ACTUELE ONTWIKKELINGEN INZAKE MEDE …

1 ACTUELE ONTWIKKELINGEN INZAKE MEDE-EIGENDOM. dirk MICHIELS. Notaris te Aarschot Gastdocent KU Leuven Inleiding 1. Mede-eigendom onderscheidt zich van meervoudige eigendom. Meervoudige eigendom is de generieke term voor de verschillende situaties waarin meerdere personen de eigendom hebben van n zaak. De voornaamste categorie n van meervoudige eigendom zijn : a) mede-eigendom, waarbij het eigendomsrecht tussen verschillende mede- eigenaars is opgesplitst en waaraan dit hoofdstuk is gewijd;. b) collectieve eigendom, waarbij meerdere personen een inbreng doen in een afzonderlijk vermogen met een gemeenschappelijk doel, zonder dat het eigendomsrecht wordt opgesplitst tussen de betrokkenen. Een voorbeeld is de burgerlijke maatschap, een doelgebonden vermogen waarbij een affectio societatis aanwezig is om een welbepaald doel bereiken. De artikelen 577-2. en 815 zijn niet van toepassing op collectieve mede-eigendom;. c) multi-eigendom (deeltijdse eigendom, timesharing), waarbij een onroerend goed toebehoort aan meerdere personen die er ieder gedurende een welomschreven periodiek weerkerende periode gebruik kunnen van maken.

2 Artikel 815 is hierop evenmin van 2. Mede-eigendom is de onder meerdere personen verdeelde eigendom over eenzelfde zaak. Die personen heten mede-eigenaars . Waar het eigendomsrecht verdeeld is, blijft de zaak echter onverdeeld en materieel Het eigendomsrecht wordt daarbij opgesplitst in abstract- mathematische aandelen ; bij mede-eigendom komt de zaak ondeelbaar toe aan verschillende In ons rechtsstelsel staan mede-eigendom en onverdeeldheid voor dezelfde toestand, maar beschrijven ze de zaken vanuit een andere invalshoek : mede- eigendom slaat op de opdeling van het eigendomsrecht in verschillende abstracte delen, terwijl onverdeeldheid verwijst naar de eenheid die het voorwerp van het eigendomsrecht heeft Heeft de onverdeeldheid betrekking op het eigendomsrecht, dan spreekt men van een onverdeeld eigendomsrecht, een onverdeeldheid of Mede-eigendom en onverdeeldheid zijn twee kanten van dezelfde medaille. 3. Mede-eigendom kan ook betrekking hebben op andere zakelijke rechten dan volle eigendom.

3 Telkens wanneer een recht van dezelfde aard (bv. blote eigendom of 1. V. SAGAERT, Goederenrecht, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Kluwer, 2014, nr. 323 en nrs. 357. 2. DEKKERS en DIRIX, Handboek Burgerlijk Recht, II, Intersentia, 2005, 112. Cass. 30 juni 1988, Arr. Cass., 1987-88, 1445, Pas., 1988, I, 1336, , 1988-89, 574. 3. V. SAGAERT, Goederenrecht, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Kluwer, 2014, nr. 324. 4. H. DE PAGE, Trait l mentaire de droit civil belge, deel V, nr. 1136 B, Bruylant, 1975. Zie ook : P. DELNOY, Sur le concept d'indivision , Rev. not. b. 2010, 547 en J. KOKELENBERG, Enige verdeelde bedenkingen omtrent onverdeeldheid , 1997, 238 5. P. LECOCQ, Manuel de droit des biens, nr. 163. 1. vruchtgebruik) op een zelfde voorwerp (bv. een huis) aan meerdere titularissen toebehoort spreekt men van onverdeeldheid. Een onverdeeldheid veronderstelt wel een recht van dezelfde aard. Zo is er geen onverdeeldheid tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar van eenzelfde Ook het recht van opstal doet geen onverdeeldheid ontstaan tussen de eigenaar van de grond en de eigenaar van de gebouwen.

