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1 Table of Contents Tax Credit Compliance Procedures Manual Rev. June 2017 tonbar TOC-1 TABLE OF CONTENTS Page # C h 1 Introduction T a x C r e d i t P r o gr a m O ve r vi e w 1 - 2 C o mp l i a n c e B a s i c s 1 - 3 M i n i mu m L o w-I n c o m e H o u s i n g S e t-A s i d e s 1 - 4 R e s t r i c t e d R e n t s 1 - 5 A d d i t i o n a l S t a t e R u l e s 1 - 6 C o mp l i a n c e P r o c e s s O ve r vi e w 1 - 6 T a x C r e d i t O n l y P r o p e r t i e s 1 - 6 T a x C r e d i t P r o p e r t i e s w i t h T a x-E x e m p t B o n d s 1 - 8 C h 2 Federal Requirements S u m m a r y 2 - 1 F o r U s e by t h e G e n e r a l P u b l i c 2 - 2 F a i r H o u s i n g 2 - 3 V i o l e n c e A ga i n s t W o m e n A c t ( V A W A ) 2 - 3 S u i t a b l e f o r O c c u p a n cy 2 - 3 N o n-T r a n s i e n t U s e 2 - 3 G e n e r a l P r o h i b i t i o n A ga i n s t S t u d e n t H o u s i n g 2 - 4 E vi c t i o n s 2 - 6 C o m m o n A r e a s 2 - 6 C o m m o n A r e a U n i t s 2 - 6 M i x e d-I n c o m e P r o p e r t i e s 2 - 9 A va i l a b l e U n i t R u l e 2 - 10 A va i l a b l e U n i t R u l e a n d M i x e d-I n c o me P r o p e r t i e s 2 - 11 M i x e d-I n c o m e B u i l d i n gs w i t h D i f f e r e n t S i z e d U n i t s 2 - 12 A va i l a b l e U n i t R u l e a n d 1 0 0 % A f f o r d a b l e P r o p e r t i e s 2 - 13 E f f e c t o f R e s i d e n t M o vi n g t o A n o t h e r U n i t ( 1 0 0 % A f f o r d a b l e P r o p e r t i e s 2 - 14 U t i l i t y A l l o w a n c e s 2 - 14 U t i l i t y A l l o w a n c e D)

2 O c u me n t a t i o n 2 - 15 A p p e n d i x O 2 - 15 U t i l i ti e s P a i d b y O w n e r 2 - 15 C h a n ge s i n A l l o w a n c e 2 - 15 C o mp l i a n c e A f f o r d a b l e - U s e P e r i o d s 2 - 16 R e s i d e n t C e r t i f i c a t i o n P a c ke t s 2 - 17 D e mo gr a p h i c D a t a C o l l e c t i o n 2 - 18 I n s p e c t i o n s 2 - 18 C o r r e c t i o n P e r i o d f o r N o n-C o m p l i a n c e 2 - 19 T a x C r e d i t / B o n d-F i n a n c e d P r o p e r t i e s 2 - 20 C h 3 Washington State Requirements I n t r o d u c t i o n 3 - 1 S u m m a r y o f S t a t e R e q u i r e me n t s 3 - 1 A d d i t i o n a l L o w-I n c o m e H o u s i n g U s e P e r i o d 3 - 2 A d d i t i o n a l L o w-I n c o m e H o u s i n g C o m m i t m e n t s 3 - 2 S p e c i a l-N e e d s H o u s i n g C o m m i t m e n t s 3 - 3 Table of Contents Tax Credit Compliance Procedures Manual Rev.

