SYNDIC info 50 - absa.be

1 SYNDIC info 50mars 2017Le bulletin d information de l AbsaVERS UNE MODIFICATION DE LA LOI SUR LA COPROPRI T Le ministre Koen Geens a lanc une r forme du droit civil. Au niveau de la copropri t , il a fait appel un groupe de travail qui se composait de repr sentants des acteurs et des orga-nisations int ress s, savoir la F d ration royale du Notariat belge (M. Pierre van den Eynde et Mme Iris Gerlo), l Institut professionnel des Agents immobiliers (M. Yves van Ermen et M. Bruno Kerckhof ), la CIB-Vlaanderen (M. Jan Jassogne et M. Charles Dutordoir), Fede-ria-ABSA (M. Jean-Pierre Craninx), le SNPC-NEMS (M. Olivier Hamal et Mme Kristien Van Raemdonck) et PR (Mme Katelijne D Hauwers).Les recommandations reprisent ci-dessous doivent encore suivre le parcours parlementaire. Elles peuvent donc tre amend es mais les lignes de forces sont clairement d finies. Le Mi-nistre table sur une modification de la loi avant fin lignes directrices dans les recommandations du groupe de travail au Ministre.

2 La premi re ligne directrice est la flexibilisation du fonctionnement de l association des co-propri taires et de ses organes. Notons ce propos, qu il est propos que les majorit s qua-lifi es soient assouplies et rationalis es. Par exemple, la majorit des 3/4 est remplac e par une majorit des 2/3. L unanimit est assouplie vu que si celle-ci n est pas atteinte l as-sembl e g n rale pour cause d absence d un ou de plusieurs copropri taires, une nouvelle assembl e g n rale sera r unie, apr s un d lai de trente jours au moins, lors de laquelle la d cision en question pourra tre prise l unanimit de tous les copropri taires pr sents ou repr sent s. Afin de r soudre les probl mes dans les associations de copropri taires o le blocage est total au niveau de l assembl e g n rale, il sera possible de faire nommer par le juge de paix un administrateur provisoire qui se substituera la dite assembl deuxi me ligne directrice est l optimalisation de l efficacit au sein des associations de copropri taires.

3 Il n est pas simple de concilier le besoin d adaptation de la l gislation avec la transparence n cessaire l gard des copropri taires, et ce, sans augmenter les co ts. M me si la loi de 2010 imposait une obligation de coordination, prolong e plusieurs fois, il est constater que le respect de celle-ci n est pas optimal. Le pr sent projet s efforce, pour cette raison, d laguer les statuts de mani re pouvoir leur donner une plus grande stabi-lit . Pour ce faire, les r gles relatives la convocation de l assembl e g n rales, le mode de nomination du SYNDIC et la p riode annuelle de tenue de l assembl e g n rale sont trans-f r s du r glement de copropri t au r glement d ordre int rieur. A noter que le SYNDIC a galement l obligation d adapter le r glement d ordre int rieur si les dispositions l gales applicables sont modifi es, sans avoir besoin, pour ce faire, d une d cision pr alable de l assembl e g n instauration d une contribution obligatoire au fonds de r serve s efforce, elle aussi, de conf rer la plus grande stabilit possible aux droits des copropri taires.

4 De cette mani re, dans ce num ro:Vers une modification de la loi sur la copropri t 1Le commissaire aux comptes, cet inconnu ? ..2Un jugement int ressant ..3Un logement sain et cologique ..41suite p3LE COMMISSAIRE AUX COMPTES, CET INCONNU ?2 Nous avons r guli rement des questions qui tournent au-tour de la fonction de commissaires aux comptes. Quelle est sa mission ? Quels sont ces moyens de contr le ? Qui peut tre commissaire aux comptes ?Vous l aurez d j constat dans cette introduction, nous devons abandonner le terme de v rificateur aux comptes car ainsi en a d cid le l gislateur. C est dans l article 577-8/2 que nous retrouvons des informations son propos. Cet article stipule que l assembl e g n rale d signe an-nuellement un commissaire aux comptes, copropri taire ou non, dont les obligations et les comp tences sont d -termin es par le r glement de copropri t .. Quelles sont les informations que nous pouvons en tirer ?

5 Premi rement, les obligations et les comp tences sont d termin es dans le r glement de copropri t . Rappelons ce propos ce que nous avions d j crit pour les copro-pri t s de moins de 20 lots. Il nous semble n cessaire que le commissaire aux comptes v rifie : Que les comptes correspondent aux pi ces contenues dans le facturier des entr es et dans la facturier des sorties. Qu il y ait concordance entre le chiffres repris dans la comptabilit et les extraits bancaires du dernier jour de l exercice comptable Que les d penses et les recettes correspondent aux d cisions de l assembl e g n rale. Que la r partition des charges et l imputation des re-cettes soient conformes au r glement de copropri t .Notons que dans les immeubles de plus de 20 lots, l en-semble des documents comptables, que sont le bilan, la balance des copropri taires, la balance des fournisseurs, le compte de r sultat, le grand livre et les diff rents jour-naux, l ensemble des pi ces justificatives doivent tre mis disposition du commissaire aux serait bon que le commissaire aux compte tablisse un rapport qui soit annex au proc s-verbal de l assembl e g n mement, se pose la question de savoir qui peut tre commissaire aux comptes.

