Vertretung beim Grundstückskaufvertrag

1 Vertretung beim grundst ckskaufvertragFortbildungszirkel Referent: Rechtsanwalt Dr. Klaus Hildebrandt Sind (s mtliche) Verk ufer und (s mtliche) K ufer im notariellen Beurkundungstermin anwesend, kommt der Kaufvertrag nach Verlesen und Unterzeichnen durch die Parteien noch im Termin zustande. In manchen F llen kann eine Partei - z. B. der Verk ufer - nicht beim notariellen Kaufvertrag anwesend sein, etwa, weil er in einer anderen Stadt wohnt und unabk mmlich ist. Dennoch kann der Vertrag wirksam zustande kommen. Dies setzt aber stets voraus, dass es eine beurkundete oder beglaubigte notarielle Er-kl rung des Verk ufers gibt. Wird diese Erkl rung vor Abschluss des Kaufvertrages erteilt, nennt man dies Vollmacht : der Verk ufer beauftragt einen Vertreter, f r ihn Erkl rungen im notariellen Beurkundungstermin abzugeben.

2 Die Vollmacht kann entweder als Unterschriftsbeglaubigung oder als Beurkundung erfolgen. Der Vertreter gibt aufgrund dieser Vollmacht dann Erkl rungen im notariellen Beurkundungstermin im Namen des Verk ufers ab, der Kaufvertrag wird sofort wirksam. Die zweite Alternative f r den Verk ufer besteht darin, zun chst einen Vertreter ohne Ver-tretungsmacht im notariellen Vertrag auftreten zu lassen. Der Vertrag wird dementsprechend dann nicht schon mit Unterzeichnung der Parteien wirksam, sondern erst mit Genehmi-gung des Verk ufers, da stets eine notarielle Erkl rung des Verk ufers erforderlich erste Weg (vorherige Vollmacht) hat f r den Verk ufer den Nachteil, dass er die Vollmacht zwar inhaltlich beschr nken, aber nicht alle Einzelheiten eines grundst ckskaufvertrages vorhersehen kann.

3 M glicherweise kommt esdaher zu Lasten des Verk ufers zu einer Situation, in der der Vertrag mit der Vollmachtabgeschlossen wird in einer Weise, die er so nicht w nschte. Die g nstigere Variante aus Sicht des Verk ufers ist dementsprechend, dass der Vertrag zun chst vollmachtlos abgeschlossen und durch ihn dann genehmigt wird. In diesem Fall hat der Verk ufer die M glichkeit, den Vertrag - so wie er von der Gegenseite unterzeichnet wurde - zu pr fen und erst daraufhin dem Vertrag durch die Genehmigung zur Wirksamkeit zu Sicht der anderen Vertragspartei, hier des K ufers, ist es nat rlich eher sinnvoll, dass der Vertrag bereits mit der Beurkundung wirksam wird, ein K ufer w rde also in der vorgegebenen Situation immer die Vollmachts-l sung bevorzugen. Aus Sicht des Vertreters ist eher die Genehmigungsl sung zu bevorzugen, weil er mit der Vollmachtsl sung das Risiko eingeht, zwar wirksam f r den Verk ufer zu handeln, nicht aber seinem Willen zu entsprechen und sich m glicherweise dann schadenersatz-pflichtig zu gibt mehrere Fallvarianten, in denen die Vertretung eines Verk ufers oder eines K ufers in Betracht kommt: Zun chst ist denkbar, dass der Verk ufer vertreten wird durch einen Dritten oder auch durch den K ufer, der in diesen F llen dann Erkl rungen im eigenen Namen abgibt (als K ufer) und im fremden Namen (f r den Ver-k ufer mit dessen Vollmacht oder als vollmacht-loser Vertreter mit nachfolgender Ge-nehmigung).

4 Es gibt auch die Variante, dass der K ufer vertreten wird (entweder durch einen Dritten oder durch den Verk ufer, vgl. oben). 1I. Einf hrungFortbildungszirkel Referent: Rechtsanwalt Dr. Klaus Hildebrandt Schlie lich gibt es sogar die Variante, dass weder Verk ufer noch K ufer beim Kauf-vertragsabschluss anwesend sind, sondern beide - ggf. auch nur durch eine Person - vertreten werden (mit Vollmacht oder vollmachtlos). Denkbar ist auch, dass es eine Personen-mehrheit auf Verk ufer - und K uferseite gibt (Bruchteilsgemeinschaft, Erbengemeinschaft oder Gesellschaft b rgerlichen Rechts) und nicht alle Verk ufer/K ufer anwesend sein k nnen. Hier geben dann die jeweils anwesenden Verk ufer/K ufer Erkl rungen ab, die nicht anwesenden Verk ufer/K ufer werden entweder mit Vollmacht oder vollmachtlos vertreten.

5 1. Notarielle VollmachtWenn der Verk ufer im Beurkundungstermin nicht anwesend sein kann, kann er vor dem Termin in notarieller Form einem Dritten oder dem K ufer Verkaufsvollmacht erteilen; kann der K ufer nicht anwesend sein, kann er dem Dritten oder dem Verk ufer Ankaufsvollmacht Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, wird die Vollmacht inhaltlich genau berpr fen m ssen. Ist die Vollmacht nicht zutreffend formuliert, muss er die Parteien hierauf hinweisen, da eine nochmalige Erkl rung erforderlich sein wird, um den Kaufvertrag beim Grundbuchamt zu vollziehen. H ufige Fehler in notariellen Vollmachten sind die Folgenden: Es fehlt die M glichkeit f r den Vertreter, Untervollmacht auf Dritte zu erteilen (erforderlich wegen der Belastungs-vollmacht, die der Verk ufervertreter der K uferseite erteilt).

