Fiche pratique 17 VEFA - Familles de France

1 La (Vente en l' tat futur d'ach vement), ou "achat sur plan", est un des contrats les plus utilis s en mati re d'achat neuf. D fini par l article L 261-3 du Code de la construction et de l habitation, " La vente en l' tat futur d'ach vement est le contrat par lequel le vendeur transf re imm diatement l'acqu reur ses droits sur le sol ainsi que la propri t des constructions existantes. Les ouvrages venir deviennent la propri t de l'acqu reur au fur et mesure de leur ex cution ; l'acqu reur est tenu d'en payer le prix mesure de l'avancement des travaux. Ainsi, le vendeur choisit librement l architecte et les entreprises qui vont intervenir. Il signe les conventions avec eux et effectue la r ception des travaux qu ils ont dirig s ou faits, m me ceux ex cut s la suite des r serves faites lors de la r ception. L'acqu reur ne peut donc prendre aucune initiative dans la conduite des travaux, le vendeur tant seul li par les devis et march s.

2 Le logement vendu peut tre un appartement ou une maison individuelle. Il existe nombre de litiges en mati re de vente en l tat futur d ach vement. Familles de France fait le point sur ce que vous devez savoir afin de construire la maison de vos r ves en toute tranquillit . I. Le contrat de r servation Pr alablement la signature d un contrat d finitif, l acheteur va signer un contrat de r servation (ou contrat pr liminaire) par lequel le promoteur ou le constructeur s engage lui r server un logement dans un programme venir. Contenu du contrat de r servation R gi par les articles R 261-26 et suivant du Code de la construction et de l habitation, le contrat de r servation doit tre tabli par crit et contenir un certains nombres de mentions obligatoires : La surface habitable approximative de l'immeuble ; Le nombre de pi ces principales et l' num ration des pi ces de service, d pendances et d gagements.

3 S'il s'agit d'une partie d'immeuble, le contrat doit en outre pr ciser la situation de cette partie dans l'immeuble. Le prix de vente du logement et les conditions de r vision, le cas ch ant ; la date laquelle le contrat d finitif sera conclu ; le d lai d'ex cution des travaux ; Fiche pratique n 17 : La vente en l tat futur d ach vement (10/10) les conditions pr vues par la loi qui vous permettent de renoncer acheter en r cup rant votre d p t de garantie ; ce sera le cas, si : o le contrat de vente d finitif n'est pas sign la date pr vue, du fait du vendeur ; o le prix de vente est sup rieur d'au moins 5 % au prix pr visionnel, ventuellement r vis ; o le logement tel qu'il est d crit dans le contrat de vente ne correspond pas la description du contrat de r servation et les changements constat s diminuent de 10 % la valeur du logement ; o l'un des quipements promis n'est pas fourni ; o le montant des pr ts que le vendeur s'est engag vous faire obtenir est inf rieur de 10 % ce qui tait pr vu.

4 Le d lai de r tractation L acqu reur dispose d un d lai de r tractation de 7 jours compter du lendemain de la premi re pr sentation de la lettre recommand e avec accus de r ception contenant le contrat pr liminaire, ou de sa remise en main propre contre r c piss . Si vous renoncez acheter le logement, informez-en le vendeur avant l'expiration de ce d lai, par lettre recommand e avec demande d'avis de r ception ou par tout moyen pr sentant des garanties quivalentes. Le d p t de garantie doit alors vous tre restitu int gralement, sans retenue ni p nalit Le d p t de garantie A la signature du contrat de r servation, le vendeur peut demander l acqu reur de verser sur un compte sp cial, ouvert son nom dans une banque, un d p t de garantie. Son montant est limit 5 % du prix de vente, si le contrat d finitif est sign dans un d lai d'un an, et 2 % s'il est sign dans un d lai d'un deux ans.

5 Vous ne devez rien verser d'autre que le d p t de garantie, avant la signature du contrat de vente. Les fonds d pos s en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissable jusqu la conclusion du contrat de vente. Il y a restitution du d p t de garantie lorsque le prix de vente exc de de plus de 5% le prix pr visionnel, le montant de l immeuble pr vu ou de la partie d immeuble est inf rieur 10 % au moins des pr visions mentionn es initialement, la valeur de l immeuble ou de la partie d immeuble est inf rieure 10 % au moins des pr visions mentionn es initialement, l un des quipements pr vus initialement ne doit pas tre r alis . Il y a galement restitution de ce d p t, lorsque l acqu reur exerce son droit de r tractation. II. Le contrat de vente Lorsque la construction va commencer, l acqu reur va signer un contrat de vente devant un notaire en la forme authentique.

