erung der Anteile der Gesellschaft, die die Immobilien h lt, zu haben, erwerben viele Investoren Grundbesitz durch eine Kapitalgesellschaft (Immobiliengesellschaft) oder Personengesellschaft. Kommt es sp ter im Zuge der Anteilserwerbe zu einer Verei-nigung von mindestens 95 % der Anteile an der Gesellschaft in der Hand eines Erwer-bers, unterliegt dies der Grunderwerbssteu-er mit den oben genannten Steuers tzen. Die Grunderwerbssteuer wird jedoch nur auf den Wert der Immobilien erhoben. Be-messungsgrundlage ist nicht der Kaufpreis der Anteile, sondern der sog. Bedarfswert der Immobilien nach dem Bewertungsge-setz. Dieser liegt in der Regel unter dem Verkehrswert der Immobilie allerdings geht der Bundesfinanzhof von dessen Verfass- sungswidrigkeit aus und beabsichtigt eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht.

6 Vorsicht: Auch die bertragung der Anteile von ausl ndischen Muttergesellschaften DeutschlandDACHIF 2010 Steuerliche Grundregeln f r grenz berschreitende Immobilieninvestitionen deutscher Immobiliengesellschaften ist un-ter Umst nden grunderwerbsteuerpflichtig, selbst wenn der Vorgang der bertragung ertragsteuerlich neutral Laufende Besteuerunga) Einkommenssteuer Nat rliche Personen, die ihre Immobilie nur privat nutzen oder unentgeltlich Dritten berlassen, erzielen in Deutschland keine Eink nfte aus Vermietung und verpachtung und unterliegen insoweit auch nicht der deutschen Einkommenssteuer. Bei einer Vermietung m ssen die Eink nfte aus der Vermietung und verpachtung in Deutschland versteuert werden. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Vermietungst -tigkeit nicht dazu geeignet ist, auf Dauer gesehen bersch sse zu erzielen (z. B. bei gemischter Vermietung / Eigennutzung von Ferienwohnungen).

7 Die Ermittlung der Eink nfte aus Vermietung und verpachtung erfolgt bei nat rlichen Personen und verm gensver-waltenden Personengesellschaften durch Ermittlung des berschusses der Einnah-men ber die Werbungskosten, bei gewerb-lich gepr gten Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften durch Betriebsverm -gensvergleich (Gewinn). Als Werbungs- kosten / Betriebsausgaben werden alle Ausgaben ber cksichtigt, die im Zusam-menhang mit der Immobilie stehen. Hierzu geh ren auch die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie und die Fremdkapitalzinsen f r die Finanzierung des Erwerbs. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten k nnen jedoch nicht sofort in vollem Umfang, sondern nur anteilig durch plan-m ige Abschreibungen abgezogen werden. Grundlage f r die Ermittlung der Absetzungen f r Abnutzungen (AfA) sind nur die Anschaffungs- oder Herstellungs-kosten des Geb udeanteils.

8 Der Grund und Boden wird nicht (planm ig) abgeschrie-ben. Abh ngig von der Fertigstellung des Geb udes, der Zugeh rigkeit zum Privat- oder Betriebsverm gen und dem Vermie-tungszweck betr gt die j hrliche AfA zwi-schen 2 und 3 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten des Geb udes. Gerade bei gr eren fremdfinanzierten Investitionen ist zu beachten, dass mit der Unternehmenssteuerreform 2008 in Deutschland die sog. Zinsschranke einge-f hrt wurde, nach der Zinsaufwendungen eines Betriebs steuerlich nur bis zur H he des Zinsertrags, dar ber hinaus nur bis zur H he von 30 % des EBITDA (Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) abziehbar sind. Zinsaufwendungen, die im Veranlagungszeitraum nicht abgezo-gen werden d rfen, sind in die folgenden Veranlagungszeitr ume vorzutragen und erh hen die Zinsaufwendungen dieser Veranlagungszeitr ume. Ausnahmen von der Anwendung der Zinsschranke sieht das Gesetz u.

9 A. vor, wenn die Zinsauf-wendungen abz glich der Zinsertr ge im Wirtschaftsjahr weniger als drei Millionen Euro betragen. Das nicht ausgesch pfte Abzugsvolumen (30 % des EBITDA) wird vorgetragen und kann in den n chsten f nf Jahren verbraucht werden. Gerade Immobi-lieninvestitionen, die traditionell in hohem Ma e fremdfinanziert werden, sind von der Regelung betroffen. Auf nat rliche Personen und verm gens-verwaltende Personengesellschaften findet die Zinsschranke keine Anwendung, weil diese keinen Betrieb im steuerlichen Sinne unterhalten. Ausl ndische Investoren, die keine Kapital-gesellschaften sind, haben f r die Immobi-lieneink nfte des abgelaufenen Kalender-jahres eine Einkommenssteuererkl rung f r beschr nkt Steuerpflichtige einzureichen. In Deutschland gilt ein progressiver Steuer-satz. Der H chstsatz der Einkommenssteuer betr gt derzeit 42,0 % zuz glich 5,5 % So-lidarit tszuschlag auf die Einkommenssteu-er.

10 Bei einem zu versteuernden Einkommen von ber Euro bei Ledigen bzw. Euro bei Zusammenveranlagten steigt der H chststeuersatz um weitere 3,0 %. Verluste aus Vermietung und verpachtung k nnen unbeschr nkt vorgetragen werden. Ein beschr nkter Verlustr cktrag auf das vorangegangene Kalenderjahr ist m glich. Die Eink nfte einer Kapitalgesellschaft DACHIF 2010 Steuerliche Grundregeln f r grenz berschreitende Immobilieninvestitionen aus der Vermietung und verpachtung von Immobilien unterliegen nicht der Einkom-mens, sondern der K rperschaftssteuer. Die Gewinnermittlung erfolgt bei inl ndischen Kapitalgesellschaften durch Betriebsverm -gensvergleich. Auch bei der K rperschafts-steuer gilt die sog. Zinsschrankenregelung. Die Gewinne einer Kapitalgesellschaft aus der Vermietung und verpachtung von Immobilien unterliegen derzeit in Deutsch-land einer K rperschaftssteuer von 15 % zuz glich 5,5 % Solidarit tszuschlag auf die K rperschaftssteuer, insgesamt 15,825 %.