6 Nous avons avant tout le copropri taire. Et rien n interdit un copropri taire d tre la fois membre du conseil de copropri t et commissaire aux comptes. Cela semble normal puisqu ils ont tous deux pour r le de contr ler le SYNDIC . Notons que les recommandations pour r former la loi, pr sent es par le Ministre Geens ce 07 mars 2017, reprennent, d une part, que le SYNDIC ne peut tre commissaire aux comptes, et d autre part, il est pr cis le fait que l assembl e g n rale peut nommer un commissaire aux comptes ou un col-l ge de commissaires aux comptes . Le commissaire aux comptes peut ne pas tre un copro-pri taire. Mais alors qui ? L Institut des R viseurs d En-treprise avait agi aupr s de la Cour Constitutionnel par rapport la protection du titre de commissaire au compte et sur le fait qu il dispose du monopole du contr le des comptabilit s des personnes en Belgique. La Cour Consti-tutionnelle, dans son arr t 187/2011, a rejet le recours.

7 Notons aussi un jugement du Juge de Paix de Uccle, en date du 4 novembre 2016, confirme que le l gislateur n a pas r serv la fonction de commissaire aux comptes aux r viseurs d entreprises et/ou des comptables et donc que la circonstance que Monsieur DB n est ni copro-pri taire ni dipl m en soi n est donc pas suffisante pour justifier que la d cision de d signation de celui-ci est abu-sive. En conclusion, l assembl e g n rale a la libert de nommer qui elle d sire. Elle peut m me nommer un autre SYNDIC professionnel ce qui est en soi une bonne finalement, rappelons ici que le mandat du commis-saire n est valable pour un exercice comptable vu qu il est nomm annuellement par l assembl e g n rale. 3UN JUGEMENT INT RESSANTUn jugement int ressant rendu par la 73 Chambre du Tribunal de Ier Instance francophone de Bruxelles sta-tuant en degr d appel rappelle qu il appartient la personne qui conteste les charges de ne pas se limiter voquer l absence d approbation de comptes pour ne pas payer ses charges.

8 Outre le fait que le copropri taire tait en retard de paie-ment de ses charges, il voquait l existence d un contrat de location portant sur une cabine haute tension dont il se r clamait la qualit de bailleur. Extrait du jugement : Aucune disposition l gale n impose la pr sente ACP la tenue d une comptabilit d taill e (NDLR : l immeuble est compos de 5 lots). Aucune de ces m mes dispositions n impose leur approbation formelle par l assembl e g n rale des copropri taires. Les pr sents d comptes ont t transmis aux diff rents copropri taires et voqu s lors des diverses assembl es g n rales tenues depuis la cr ation de cette ACP sans que jamais ils n aient t contest s, ou qu un copropri taire tel le d fendeur n agisse en annulation de proc s verbal de l assembl e g n rale autorisant l envoi de demandes de paiement sur base de ces d comptes ou en rectification de quotit des charges.

9 Aucun n a par ailleurs jamais judiciairement contest les hono-raires du SYNDIC ou du Conseil de l ACP par les voies de droit utile. Or l essentiel de la contestation du d fendeur porte sur ces deux postes sans motivation claire et pr cise et en l absence de toute pi ce. Enfin, le d fendeur ne prouve pas au demeurant avoir jamais r clam un acc s aux documents et factures de l ACP pour appr cier la force probante desdits d comptes. Le juge condamne le d fendeur au paiement des sommes dues par l UNE MODIFICATION DE LA LOI SUR LA COPROPRI T frais importants sont chelonn s , ce qui favorise une gestion diligente de l immeuble et une plus grande transparence financi re lors du transfert d un lot. Il en va de m me pour le recouvrement des charges, le SYNDIC pouvant faire appel la solidarit entre le nu-propri taire et l usufruitier et prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires afin de garantir un recouvrement efficace et rapide dans l int r t des autres copropri troisi me ligne directrice est le r quilibrage au sein de la copropri t.

10 En effet, une tape est ici franchie en direction du principe qui paye, d cide . Pour ce faire les copropri taires voteront en assembl e g n rale sur base des quotit s de r partition de charges tant que les d cisions ne portent pas atteinte la gestion commune de la copropri t . De ce fait, les associations partielles sans la personnalit juridique disparaissent de la l le cas o un appartement est lou , l ensemble de la communication des informations de l association de copropri taires vers le locataire est de la responsabilit du bailleur. La d lai de forclusion du locataire est lui aussi fix 4 mois partir de la date de l assembl e g n r quilibrage s op re aussi dans la relation entre les copropri taires et le SYNDIC gr ce la description plus pr cise du contenu d un contrat de SYNDIC , sp cialement quant aux frais compl mentaires. Enfin, en tant que quatri me ligne directrice, sur de tr s nombreux plans, une clarification est apport e aux co-propri taires.