6 Es fehlt die Befreiung von 181 die Vollmacht ordnungsgem , wird der Vertrag mit Beurkundung wirksam. Nach-tr gliche Erkl rungen des mit Vollmacht Vertretenen sind nicht erforderlich. Der Vertrag kann gleich nach der Beurkundung abgewickelt werden, die Provision eines beteiligten Maklers wird schon mit Beurkundung f llig. Es ent-stehen Zusatzkosten f r die Beurkundung oder Beglaubigung der Vollmacht, die im Regelfall derjenige zu tragen hat, der vertreten wurde. 2. Vollmachtsvorlage Ein h ufiges Problem im Beurkundungstermin ist es, dass zwar inhaltlich eine Vollmacht in notarieller Form vorgelegt wird, nicht aber das richtige Schriftst ck zur Beurkundung mit-gebracht wird. Eine Verkaufs- bzw. Ankaufsvollmacht kann in folgenden Varianten erteilt werden: Unterschriftsbeglaubigung, der Vertretene hat die Vollmacht erteilt und der Notar hat nur seine Unterschrift beglaubigt.

7 Beurkundung, d. h. der Notar hat die Ver-kaufs- oder Ankaufsvollmacht in Be-urkundungsform errichtet, sie also voll-st ndig verlesen und gemeinsam mit dem Vertretenen eine Unterschriftsbeglaubigung vor, gibt es nur ein Vollmachtsoriginal im Rechtsverkehr. Dieses Vollmachtsoriginal tr gt den Rechts-schein der zul ssigen Vertretung . Will der Vertretene die Vollmacht widerrufen und ver-hindern, dass mit der einmal erteilten Vollmacht Rechtsgesch fte zu seinen Lasten abgeschlossen werden, kann er die Vollmacht jederzeit widerrufen und hat dann einen Anspruch gegen ber dem Vertreter, dass dieser ihm das ausgeh ndigte Original der Vollmacht zur ck gibt. Mit der R ckgabe des Originals der Vollmacht - aber nur dann - ist ausgeschlossen, dass der Vertreter mit der Vollmacht Vertr ge zu21.

8 Fall:II. Arten der VertretungFortbildungszirkel Referent: Rechtsanwalt Dr. Klaus Hildebrandt Lasten des Vertretenen zustande bei der Unterschriftsbeglaubigung aus-schlie lich das Original der Vollmacht Rechts-tr ger ist, muss dem Notar der Beurkundung auch das Original der Vollmacht vorgelegt werden. Eine beglaubigte Abschrift des Originals der Vollmacht gen gt nicht, weil eine beliebige Vielzahl von beglaubigten Abschriften von einem Original gefertigt werden k nnen. Die Vorlage einer beglaubigten Abschrift dokumentiert also nicht, dass der Vorlegende noch die Vollmacht hat, da das Original ja vom Vertretenen l ngst zur ckgerufen sein kann, w hrend die beglaubigten Abschriften immer noch im Rechtsverkehr sind.

9 Abschriften und beglaubigte Abschriften von Original-vollmachten k nnen daher kein Rechtstr ger der Vertreter das Original der Vollmacht vorlegt, hat der Notar der Beurkundung des grundst ckskaufvertrages zwei Alternativen: Er kann das Original als Anlage zum Kaufvertrag nehmenoder der Kaufvertrags-Notar macht selbst ein beglaubigte Abschrift vom Original, nimmt diese beglaubigte Abschrift als Anlage und gibt das Original zur ck. Dies wird etwa in den F llen zu geschehen haben, in denen das Original zum Verkauf weiterer grundst cke ben tigt Fertigung einer beglaubigten Abschrift in der zweiten Alternative ist nicht zu verwechseln mit der Vorlage einer beglaubigten Abschrift. Bei der vorgenannten zweiten Alternative wird dem Notar das Original vorgelegt. Zum Zeit der Vorlage wird damit dokumentiert, dass die Vollmacht noch uneingeschr nkt besteht.

10 Von diesem vorgelegten Original nimmt der Notar der Beurkundung nunmehr eine beglaubigte Abschrift, um zu dokumentieren, dass ihm die Originalvollmacht vorgelegen hat. BeurkundungWird eine Vollmacht beurkundet, also verlesen und vom Vertretenen und vom Notar unterschrieben, bleibt das Original stets beim Notar der Beurkundung in dessen Sammlung der Urkunden. Da f r den Rechtsverkehr aber Originale ben tigt werden, werden so genannte Ausfertigungen erteilt. Diese Ausfertigungen vertreten das Original im Rechtsverkehr und sind dem Original gleichwertig. Damit dokumentiert wird, welche Anzahl von Ausfertigungen erteilt wurden, wird dies auf der Originalurkunde - die beim Notar verbleibt - vermerkt (z. B. erste Ausfertigung erteilt an Herrn Schmidt , zweite Ausfertigung erteilt an Herrn Schmidt , etc.)