SYNDIC info 50 - absa.be

1 SYNDIC info 50mars 2017Le bulletin d information de l AbsaVERS UNE MODIFICATION DE LA LOI SUR LA COPROPRI T Le ministre Koen Geens a lanc une r forme du droit civil. Au niveau de la copropri t , il a fait appel un groupe de travail qui se composait de repr sentants des acteurs et des orga-nisations int ress s, savoir la F d ration royale du Notariat belge (M. Pierre van den Eynde et Mme Iris Gerlo), l Institut professionnel des Agents immobiliers (M. Yves van Ermen et M. Bruno Kerckhof ), la CIB-Vlaanderen (M. Jan Jassogne et M. Charles Dutordoir), Fede-ria-ABSA (M. Jean-Pierre Craninx), le SNPC-NEMS (M. Olivier Hamal et Mme Kristien Van Raemdonck) et PR (Mme Katelijne D Hauwers).

2 Les recommandations reprisent ci-dessous doivent encore suivre le parcours parlementaire. Elles peuvent donc tre amend es mais les lignes de forces sont clairement d finies. Le Mi-nistre table sur une modification de la loi avant fin lignes directrices dans les recommandations du groupe de travail au Ministre. La premi re ligne directrice est la flexibilisation du fonctionnement de l association des co-propri taires et de ses organes. Notons ce propos, qu il est propos que les majorit s qua-lifi es soient assouplies et rationalis es. Par exemple, la majorit des 3/4 est remplac e par une majorit des 2/3. L unanimit est assouplie vu que si celle-ci n est pas atteinte l as-sembl e g n rale pour cause d absence d un ou de plusieurs copropri taires, une nouvelle assembl e g n rale sera r unie, apr s un d lai de trente jours au moins, lors de laquelle la d cision en question pourra tre prise l unanimit de tous les copropri taires pr sents ou repr sent s.

3 Afin de r soudre les probl mes dans les associations de copropri taires o le blocage est total au niveau de l assembl e g n rale, il sera possible de faire nommer par le juge de paix un administrateur provisoire qui se substituera la dite assembl deuxi me ligne directrice est l optimalisation de l efficacit au sein des associations de copropri taires. Il n est pas simple de concilier le besoin d adaptation de la l gislation avec la transparence n cessaire l gard des copropri taires, et ce, sans augmenter les co ts. M me si la loi de 2010 imposait une obligation de coordination, prolong e plusieurs fois, il est constater que le respect de celle-ci n est pas optimal.

4 Le pr sent projet s efforce, pour cette raison, d laguer les statuts de mani re pouvoir leur donner une plus grande stabi-lit . Pour ce faire, les r gles relatives la convocation de l assembl e g n rales, le mode de nomination du SYNDIC et la p riode annuelle de tenue de l assembl e g n rale sont trans-f r s du r glement de copropri t au r glement d ordre int rieur. A noter que le SYNDIC a galement l obligation d adapter le r glement d ordre int rieur si les dispositions l gales applicables sont modifi es, sans avoir besoin, pour ce faire, d une d cision pr alable de l assembl e g n instauration d une contribution obligatoire au fonds de r serve s efforce, elle aussi, de conf rer la plus grande stabilit possible aux droits des copropri taires.

5 De cette mani re, dans ce num ro:Vers une modification de la loi sur la copropri t 1Le commissaire aux comptes, cet inconnu ? ..2Un jugement int ressant ..3Un logement sain et cologique ..41suite p3LE COMMISSAIRE AUX COMPTES, CET INCONNU ?2 Nous avons r guli rement des questions qui tournent au-tour de la fonction de commissaires aux comptes. Quelle est sa mission ? Quels sont ces moyens de contr le ? Qui peut tre commissaire aux comptes ?Vous l aurez d j constat dans cette introduction, nous devons abandonner le terme de v rificateur aux comptes car ainsi en a d cid le l gislateur. C est dans l article 577-8/2 que nous retrouvons des informations son propos.