4 Wanneer dus door de opstalhouder gebouwen worden opgetrokken, dan blijft de opstalgever eigenaar van de grond waarop die gebouwen worden opgetrokken en bestaat er tussen opstalgever en opstalhouder geen 4. De wettelijke regeling INZAKE de gewone mede-eigendom ligt vervat in artikel 577-2 Dit artikel is van aanvullend recht zodat partijen er conventioneel van kunnen afwijken, met uitzondering van 9 die van dwingend recht is. Overeenkomstig artikel 577-2 2 worden, behoudens andersluidende overeenkomst of bijzondere bepalingen, de onverdeelde aandelen vermoed gelijk te zijn. Dit is een weerlegbaar vermoeden zodat een afwijkende overeenkomst mogelijk 5. In het Belgisch recht bestaan er drie soorten van mede-eigendom: i. De toevallige of gewone mede-eigendom De toevallige of gewone onverdeeldheid ontstaat toevallig, bijvoorbeeld ingevolge vererving of ingevolge de ontbinding van het gemeenschappelijk vermogen tussen echtgenoten na echtscheiding. De gewone mede-eigendom is niet georganiseerd en is bestemd om te De verdeling kan dan ook te allen tijde worden gevorderd op grond van artikel 815 ii.

5 De gedwongen of verplichte mede-eigendom Bij een verplichte of gedwongen onverdeeldheid sluit de aard of de bestemming van de onverdeelde zaak de idee van verdeling voor langere tijd uit. In deze gevallen is het opportuner om het goed in onverdeeldheid te laten. Dit is bijvoorbeeld het geval bij mede-eigendom INZAKE grafkelders en grafmonumenten, de gemene muur (cfr. artikel 661 ), Deze vorm van onverdeeldheid is niet meer essentieel tijdelijk en is in zekere mate iii. De vrijwillige of conventionele mede-eigendom 6. Cass. 2 december 1880, Pas. 1881, I, 72; Rb. Luik 15 december 1986, 1990, 141. 7. J. KOKELENBERG, T. VAN SINAY, V. SAGAERT, R. JANSEN, Overzicht van rechtspraak zakenrecht (2000-2008), TPR 2009, afl. 3, 1205; Gent, 26 maart 2004, NjW 2004, afl. 87, 1170 noot I. VVERVOORT; TFR. 2005, afl. 277, 240 en (11 april 2005), noot J. VERSTAPPEN. 8. H. VANDENBERGHE en S. SNAET, Zakenrecht, III, Mede-eigendom, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Story-Scientia, 1997, 13.

6 9. J. KOKELENBERG, T. VAN SINAY, V. SAGAERT, R. JANSEN, Overzicht van rechtspraak zakenrecht (2000-2008), TPR 2009, afl. 3, 1203. 10. J. KOKELENBERG, T. VAN SINAY, V. SAGAERT, R. JANSEN, Overzicht van rechtspraak zakenrecht (2000-2008), TPR 2009, afl. 3, 1203; H. DE PAGE en R. DEKKERS, Trait l mentaire de droit civil belge, V, Brussel, Bruylant, 1975, 1136, 2. De vrijwillige onverdeeldheid ontstaat door een overeenkomst tussen partijen. Dergelijke onverdeeldheid is gewild en Hierop is artikel 815 niet van toepassing. 12. Hierna worden deze drie vormen van mede-eigendom uitvoeriger besproken. 1. Toevallige of gewone mede-eigendom A. Algemeen 6. De toevallige of gewone mede-eigendom ontstaat buiten de wil van de deelgenoten en hier zijn 2 gevolgen aan verbonden : a) het tijdelijk karakter : deze vorm van mede-eigendom is van voorbijgaande aard en bestemd om uit te monden in een exclusief eigendomsrecht, waarbij iedere deelgenoot (alsook hun schuldeisers) de uit onverdeeldheidtreding kunnen vorderen (artikel 815 ), behoudens overeenkomst om in onverdeeldheid te blijven gedurende maximum 5 jaar (artikel 815, lid 2.

