Sumario - Derecho y Cambio Social

1 ISSN: 2224-4131 Dep sito legal: 2005-5822 1 Derecho y Cambio Social DIVISI N Y PARTICI N DE INMUEBLES: ALCANCES REGISTRALES Karina S. Figueroa Almengor (*) Fecha de publicaci n: 01/07/2013 Sumario : I. Introducci n. II. Copropiedad. III. Divisi n y partici n: Definici n. Naturaleza jur dica. Tipos de procedimiento. Supuestos en el C digo Civil de 1984. IV. Derechos registrales. V. Conclusiones. INTRODUCCI N Hemos decidido tratar este tema a fin de hacer unas precisiones en torno a la divisi n y partici n y su calificaci n en el Registro. Una de ellas es que las partes que celebran contratos de transferencia, como compraventa de acciones y derechos de bien inmueble no compran o venden partes f sicas o porciones de un predio sino cuotas ideales o abstractas.

2 Es com n que ingresen al Registro de predios, t tulos de compraventa de acciones y derechos de un inmueble que pertenece a varias personas, por ejemplo a 4 personas, una de ellas vende 25% de acciones y derechos del inmueble, al hacerlo transfiere sus cuotas ideales y no una parte f sica del inmueble, para hacerlo se requiere partir el inmueble. Sin embargo, en los contratos se suelen pactar cl usulas para efectos internos , en las cuales las partes acuerdan que el porcentaje objeto de transferencia estar representado por parte f sica identificable, por ejemplo de m2 con linderos y medidas perim tricas. Esta adici n no es t cnicamente correcta pues se pacta tanto la transferencia de cuotas ideales, (*) Abogada egresada de la Universidad Particular San Mart n de Porres.

3 Estudios de Post Grado en Derecho Civil y Comercial en la misma Universidad. Estudios de Gerencia Social en la Pontificia Universidad Cat lica del Per . Registradora P blica de la Zona Registral N IX-Sede Lima. ISSN: 2224-4131 Dep sito legal: 2005-5822 2 abstractas o porcentajes del inmueble como la determinaci n f sica como representaci n de dicha cuota abstracta. Recordemos que si una cuota es ideal, no es identificable, no se determina donde se ubica f sicamente. No obstante lo indicado, los t tulos acceden al Registro como transferencias de acciones y derechos a solicitud del usuario, consid rese que para dividir partes f sicas se requiere el cumplimiento de normas urban sticas, con la documentaci n t cnica se inscribir la subdivisi n, fraccionamiento o independizaci n de las partes f sicas, no es suficiente el pacto de las partes.

4 El Tribunal registral indica lo siguiente: Constituye obst culo que impide la inscripci n de una independizaci n y adjudicaci n por divisi n y partici n de un inmueble, la falta de adecuaci n entre la informaci n t cnica presentada con la que consta en la partida registral .1 Recordemos que la divisi n y partici n es una forma de extinguir la copropiedad. COPROPIEDAD Seg n la concepci n rom nica, todos los cond minos son due os de toda la cosa, pero su Derecho a ella no es pleno, sino que est naturalmente limitado por el Derecho an logo de los cond minos restantes. Para el Dr. Mois s Arata2 (..) la copropiedad es un Derecho real aut nomo sobre bien propio que pertenece a dos o m s personas de manera indivisa (sin partes materiales) y mediante la asignaci n de cuotas ideales que representan la de cada quien en la cotitularidad del mismo, en la que existen dos tipos de esfera de actuaci n, unas atribuidas de manera individual a cada propietario y otras de manera colectiva, es decir con referencia a todos los copropietarios a los cuales se entiende vinculados (.)

5 De conformidad con el Art. 969 del C digo Civil Peruano, hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o m s personas. Es as que se pueden obtener algunas caracter sticas: - Pluralidad de sujetos, el bien pertenece a dos o m s sujetos. - Unidad de objeto, los sujetos se proyectan hacia un mismo bien u objeto determinado (Enti ndase respecto de un mismo departamento, respecto de las mismas casas, de los mismos terrenos). - Asignaci n de cuotas ideales (generalmente indicados por porcentaje) 1 Resoluci n N 1585-2012-SUNARP-TR-L de fecha 26 de Octubre del 2012. 2 C digo Civil Comentado. Tomo V, Derechos Reales, Gaceta Jur dica.