3 June 2017 tonbar TOC-2 N e w l y P l a c e d-in-S e r vi c e A c q u i s i t i o n / R e h a b P r o p e r t i e s 3 - 3 L a r ge H o u s e h o l d s 3 - 3 P e r s o n s w i t h D i s a b i l i t i e s 3 - 3 H o u s i n g f o r t h e H o m e l e s s 3 - 4 H o u s i n g f o r t h e E l d e r l y 3 - 6 F a r mw o r ke r H o u s i n g 3 - 6 D o u b l e C o u n t i n g 3 - 7 Marketing and Good Faith Efforts (the 30-Day Rule ) 3 - 7 R e s t r i c t i n g U p-F r o n t C h a r ge s 3 - 9 C h 4 Rents & Tenancy Issues H o w t o D e t e r mi n e R e n t 4 - 1 R e s t r i c t e d R e n t R e q u i r e me n t s 4 - 2 W h a t C o n s t i t u t e s R e n t 4 - 3 C h a n ge s i n R e n t L i mi t s 4 - 4 R e s t r i c t i n g U p-F r o n t C h a r ge s 4 - 4 M o d e l U n i t s 4 - 4 H o u s e h o l d C o m p o s i t i o n Is s u e s 4 - 4 C h 5 Income and Asset Certification S u m m a r y 5 - 1 H U D O c c u p a n c y H a n d b o o k 4 3 5 0.

4 3 , C h a p t e r 5 5 - 1 I n c o m e G e n e r a l I n f o r ma t i o n 5 - 1 V e r i f i c a t i o n 5 - 2 D e t e r mi n i n g A n n u a l W a ge I n c o me 5 - 3 O ve r t i me 5 - 3 Y e a r-to-D a t e I n f o r ma t i o n 5 - 3 I n c l u de R a i s e s W h e n C a l c u l a t i n g W a ge s 5 - 4 T i p s 5 - 5 S e a s o n a l o r S p o r a d i c W a ge I n c o me 5 - 5 O u t s i d e A g e n c y V e r i f yi n g I n c o me 5 - 5 W r i t t e n V e r i f i c a t i o n 5 - 6 V e r b a l V e r i f i c a t i o n 5 - 6 P i c t u r e Id e n t i f i c a t i o n 5 - 6 S e l f-E m p l o ye d I n c o me V e r i f i c a t i o n 5 - 7 On-S i t e S t a f f a n d M a n a ge m e n t P e r s o n n e l 5 - 8 S o c i a l S e c u r i t y, S u p p l e me n t a l S e c u r i t y I n c o m e ( S S I ) 5 - 8 A l i mo n y a n d C h i l d S u p p o r t 5 - 9 F o s t e r C h i l d I n c o m e 5 - 10 P u b l i c A s s i s t a n c e / W e l f a r e In c o m e 5 - 10 U n e m p l o y me n t , D i s a b i l i t y, Worker s C o m pe n s a t i o n, S e ve r a n c e P a y 5 - 10 M i l i t a r y P a y 5 - 11 P e n s i o ns, Veteran s & Other Periodic Benefits 5 - 12 A n n u i t i e s 5 - 13 On-G o i n g M o n e t a r y G i f t s 5 - 13 S t u d e n t I n c o m e 5 - 14 A d d i t i o n a l I n c o m e V e r i f i c a t i o n G u i d e l i n e s 5 - 15 I n c o m e f r o m A s s e t s 5 - 15 Table of Contents Tax Credit Compliance Procedures Manual Rev.

5 June 2017 tonbar TOC-3 T yp e s o f A s s e t s 5 - 16 S t o c ks , B o n d s , T r e a s u r y B i l l s , Ce r t i f i c a t e s o f De p o s i ts, Mo n e y Ma r ke t F u n d s 5 - 16 T r u s t s 5 - 17 I n d i vi d u a l R e t i r e me n t , K e o gh , a n d 4 0 1 ( k) A c c o u n t s 5 - 17 R e n t a l I n c o me 5 - 18 R e a l E s t a t e O w n e d 5 - 18 M o r t ga ge o r D e e d o f T r u s t 5 - 18 P e r s o n a l P r o p e r t y H e l d a s a n I n ve s t m e n t 5 - 19 L u mp-S u m R e c e i p t s 5 - 19 I n s t r u c t i o n s f o r V a l u i n g A s s e t s 5 - 19 A s s e t s D i s p o s e d o f f o r L e s s t h a n F a i r M a r ke t V a l u e 5 - 20 C a l c u l a t i n g I n c o me f r o m A s s e t s 5 - 20 T yp e s o f E x c l u d e d a n d In c l u d e d I n c o m e 5 - 21 A d d i t i o n a l I n c o m e a n d A s s e t I n f o r ma t i o n 5 - 21 C h 6 Reporting & Records Retention S u m m a r y 6 - 1 O w n e r A n n u a l C e r t i f i c a t i o n s 6 - 1 D a t a C o l l e c t i o n R e q u i r e me n t 6 - 3 S u p p o r t i n g D o c u m e n t a t i