7 ;. b) het ongeorganiseerd 7. Wanneer alle mede-eigenaars meerderjarig, tegenwoordig of behoorlijk vertegenwoordigd zijn, kunnen zij te allen tijde de verdeling in onderlinge overeenstemming verrichten zoals zij beslissen (artikel 1205 ). Indien niet alle mede-eigenaars met een minnelijke verdeling instemmen, alsook in de gevallen bedoeld in artikel 1206, zesde lid (nl. bij weigering door de Vrederechter van een verdeling met minstens n minderjarige) geschiedt de verdeling gerechtelijk op vordering van de meest gerede partij ingesteld bij de familierechtbank (artikel 1207 ). 8. De meest voorkomende vormen van toevallige mede-eigendom zijn de onverdeeldheid ingevolge het openvallen van een nalatenschap of ingevolge het be indigen van een relatie (al dan niet binnen het huwelijk). B. Bevoegdheden van de mede-eigenaars ten aanzien van de onverdeelde zaak 9. Ingevolge artikel 577-2 worden er enkele bevoegdheden en plichten toegekend aan elke mede-eigenaar met betrekking tot de onverdeelde zaak.

8 A. Bijdrage in de lasten (artikel 577-2, 3 en 7 ). 10. De mede-eigenaar heeft deel in de rechten en draagt bij in de lasten van de eigendom naar verhouding van zijn aandeel (artikel 577-2, 3 ). 11. J. KOKELENBERG, T. VAN SINAY, V. SAGAERT, R. JANSEN, Overzicht van rechtspraak zakenrecht (2000-2008), TPR 2009, afl. 3, 1204; H. DE PAGE en R. DEKKERS, Trait l mentaire de droit civil belge, V, Brussel, Bruylant, 1975, 1136, 12. Cass. 20 september 2013, , concl. HENKES, JLMB 2014, 1229, Pas. 2013, 1733, TBO 2014, 122, 2014, 224. C. ENGELS, Vrijwillig aangegane onverdeeldheid : pacta sunt vervanda ? , 2014, 198-207; J. VERSTRAETE, De vordering om uit onverdeeldheid te treden. Vrijwillige versus toevallige onverdeeldheid. , 2014, 197-197. 13. V. SAGAERT, Goederenrecht, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Kluwer, 2014, nr. 328. 3. Iedere mede-eigenaar draagt bij in de nuttige uitgaven tot behoud en tot onderhoud, alsook in de kosten van beheer, de belastingen en andere lasten betreffende de gemeenschappelijke zaak (artikel 577-2, 7 ).

9 De onverdeelde aandelen worden vermoed gelijk te zijn (artikel 577-2, 2), tot bewijs van het tegendeel. Het gaat om een ACTUELE verplichting van iedere deelgenoot die ook reeds tijdens de onverdeeldheid kan worden opge ist. Indien het gaat om handelingen die bevoegd door n mede-eigenaar gesteld werden of met instemming van alle mede-eigenaars plaatsvonden is er geen discussie mogelijk. In de mate er evenwel werken zijn uitgevoerd door n mede-eigenaar die niet noodzakelijk waren voor het behoud en ook niet kaderen in een voorlopig beheer kan hij hiervoor enkel aanspraak maken op een vergoeding indien de rechter het nut ervan Indien bv. n van de mede-eigenaars een gemeenschappelijk woonkrediet alleen terugbetaalt, dan heeft hij een vordering op de andere mede-eigenaar(s) om diens bijdrage hierin, naar evenredigheid van diens aandeel, op te De desbetreffende mede-eigenaar hoeft dus niet meteen te dagvaarden in uit onverdeeldheidtreding om dergelijke vordering te kunnen stellen.

10 Geschillen INZAKE gebruik, genot, onderhoud, behoud of beheer van het gemeenschappelijk goed in geval van mede-eigendom behoren tot de exclusieve bevoegdheid van de Vrederechter, ongeacht het bedrag van de vordering (artikel 591, tweede lid ). b. Gebruik en genot van de gemeenschappelijke zaak (artikel 577-2, 5, lid 1 ). 11. De mede-eigenaar heeft recht op het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke zaak, overeenkomstig haar bestemming en in zover zulks met het recht van zijn deelgenoten verenigbaar is (artikel 577-2, 5, lid 1 ). Zo kan een mede-eigenaar bijvoorbeeld a rato van zijn rechten de natuurlijke en burgerlijke (bv. huurgelden) vruchten die de zaak voortbrengt, innen. Een afwijkende overeenkomst of zelfs de verjaring kan een afwijkende vruchtenverdeling doen Het exclusieve gebruik door een deelgenoot van het onverdeeld onroerend goed en het eventueel verschuldigd zijn van een woonstvergoeding wordt hierna uitvoerig besproken onder punt C.