6 Primera edici n. Lima, 2003. Pp. 402-403 ISSN: 2224-4131 Dep sito legal: 2005-5822 3 - Ausencia de parte material, ninguno de los copropietarios tiene una parte materializada en el bien, sus derechos est n representados por cuotas ideales o porcentajes. La copropiedad tiene como uno de sus fundamentos, la existencia de armon a entre los copropietarios, por lo que desaparecida sta, se pierde la raz n de ser de la copropiedad y por ello cualquiera de los copropietarios puede pedir en cualquier momento la divisi n del bien com n. Desde la comunidad romana la actio communi dividundo ha sido considerada como Derecho potestativo. DIVISI N Y PARTICI N Una de las causas de extinci n de la copropiedad de bienes es la divisi n del objeto com n sin embargo esta divisi n puede ser limitada por el pacto de indivisi n, el mismo que es establecido por plazo determinado.

7 Seg n el Art. 993 de C digo Civil el plazo de indivisi n no puede ser mayor de 4 a os. Cuando la totalidad de un inmueble se divide en dos o m s porciones, cada una de estas porciones se inscribe como una nueva unidad generando su propia partida registral dejando constancia o anotaci n en la partida matriz. Lo anteriormente indicado se sustenta en el art culo 82 del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios, el mismo que establece que para inscribir actos que impliquen variaci n de titularidad dominial respecto de parte de predios inscritos, debe procederse a su previa independizaci n, de conformidad con los requisitos previstos en este Reglamento. DEFINICI N De conformidad con el Art. 983 del C digo Civil por partici n permutan los copropietarios, cediendo cada uno el Derecho que tienen sobre los bienes que no se le adjudiquen a Cambio del Derecho que le ceden en los que se le adjudican.

8 Este art culo ha recogido el Art. 922 del C digo de 1936, ya derogado. Lucrecia Maish Von Humbolt, miembro de la Comisi n encargada del Estudio y Revisi n del C digo Civil, se ala3 El art culo 196 de la Ponencia, adem s de definir la partici n, cuida de establecer que es un acto traslativo de dominio y tambi n que la partici n del bien com n no perjudica al tercero, quien conserva los derechos reales que ten a sobre el bien antes de ejecutarse sta, precepto importante porque protege 3 VON HUMBOLDT, Lucrecia Maisch y otros. C digo Civil V. Exposici n de Motivos y Comentarios. Comisi n encargada del estudio y revisi n del C digo Civil.

9 Compiladora:Delia Revodero de Debakey. Lima, 18988. 2 Edici ISSN: 2224-4131 Dep sito legal: 2005-5822 4 indubitablemente el Derecho del acreedor hipotecario sobre el bien despu s de la partici n y que convierte a los nuevos propietarios en codeudores del gravamen. La palabra partici n tiene dos significados distintos. En un sentido amplio es un conjunto de actos encaminados a poner fin al estado de indivisi n mediante la liquidaci n y distribuci n entre los copart cipes del caudal pose do pro indiviso, en parte o lotes que guarden proporci n con los derechos cuotativos de cada uno de ellos. En un sentido restringido, es la operaci n por la cual es bien com n se divide en tantos lotes cuantos comuneros haya, recibiendo cada uno de stos la propiedad exclusiva de uno de esos lotes.

10 De esta manera las cuotas indivisas y abstractas de cada uno de los comuneros se transforman en partes concretas y materiales; la propiedad indivisa es sustituida por una propiedad unitaria. 4 En el mbito registral por Resoluci n N 1171-2012-SUNARP de fecha 10/08/2012-SUNARP-TR-L se ala que cuando en la divisi n y partici n de un inmueble, se le adjudica a un ex copropietario una parte material debe reputarse que es propietario exclusivo de dicha parte material. NATURALEZA JUR DICA DE LA DIVISI N Y PARTICI N En la doctrina se discute sobre la naturaleza jur dica de la divisi n y partici n: a) Para algunos la acci n es de car cter real, pues se extingue un Derecho real: copropiedad. b) Para otros, la acci n tiene car cter personal, pues tiende al ejercicio del Derecho personal que tienen los copropietarios de requerir de los otros copropietarios, la divisi n de la cosa com n.