6 O n F o r ms 6 - 3 I R S F o r m s 8 6 0 9 , S c h e d u l e A a n d 8 5 8 6 6 - 7 A n n u a l R e c e r t i f i c a t i o ns f o r 1 0 0 % L o w I n c o m e T a x C r e d i t P r o p e r t i e s 6 - 7 A n n u a l R e c e r t i f i c a t i o ns f o r M i x e d I n c o m e P r o p e r t i e s 6 - 8 R e c o r d R e t e n t i o n 6 - 8 C h 7 Noncompliance N o n c o m p l i a n c e w i t h I R S P r o gr a m R e q u i r e m e n t s 7 - 1 N o n c o m p l i a n c e w i t h S t a t e R e q u i r e me n t s 7 - 1 C o m m e nc e m e n t o f C o r r e c t i o n P e r i o d 7 - 2 C o m m o n R e a s o n s f o r N o n c o m p l i a n c e 7 - 2 R e c e r t i f i c a t i o n s a t 1 0 0 % L o w I n c o m e P r o p e r t i e s 7 - 3 P r o p e r t i e s A p p r o ve d f o r P o s t-Y e a r 1 5 M o n i t o r i n g P r o c e d u r e s o r R e c e r t i f i c a t i o n W

7 A i ve r s 7 - 3 D e l a ys i n M a ki n g a U n i t S u i t a b l e f o r O c u p a n c y 7 - 3 O ve r c h a r gi n g R e n t 7 - 4 R e s i d e n t s F o u n d t o b e O ve r-i n c o m e a t T i me o f M o ve-in 7 - 5 R e s i d e n t F r a u d 7 - 6 C h 8 Tax-Exempt Bond-Financed Properties with Tax Credits S u m m a r y 8 - 1 I n c o m e R e s t r i c t i o n s 8 - 1 C h 9 Property Transfers S u m m a r y 9 - 1 M a i n t a i n i n g C r e d i t S e t-A s i d e s 9 - 1 T yp e s o f T r a n s f e r s o r A s s i gn me n t s R e q u i r i n g C o m m i s s i o n C o n s e n t 9 - 2 Table of Contents Tax Credit Compliance Procedures Manual Rev. June 2017 tonbar TOC-4 T r a n s f e r s t o O w n e r s w i t h N o P r e vi o u s T a x C r e d i t E x p e r i e n c e 9 - 3 C o n d i t i o n s a n d C o n s e n t 9 - 3 F e e s 9 - 5 T i me f r a me a n d C o m p l e t e n e s s 9 - 5 O w n e r C o ve r L e t t e r 9 - 6 D o c u m e n t a t i o n R e q u i r e d f o r S a l e o f P r o p e r t y 9 - 6 D o c u m e n t a t i o n R e q u i r e d f o r S a l e o f P r o p e r t y ( A s s u m p t i o n b y O r i gi n a l N o n p r o f i t S p o n s o r 9 - 8 D o c u m e n t a t i o n R e q u i r e d f o r C h a n g e s t o G e n e r a l P a r t n e r o r Ma n a gi n g Me mb e r 9 - 9 A T T A C H M E N T S.)