6 Si un contrat de r servation a t sign , il doit tre remis l acqu reur au moins un mois avant sa signature (Ce d lai permettant d'examiner le contrat et ses annexes et de v rifier leur conformit avec le contrat de r servation). Forme du contrat de vente Le contrat de vente peut prendre la forme : soit d'un contrat de vente en l' tat futur d'ach vement : L acqu reur devient propri taire du sol et de ce qui est construit la signature du contrat de vente et de la totalit du logement, au fur et mesure de son dification. Il faut v rifier qu'une assurance incendie et responsabilit civile a t souscrite par le vendeur; d faut Il faudra souscrire cette assurance la signature du contrat de vente. soit d'un contrat de vente terme (plus rare en pratique ) : L acqu reur ne devient propri taire qu' l'ach vement des travaux ; les versements effectu sont d pos s sur un compte ouvert dans une banque ou un tablissement financier et ne peuvent tre utilis s par le vendeur avant la livraison; jusqu' cette date, c'est au vendeur d'assurer la construction en cours.

7 Mentions obligatoires du contrat de vente Le contrat de vente doit contenir, sous peine de nullit dudit contrat (article L261-11 du Code de la construction et de l habitation) : a) La description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu ; b) Son prix et les modalit s de paiement de celui-ci, les modalit s de r visions ou non du prix c) Le d lai de livraison (il faut veiller ce qu elle soit exprim e de pr f rence en mois et pr voyez des p nalit s en cas de retard) d) s'il s'agit d'une vente en l' tat futur d'ach vement, les garanties d'ach vement des travaux et / ou de remboursement (demandez les justificatifs au vendeur et v rifiez qu'elles concernent le logement qui vous int resse) Il doit, en outre, comporter en annexes, ou par r f rence des documents d pos s chez un notaire, les indications utiles relatives la consistance et aux caract ristiques techniques de l'immeuble.

8 Le r glement de copropri t est remis chaque acqu reur lors de la signature du contrat ; il doit lui tre communiqu pr alablement. III. Paiement L' chelonnement des paiements d'apr s l'avancement des travaux varie en fonction de la garantie d'ach vement dont dispose le vendeur : Si le vendeur b n ficie de la garantie d'un organisme ext rieur pour l'ach vement des travaux (garantie extrins que), les versements ne doivent pas d passer : 35 % du prix total l'ach vement des fondations, 70 % la mise hors d'eau, 95 % l'ach vement des travaux ; Le solde est vers la livraison, sauf si l acqu reur fait des r serves portant sur des d fauts de conformit ; Si le vendeur ne b n ficie pas de la garantie d'un organisme ext rieur pour l'ach vement des travaux (garantie intrins que), les versements ne doivent pas d passer, en cas d'acquisition d'une maison individuelle : 20 % du prix total l'ach vement des fondations, 45 % la mise hors d'eau, 85 % l'ach vement de la maison.

9 Le solde est vers la livraison, sauf si l acqu reur fait des r serves portant sur des d fauts de conformit . Attention, lorsqu un appel de fons est r alis , l acqu reur doit toujours v rifier la r alit des travaux effectu s. P nalit s en cas de retard dans le paiement Des p nalit s en cas de retard de paiement de l'acheteur peuvent tre pr vues dans le contrat . Elles ne peuvent pas d passer 1 % par mois de retard de la somme verser. Le montant des int r ts tant faible, le promoteur peut aussi faire ins rer une clause de rupture automatique du contrat en cas d'absence de paiement, avec versement au vendeur d'une indemnit forfaitaire qui ne doit pas tre sup rieure 10 % du prix de vente initial. Une clause r solutoire du contrat est galement pr vue. Elle a pour effet de faire annuler le contrat en cas de non-respect des obligations de l'acqu reur. Toutefois, cette clause r solutoire ne joue qu'un mois apr s un commandement de payer rest infructueux, l'acqu reur pouvant pendant cette p riode saisir le juge afin d'obtenir des d lais de paiement.

10 P nalit en cas de retard de livraison En mati re de construction de maison individuelle, le contrat doit mentionner le d lai d'ex cution des travaux et les p nalit s pr vues en cas de retard de livraison (art. L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation). Ces p nalit s ne peuvent tre fix es un montant inf rieur 1/3000 du prix convenu par jour de retard (art. R. 231-14 CCH). Le constructeur ne peut pas refuser de payer les p nalit s de retard du fait d'un retard dans la livraison d s lors que celui-ci ne r sulte pas d'un cas de force majeure. Les p nalit s forfaitaires pr vues au contrat sont prises en charge par le garant d s lors que le retard de livraison exc de trente jours. Cas particuliers n'engageant pas la responsabilit du promoteur : Si le retard est du des intemp ries, Si des journ es de gr ves ont perturb l'avancement du travail, Si des travaux suppl mentaires non pr vus dans le contrat initial ont du tre r alis s IV.