VALEUR, PRIX ET METHODES D’EVALUATION EN …

1 VALEUR, PRIX ET METHODES D evaluation EN IMMOBILIER Bernard THION Chercheur associ au CEREG, Universit Paris 9-Dauphine R sum L valuation des biens immobiliers telle qu elle se pratique fait souvent r f rence la notion de valeur plut t qu celle du prix. Le but de cette tude est de montrer que ces deux notions coexistent depuis tr s longtemps dans la litt rature conomique et qu il est donc parfaitement logique que les m thodologies utilis es pour l valuation y fasse r f rence. Ainsi est-on conduit tudier les diff rentes techniques d expertises immobili res, avec leurs avantages et leurs inconv nients. Il semble que l on soit pass insensiblement de m thodes d appr ciations empiriques des m thodes issues de la th orie financi re.

2 La m thode h doniste chappe pourtant cette classification dans la mesure o s inspirant de la nouvelle th orie du consommateur, elle valorise un immeuble, non pas dans sa globalit , mais l ment par l ment. Plan de l tude 1. Valeur et prix La valeur en th orie De la th orie la pratique 2. M thodes d valuation traditionnelles D finition de la valeur v nale Les m thodes d expertise o La m thode par comparaison o M thode d valuation par capitalisation o M thode d valuation par les co ts Phase dite de conciliation 3. L approche moderne de l expertise M thode financi re des cash-flows o Les principes o Int r t et simplification L am lioration de la lecture du march : la m thode h doniste o Les bases th oriques o Exemple chiffr Conclusion 2 Traditionnellement les biens immobiliers sont valu s partir d expertises r alis es par des professionnels lors d une mutation titre on reux.

3 Mais deux possibilit s sont envisager : soit il s agit d un bien devant faire l objet d une transaction imm diate, soit il s agit de la valorisation d un immeuble faisant partie d un patrimoine qui sera conserv en l tat. Dans le premier cas, la valeur de march sera consid r e comme la r f rence. Dans le second cas, il peut sembler naturel que l appr ciation se fasse sur d autres crit res sachant que le d tenteur n a pas d obligation au niveau de la vente et qu aucun acqu reur potentiel ne s est pr sent spontan ment. Cette derni re situation concerne notamment les g rants des SCPI et les compagnies d assurances qui ont l obligation l gale de proc der r guli rement l valuation des actifs inscrits au bilan.

4 Mais s interroger sur l incidence de la situation du d tenteur d un bien immobilier sur la valeur de ce bien, c est supposer priori qu il n existe pas un seul prix mais plusieurs pour un immeuble d termin . Cette question de la valeur plurale des actifs a d j fait l objet de nombreux d bats. Certains conomistes distinguent prix et valeur d un bien, tandis que d autres soulignent que le prix obtenu sur un march est le seul indicateur fiable de la valeur. Une pr sentation des th ses en pr sence fera l objet d une premi re partie. Elle annonce un autre d bat, celui entre les tenants des m thodes d expertise classique pr sent es en deuxi me partie et ceux qui leur pr f rent les m thodes modernes expos es en derni re partie.

5 1. Valeur et prix La valeur en th orie Le terme valeur appartient d abord la philosophie et la valeur dans son sens le plus g n ral consiste dans l accord des jugements collectifs que nous portons sur l aptitude des objets tre plus ou moins, et par un plus ou moins grand nombre de personnes, crus d sir s ou go t s1 . D j les Grecs au IVe si cle avant , consid rant que l change r sulte du fait que les individus recherchent des biens pour vivre bien mais ne produisent pas tout ce dont ils ont besoin, distinguaient une valeur d usage et une valeur d change des biens. La premi re est celle qui venait satisfaire un besoin d termin chez un individu, la seconde celle qui lui permettait d obtenir un autre bien par l change (Aristote).

6 Les chinois la m me poque avaient une conception plus tatique de l quilibre des changes et estimaient que : s il y a peu ou insuffisance, ce sera lourd; s il y a beaucoup ou en abondance, ce sera l le grand profit de l conomie l g re-lourde provient du fait d employer une politique lourde contre une situation l g re et de mettre en vente bon march des produits pour assurer l quilibre du march contre une situation lourde (Kouang-Tchong, Le Kouan-Tseu; IVe si cle av. )2. Mais c est partir de la fin du XVIIIe si cle avec Adam Smith, puis David Ricardo que se constitue une v ritable th orie de la valeur dont le but est, comme il s agit d conomie, de parvenir construire une explication des prix.

7 La difficult de l entreprise, comme le rappelle Mouchot [1994], est double. D une part, il s agit d expliquer la distinction entre valeur d usage et valeur d change et, d autre part de r pondre la question : quelle est la source de la valeur, la raret , le travail, ou les deux la fois ? 1 Foulqui , 1962,Dictionnaire de la langue philosophique, PUF, p. 747. 2 Cit par Wolff J.,1993, Les pens es conomiques des origines nos jours , Economica, p. 21. 3 Adam Smith met une double hypoth se sur cette origine. La premi re s applique un tat primitif. ce stade, o il n y a pas accumulation des capitaux et appropriation du sol, c est uniquement la quantit de travail incorpor e dans la production d un bien qui d termine sa valeur.

8 La seconde concerne un tat avanc de la soci t . Dans ce contexte, o certains individus ont accumul des capitaux et sont devenus propri taires terriens, la valeur doit tenir compte de la r mun ration de l ensemble des facteurs de production. En d autres termes, la valeur d un bien quivaut la somme des salaires (prix du travail), des profits (r mun ration du capital) et de la rente (loyer de la terre). Parall lement, il diff rencie le prix naturel qui est le point central vers lequel gravitent continuellement les prix de toutes les marchandises et le prix de march , prix actuel auquel une marchandise se vend commun ment. Il peut tre ou au-dessus ou en dessous ou pr cis ment au niveau du prix naturel3. Comme tous les conomistes qui le suivent, A.

9 Smith reconna t que le bien conomique peut tre appr hend de mani re subjective par la satisfaction qu il procure, et c est la notion de valeur d usage, ou de mani re objective partir de la quantit de bien chang qui d termine la notion de valeur d change. Mais du fait de son caract re subjectif donc non-communicable en un langage intelligible4 , la valeur d usage ne peut faire l objet d un discours scientifique et n est donc pas prise en compte dans la th orie de la valeur. De ce fait, les th ories de la valeur apparaissent comme des explications partielles des prix et alimentent les discussions entre prix r el et prix th orique . Ces th ories se r partissent d ailleurs en deux familles : celles qui se fondent sur le travail (Ricardo, Marx) et celles qui se fondent sur la raret (Walras, Pareto) qui seront voqu es successivement.

10 C est pour pouvoir mesurer la valeur du Produit National Brut anglais que David Ricardo labore sa th orie de la valeur5. Il oppose les biens rares et les biens non rares. S agissant des premiers leur valeur d pend surtout de leur raret . Or, on ne peut pas s attacher tudier des biens dont la valeur d pend de la fortune, du go t et du caprice ou qui sont fabriqu s partir de situations de monopoles. Pour les seconds dont la quantit peut s accro tre par l industrie de l homme et dont la production est encourag e par une concurrence libre de toute entrave , la valeur ne d pend pas d un change particulier, mais surtout de la quantit de travail n cessaire la production de ce bien.