8 O w n e r R e q u e s t f o r C o m m i s s i o n A p p r o v a l-S u m m a r y o f T r a n s f e r f o r S a l e o f P r o p e r t y ( D O C ) 9 - A O w n e r R e q u e s t f o r C o m m i s s i o n A p p r o v a l-S u m m a r y o f GP/ M a n a g i n g M e m b e r C h a n g e ( D O C ) 9 - B I R S F o r m S S-4A p p l i c a t i o n f o r E m p l o y e r I d e n t i f i c a t i o n N u m b e r ( P D F ) 9 - C F i n a n c i a l S o l v e n c y a n d L i t i g a t i o n F o r m ( P D F ) 9 - D L e g a l C o u n s e l a n d P r o f e s s i o n a l R e p r e s e n t a t i v e F o r m ( P D F ) 9 - E C l o s i n g C o n t a c t I n f o r m a t i o n 9 - F T a x C r e d i t T r a n s f e r A g r e e m e n t (Sa m p l e ) ( P D F ) 9 - G T a x C r e d i t & H F C B o n d s T r a n s f e r A g r e e m e n t (Sa m p l e ) ( P D F ) 9 - H C h 1 0 Qualified Contract Process S u m m a r y 10 - 1 Q u a l i f i e d C o n t r a c t P a c ke t M a t e r i a l s 10 - 2 F e e s 10 - 2 A d d i t i o n a l O w n e r R e q u i r e me n t s 10 - 3 O w n e r C e r t i f i c a t i o ns a n d C o m mi t m e n t 10 - 3 M a r ke t i n g b y t h e C o m mi s s i o n 10 - 4 T h r e e-Y e a r P e r i o d 10 - 4 A T T A C H M E N T S.

9 T a x C r e d i t P r o p e r t i e s O p t i o n Y e a r L i s t ( 1 9 9 0 -1 9 9 5 A l l o c a t i o n s ) ( E X C E L ) ( P D F ) 10 - A Q u a l i f i e d C o n t r a c t N o t i f i c a t i o n L e t t e r ( P D F ) 10 - B C a l c u l a t i o n o f Q u a l i f i e d C o n t r a c t P r i c e W o r k s h e e t ( B l a n k ) ( W O R D ) 10 - C C a l c u l a t i o n o f Q u a l i f i e d C o n t r a c t P r i c e W o r k s h o p ( S a m p l e ) ( W O R D ) 10 - D Ch 11 Post-Year 15 Monitoring Procedures I n t r o d u c t i o n 11 - 1 Q u a l i f yi n g f o r t h e W a i ve r 11 - 2 A n n u a l R e p o r t s 11 - 2 I n i t i a l R e s i d e n t Q u a l i f i c a t i o n s 11 - 2 Re-C e r t i f i c a t i o n s 11 - 3 H o u s e h o l d T r a n s f e r s 11 - 3 C o m m o n A r e a U n i t s 11 - 3 On-Si t e V i s i t s 11 - 4 C o mp l i a n c e F e e s 11 - 4 Table of Contents Tax Credit Compliance Procedures Manual Rev.

10 June 2017 tonbar TOC-5 S p e c i a l-N e e d s C o m m i t m e n t s 11 - 4 A d d i t i o n a l L o w-I n c o m e S e t-A s i d e s 11 - 4 R e c o r d R e t e n t i o n 11 - 4 N o n c o m p l i a n c e 11 - 5 P o s t-Y e a r 1 5 T r a i n i n g 11 - 5 F u l l t i me S t u d e n t H o u s e h o l d s 11 - 5 U t i l i t y A l l o w a n c e s 11 - 5 A d d i t i o n a l L o w-I n c o m e H o u s i n g U s e P e r i o d 11 - 5 D e f i n i t i o n s 11 - 5 A T T A C H M E N T S : P o s t-Y e a r 1 5 M o n i t o r i n g L i s t ( P D F ) 11 - A C h 1 2 Recertification Waiver Procedure I n t r o d u c t i o n 12 - 1 Q u a l i f yi n g f o r t h e W a i ve r 12 - 1 R e q u e s t P r o c e s s 12 - 2 A n n u a l S e l f-C e r t i f i c a t i o n Fo r m 12 - 3 A n n u a l R e p o r t s 12 - 3 H o u s e h o l d T r a n s f e r s 12 - 3 A s s u m p t i o n s a n d R e s e r va t i o n s 12 - 4 N o n c o m p l i a n c e 12 - 5 D e f i n i t i o n s 12 - 5 APPENDICES A Glossary B Frequently Asked Questions C Regulations and other Authority (see Website for link) D Compliance Monitoring Fees E Sample Exhibit B to Regulatory Agreement F Sample Utility Allowance Schedule G Public Housing Authorities Contact Information (see Website for link) H Forms State (see Website for link) I Forms Federal (see Website for link)