6 Cet article stipule que l assembl e g n rale d signe an-nuellement un commissaire aux comptes, copropri taire ou non, dont les obligations et les comp tences sont d -termin es par le r glement de copropri t .. Quelles sont les informations que nous pouvons en tirer ?Premi rement, les obligations et les comp tences sont d termin es dans le r glement de copropri t . Rappelons ce propos ce que nous avions d j crit pour les copro-pri t s de moins de 20 lots. Il nous semble n cessaire que le commissaire aux comptes v rifie : Que les comptes correspondent aux pi ces contenues dans le facturier des entr es et dans la facturier des sorties. Qu il y ait concordance entre le chiffres repris dans la comptabilit et les extraits bancaires du dernier jour de l exercice comptable Que les d penses et les recettes correspondent aux d cisions de l assembl e g n rale.

7 Que la r partition des charges et l imputation des re-cettes soient conformes au r glement de copropri t .Notons que dans les immeubles de plus de 20 lots, l en-semble des documents comptables, que sont le bilan, la balance des copropri taires, la balance des fournisseurs, le compte de r sultat, le grand livre et les diff rents jour-naux, l ensemble des pi ces justificatives doivent tre mis disposition du commissaire aux serait bon que le commissaire aux compte tablisse un rapport qui soit annex au proc s-verbal de l assembl e g n mement, se pose la question de savoir qui peut tre commissaire aux comptes. Nous avons avant tout le copropri taire. Et rien n interdit un copropri taire d tre la fois membre du conseil de copropri t et commissaire aux comptes.

8 Cela semble normal puisqu ils ont tous deux pour r le de contr ler le SYNDIC . Notons que les recommandations pour r former la loi, pr sent es par le Ministre Geens ce 07 mars 2017, reprennent, d une part, que le SYNDIC ne peut tre commissaire aux comptes, et d autre part, il est pr cis le fait que l assembl e g n rale peut nommer un commissaire aux comptes ou un col-l ge de commissaires aux comptes . Le commissaire aux comptes peut ne pas tre un copro-pri taire. Mais alors qui ? L Institut des R viseurs d En-treprise avait agi aupr s de la Cour Constitutionnel par rapport la protection du titre de commissaire au compte et sur le fait qu il dispose du monopole du contr le des comptabilit s des personnes en Belgique.

9 La Cour Consti-tutionnelle, dans son arr t 187/2011, a rejet le recours. Notons aussi un jugement du Juge de Paix de Uccle, en date du 4 novembre 2016, confirme que le l gislateur n a pas r serv la fonction de commissaire aux comptes aux r viseurs d entreprises et/ou des comptables et donc que la circonstance que Monsieur DB n est ni copro-pri taire ni dipl m en soi n est donc pas suffisante pour justifier que la d cision de d signation de celui-ci est abu-sive. En conclusion, l assembl e g n rale a la libert de nommer qui elle d sire. Elle peut m me nommer un autre SYNDIC professionnel ce qui est en soi une bonne finalement, rappelons ici que le mandat du commis-saire n est valable pour un exercice comptable vu qu il est nomm annuellement par l assembl e g n rale.

10 3UN JUGEMENT INT RESSANTUn jugement int ressant rendu par la 73 Chambre du Tribunal de Ier Instance francophone de Bruxelles sta-tuant en degr d appel rappelle qu il appartient la personne qui conteste les charges de ne pas se limiter voquer l absence d approbation de comptes pour ne pas payer ses charges. Outre le fait que le copropri taire tait en retard de paie-ment de ses charges, il voquait l existence d un contrat de location portant sur une cabine haute tension dont il se r clamait la qualit de bailleur. Extrait du jugement : Aucune disposition l gale n impose la pr sente ACP la tenue d une comptabilit d taill e (NDLR : l immeuble est compos de 5 lots).