AusmAlpflicht für mieter? BtVG neu AB 1. Juli 2008

1 ImmobIlIen RechtsradarVom mietrecht bis zu oGh-entscheidunGen: christoph Kothbauer Gibt ihnen auf dieser seite reGelm ssiG einen berblicK ber die wichtiGsten rechts f r mieter? Worum gehts?In einer j ngst ergangenen Entscheidung des OGH (10 Ob 79/07a) wurde eine vom Mieter in einem unbefristeten Mietvertrag bernommene Aus-mal- und Versiegelungspflicht bei R ckgabe des Mietgegenstands als zul ssig erachtet. Mediale Kommentare zu dieser Entscheidung gehen bereits davon aus, dass damit eine mietvertragliche Ausmalklausel je-denfalls zul ssig sei. Vor einem solch voreiligen Schluss muss aber mit Nachdruck gewarnt betrifft es?Investoren, Bautr ger, Immobiliengesellschaften, Zinshauseigent mer, Wohnungseigent mer, Vermieter, Mieter, wurde etwa die Durchsetzbarkeit einer mietvertraglichen Ausmal- und Versiegelungspflicht des Mieters im Bereich der befristeten Vertr ge vom OGH explizit nicht gepr ft. Und auch f r unbefristete Mietvertr ge ist anzumerken, dass die Aus-malklausel im gegenst ndlichen Verfahren nicht in alle Richtungen hin gepr ft wurde.

2 Zumal im Anlassfall die Verwendung eines Vertragsmus-ters nicht behauptet wurde und auch kein Verbrauchergesch ft vorlag, wurde auch nicht untersucht, ob im Falle der Verwendung von Musterver-tr gen in Gestalt einer Ausmalklausel eine gr bliche Benachteiligung nach 879 Abs 3 ABGB oder etwa auch ein Versto gegen das konsumen-tenschutzrechtliche Transparenzgebot nach 6 Abs 3 KSchG vorliegt. Die Durchsetzbarkeit einer uneingeschr nkten Ausmal- bzw Versiege-lungspflicht des Mieters bei der (regelm ig stattfindenden) Verwendung von Vertragsmustern ist also weiterhin wenn man im Ergebnis zur Zul ssigkeit einer uneingeschr nkten vertraglichen Ausmal- und Versiegelungspflicht des Mieters gelangen sollte, setzt dies jedenfalls voraus, dass der Mietgegenstand zu Beginn der Bestanddauer vom Vermieter neu ausgemalt und neu versiegelt ber-geben wird (der Mieter kann also nicht zu einer Verbesserung des Mietge-genstandes angehalten werden).

3 Au erdem w re eine solche vereinbarte Leistung des Mieters jedenfalls als Entgelt anzusehen und daher m g-lichst genau beziffert auf den vereinbarten Mietzins VG neu AB 1. Juli 2008 Worum gehts?Der Ministerrat hat eine Novelle zum Bautr gervertragsgesetz (BTVG) be-schlossen, die am 1. Juli 2008 in Kraft treten soll. Die Novelle verfolgt das Ziel, vereinzelt bestehende Schutzl cken zu schlie en. Das Motto lautet also: Mehr Transparenz und mehr Sicherheit f r betrifft es?Investoren, Entwickler, Bautr ger, Makler, K ufer, Mieter, finanzierende Banken und weiteren nderungen des BTVG wird der Erwerberschutz vor allem auf zwei Ebenen verst rkt: K nftig ist nicht blo die Vorauszahlung eines K ufers bis zur bergabe des Vertragsgegenstandes zu sichern, sondern ist ihm dar ber hinaus f r die Dauer von drei Jahren ein Haftr cklass in der H he von mindestens zwei Prozent des Kaufpreises zu gew hren. Damit werden k nftig also auch Gew hrleistungs- bzw.

4 Schadenersatzanspr che des Erwerbers gegen ber dem Bautr ger wegen mangelhafter Leistung gesichert Rahmen des Ratenplanmodells ist zurzeit keine ausreichende Sicherheit des Erwerbers f r Kostensteigerungen aufgrund einer insol-venzbedingten Verz gerung oder gar Einstellung des Bauvorhabens ge-geben. Aus diesem Grunde werden die Zahlungsverpflichtungen aus dem Ratenplan zeitlich markant in sp tere Bauphasen verschoben. Zudem haben die Vertragsparteien k nftig die Wahlm glichkeit zwischen zwei Ratenplanmodellen: Beim Ratenplan A werden die Zahlungsverpflich-tungen des Erwerbers nicht so stark wie beim Ratenplan B nach hinten verschoben, daf r muss aber der Bautr ger beim Ratenplan A Wohnungs-k ufern (aber nur, wenn die Wohnung zur Befriedigung des dringenden Wohnbed rfnisses erworben wird; K ufer von Zweit-, Ferien- und Vorsor-gewohnungen sind somit ausgenommen) eine Zusatzsicherung (Garantie, Versicherung) in der H he von mindestens zehn Prozent des Preises ge-w hren.

5 Dies als Sicherheit f r alle verm genswerten Nachteile, die der Erwerber aus der Verz gerung oder Einstellung des Bauvorhabens infolge Bautr gerinsolvenz erleiden k beschlossene Ausdehnung des Erwerberschutzes f hrt zweifellos zu gewissen Verteuerungen der Bauvorhaben, die von den Bautr gern und Banken in ihren Finanzierungspl nen zu kalkulieren sind. Die endg ltige Beschlussfassung der BTVG-Novelle bleibt freilich noch I UpdateM rz_NR. 01/08_Immobilien Magazin_59 Der Autor: Christoph Kothbauer, Studium der Rechtswis-senschaften, bis April 2003 Gesch ftsf hrer der Fach-gruppe Wien der Immobilien- und Verm genstreuh nder in der Wirtschaftskammer, seit August 2003 Leitung der Rechtsabteilung in einem Wiener Immobilientreuhand-unternehmen. Anerkannter Wohnrechtsexperte. Fach-buchautor und Vortragender im : beigestellt