STIMA DEI FABBRICATI - ethika.pro

1 STIMA fabbricati1 STIMA DEI FABBRICATICRITERI DI STIMA COSTO DI COSTRUZIONE STIMA PER COMPARAZIONE CON I PREZZI DI MERCATO STIMA PER CAPITALIZZAZIONE VALORE DI TRASFORMAZIONES tima fabbricati2 PROCEDIMENTO ANALITICO: STIMA IN BASE AL COSTO DI COSTRUZIONESi basa sulla compilazione del computo metrico estimativo , il quale consiste in un analisi tecnica dei processi di costruzione necessari per realizzare l computo deve contenere quantit e prezzi di :-materie prime; -mano d opera (salari); -amministrazione (stipendi); -costi vari di produzione ( energia, manutenzioni, ecc.); -quote ammortamento impianti utilizzati; -oneri finanziari; -oneri fiscali; -oneri commerciali; -utile dell impresa.

2 STIMA fabbricati3 COMPUTO METRICO ESTIMATIVOC ategorie tecniche di spesa Scavi e movimento terra Demolizioni Strutture murarie Opere in cemento armato Solai Intonaci Coperture Infissi Opere di pittura Opere in ferro Pavimenti Rivestimenti di pareti ImpiantiStima fabbricati4 Nella valutazione di un fabbricato non nuovo necessario applicare un deprezzamento al costo di costruzione mediante il coefficiente di vetust e di coefficiente di vetust dato dal rapporto fra l et del fabbricato e la durata complessiva del fabbricato e deve tenere conto:-dell et del fabbricato.

3 -dello stato di manutenzione del coefficiente di obsolescenza deve tenere conto del deprezzamento a causa della minore razionalit del fabbricato, in relazione alla funzione ,990100,900190,830280,785370,74020,98011 0,890200,825290,780380,73530,970120,8802 10,820300,775390,73040,960130,870220,815 310,770400,72550,950140,860230,810320,76 5410,72060,940150,850240,805330,760420,7 1570,930160,845250,800340,755430,71080,9 20170,840260,795350,750440,70590,910180, 835270,790360,745450,700 Tabella dei coefficienti di vetust STIMA fabbricati6 STIMA PER COMPARAZIONE CON I PREZZI DI MERCATO:La STIMA avviene attraverso le seguenti fasi: INDIVIDUAZIONE DEL SEGMENTO DI MERCATO (ricerca dei beni comparabili); INDIVIDUAZIONE DELLE CARATTERISTICHE RILEVANTI DEI FABBRICATI CHE DIFFERENZIANO I VALORI ALL INTERNO DEL MEDESIMO SEGMENTO DI MERCATO; SCELTA DEL PARAMETRO DI fabbricati7 INDIVIDUAZIONE DEL SEGMENTO DI MERCATO:-ubicazione (prima periferia/rurale, distanze dai mercati/centri di );-destinazione (abitazione, ).

4 -tipologia fabbricati8 CARATTERISTICHE RILEVANTI DEI FABBRICATI AD USO RESIDENZIALEP osizionali estrinseche: -accessibilit al centro -accessibilit al posto di lavoro -salubrit -amenit -serviziPosizionali intrinseche-panoramicit -orientamento -luminosit Tecnologie-grado di finimento -innovazione-et -stato di manutenzioneProduttive -regime esenzione fiscale -sfitti -inesigibilit STIMA fabbricati9 SCELTA DEL PARAMETRO DI COMPARAZIONEC onsiste nella scelta di un unit di misura della consistenza del di fabbricatoUnit abitativeNegoziUfficiAutorimesseCapannon iStalleParametroVano, m2 utilem2 utileUnit , m2 utilePosto macchina.

5 M2 utilem3N. capi allevabiliStima fabbricati10 STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITOSi basa sulla determinazione della capacit del fabbricato di produrre un reddito nel futuro. Si risolve nella capitalizzazione, ad un opportuno saggio, dei redditi netti ordinari futuri. V = valore fabbricatoRn= Rl SpRl= Reddito lordo del proprietarioSp=Spese di gestione del Proprietarior = Tasso di capitalizzazionerRnV= STIMA fabbricati11 DETERMINAZIONE DEL REDDITO NETTO*Reddito lordo:Sommatoria degli affitti incassati dal :Sono direttamente proporzionali alla vetust e inversamente al livello tecnologico. Incidono intorno al 3 -7 % del :La vita utile di un fabbricato molto elevata se le manutenzioni sono adeguate. Incide intorno al 1 -5 % del :Copre i rischi di danno parziale o totale derivante da cause maggiori (incendi, terremoti, ecc.)

6 E responsabilit civili. Incide intorno al 0,5 % del :Per la gestione delle scadenze amministrative. Incide intorno al 0,5 -2% del e Inesigibilit :Copre i rischi di periodi di sfitto o di mancati pagamenti da parte dell affittuario. Incide intorno al 2 -4% del :IRAP e ICI. Incidono intorno al 20 -30% del spese:30 -50% Rl.* Le percentuali sono indicative per i FABBRICATI ad uso residenzialeStima fabbricati12 DETERMINAZIONE DEL SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONEIl saggio di capitalizzazione viene scelto in base all interesse ritraibileda investimenti alternativi che presentano delle analogie, per sicurezza e durata d impiego, con i FABBRICATI (es. titoli obbligazionari).Il campo di variazione del saggio di capitalizzazione pu variare tra il 2 % (costruzioni di lusso) e il 6 % (costruzioni economiche e popolari, costruzioni a fini produttivi).

7 STIMA fabbricati13 VALORE DI TRASFORMAZIONESi ottiene sottraendo dal valore del fabbricato ristrutturato i costi della ristrutturazione. Vt= V-KtVt= Valore di trasformazioneV = Valore del fabbricato ristrutturatoKt= Costo di trasformazioneSi ottiene attraverso le seguenti fasi: Definizione del progetto di ristrutturazione tenendo conto dei vincoli urbanistici (destinazione d uso, indici urbanistici) e delle opportunit di mercato; Definizione del valore del fabbricato ristrutturato in base al criterio della comparazione o della capitalizzazione del reddito; Determinazione del costo di ristrutturazione attraverso il computo metrico estimativo; Detrazione dal valore del fabbricato del costo di fabbricati14 STIMA A SITO E CEMENTIE una forma particolare di valore di tal caso si ipotizza un eventuale demolizione del fabbricato oggetto di STIMA :IL VALORE A SITO E CEMENTI dato da:+ valore dell area edificabile (una volta abbattuto l edificio)+ il valore dei materiali di recupero il costo della demolizione.