V D V A C C O U N T A N T S B V B A

1 VVDDVV AACCCCOOUUNNTTAANNTTSSBBVVBBAA AACCCCOOUUNNTTAANNTTSS && BBEELLAASSTTIINNGGCCOONNSSUULLEENNTTEENN 1 PIETER DEVLOO ZAAKVOERDER-VENNOOT ERKEND ACCOUNTANT & BELASTINGCONSULENT ERKENDE ADVIESINSTANTIE STARTERSCHEQUES 9520 VLIERZELE TOMT 4 9000 GENT VOSKENSLAAN 127 TEL. 053/77 66 66 FAX 053/77 66 60 E-MAIL Verhuur van bergruimten en toepassing van BTW Inleiding Onroerende verhuur is een BTW-handeling die vrijgesteld is van BTW. De verpachting, de verhuur en de overdracht van huur van uit hun aard onroerende goederen, alsook het gebruik van dergelijke goederen is van de belasting vrijgesteld (artikel 44, 3, 2 ). Het recht op aftrek van de betaalde BTW om het gebouw te verkrijgen hangt nauw samen met deze BTW-vrijstelling.

2 De BTW-plichtige kan dit recht op aftrek slechts genieten als de bestemming en het gebruik van het goed niet zijn vrijgesteld bij toepassing van het BTW-Wetboek. Bij onroerende verhuur is dit wel het geval en vervalt dus het recht op aftrek. De niet-aftrekbare BTW maakt het kostenplaatje heel wat duurder. Bij de verhuur moet de verhuurder over de huurprijs geen BTW aanrekenen. De keerzijde van de medaille is dat hij de aan hem aangerekende BTW (bv. op de facturen van aankoop, oprichting, onderhoud,) niet in aftrek kan brengen. Of de huurder het onroerend goed voor een BTW-activiteit gebruikt of niet, verandert niets aan deze regel. Deze negatieve effecten van de onroerende verhuur kunt u in bepaalde gevallen opvangen door een onroerende leasing af te sluiten, of een overeenkomst van terbeschikkingstelling van een bergruimte voor opslag. De voorgeschreven voorwaarden moeten wel strikt voldaan zijn. Is terbeschikkingstelling van bergruimte een alternatief?

3 In bepaalde gevallen kan de ondernemer zijn toevlucht nemen tot een overeenkomst tot terbeschikkingstelling van een bergruimte voor het opslaan van goederen. Dit is immers een uitzondering op de vrijgestelde onroerende verhuur (cf. artikel 18, 1, lid 2, 9 iuncto artikel 44 3 2, a) ). Deze dienst geschiedt bijgevolg met toepassing van de BTW. VVDDVV AACCCCOOUUNNTTAANNTTSSBBVVBBAA AACCCCOOUUNNTTAANNTTSS && BBEELLAASSTTIINNGGCCOONNSSUULLEENNTTEENN 2 PIETER DEVLOO ZAAKVOERDER-VENNOOT ERKEND ACCOUNTANT & BELASTINGCONSULENT ERKENDE ADVIESINSTANTIE STARTERSCHEQUES 9520 VLIERZELE TOMT 4 9000 GENT VOSKENSLAAN 127 TEL. 053/77 66 66 FAX 053/77 66 60 E-MAIL Voor 1993 was het noodzakelijk dat deze dienst werd aangeboden door de exploitant van de bergruimte voor opslag.

4 Maar nu kan eenieder, die deze dienst op regelmatige en zelfstandige wijze verstrekt, BTW aanrekenen en de aan hem aangerekende BTW in aftrek brengen. Voorbeelden van deze dienst vindt men in de terbeschikkingstelling van opslagplaatsen, silos, tanks, koelkamers, stallingen, loodsen, reservoirs en andere bewaarplaatsen, ongeacht of de gehele installatie al dan niet ter beschikking wordt gesteld van n zelfde persoon. De terbeschikkingstelling mag in principe geen enkel verband vertonen met een onroerende verhuur. De vrijstelling van onroerende verhuur slorpt dan het geheel op. 1. Als de terbeschikkingstelling van bergruimte dus deel uitmaakt van of ondergeschikt is aan een vrijgestelde verhuur, is de gehele dienst van BTW vrijgesteld. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een woning met terbeschikkingstelling van de kelder. 2. Maar dit principe geldt ook omgekeerd. Indien de terbeschikkingstelling van een bergruimte samen met een verhuur van onroerend goed gebeurt, en de onroerende verhuur ondergeschikt is aan de terbeschikkingstelling, is BTW van toepassing op het geheel.

5 Dit doet zich bijvoorbeeld voor wanneer een magazijn samen is verhuurd met een kantoor waar de magazijnier zijn administratie houdt. De Administratie beschouwt het kantoor als ondergeschikt als de oppervlakte ervan niet meer bedraagt dan 10 procent van de totale oppervlakte van het gebouw (Beslissing 29 september 1995, nr. , BTW-Revue, 1996, nr. 119, 69; Beslissing 16 november 1995, BTW-Revue, 1996, nr. 122, 493-494). Bij een dergelijke overeenkomst is het belangrijk dat de bewoordingen overeenstemmen met de werkelijk toegekende rechten en aangegane verbintenissen. Het volstaat geenszins het contract van onroerende verhuur in de hoofding gewoon anders te benoemen: zodra de medecontractant het volledig en exclusief genot krijgt van een uit zijn aard onroerend goed, spreekt men van onroerende verhuur en is de vrijstelling inzake BTW toepasselijk. De bepalingen van de overeenkomst moeten dit onderscheid duidelijk weerspiegelen. U kunt bijvoorbeeld stipuleren dat het magazijn uitsluitend bestemd is voor de opslag van goederen en de erbij horende kantoren slechts mogen gebruikt worden door personen die zijn belast met het beheer van de opslagruimte, zonder dat de huurder deze bestemming kan wijzigen.

6 Bepaalde activiteiten, die de loutere opslag zouden kunnen aantasten (bv. contact met publiek waardoor de handelshuur in zicht komt), kunnen in de overeenkomst uitdrukkelijk worden uitgesloten. VVDDVV AACCCCOOUUNNTTAANNTTSSBBVVBBAA AACCCCOOUUNNTTAANNTTSS && BBEELLAASSTTIINNGGCCOONNSSUULLEENNTTEENN 3 PIETER DEVLOO ZAAKVOERDER-VENNOOT ERKEND ACCOUNTANT & BELASTINGCONSULENT ERKENDE ADVIESINSTANTIE STARTERSCHEQUES 9520 VLIERZELE TOMT 4 9000 GENT VOSKENSLAAN 127 TEL. 053/77 66 66 FAX 053/77 66 60 E-MAIL Recentelijk weigerde de Rechtbank van eerste aanleg in Brussel de kwalificatie van terbeschikkingstelling op basis van het precaire karakter van de overeenkomst, namelijk dat zij op elk ogenblik door beide partijen eenzijdig kon worden stopgezet (Rb.)

7 Brussel, 29 november 2000, Fiskoloog, 14 februari 2001, nr. 787, 5). Bij de terbeschikkingstelling van een bergruimte brengt de eigenaar van de opslagruimte de BTW die drukt op de oprichting van de bergruimte in aftrek. Als ook de huurder van de bergruimte een BTW-plichtige met recht op aftrek is, kan ook hij de hem door de eigenaar aangerekende BTW in aftrek nemen. Opgemaakt te Erembodegem, Devloo Pieter