ANAF

1 LEGE Nr. 196/2018 din 20 iulie 2018. privind nfiin area, organizarea i func ionarea asocia iilor de proprietari i administrarea condominiilor EMITENT: PARLAMENTUL ROM NIEI. PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 660 din 30 iulie 2018. Parlamentul Rom niei adopt prezenta lege. CAPITOLUL I. Dispozi ii generale, defini ii ART. 1. (1) Prezenta lege reglementeaz aspectele juridice, economice i tehnice cu privire la: a) nfiin area, organizarea i func ionarea asocia iilor de proprietari din cadrul condominiilor formate din cel pu in 3 unit i de proprietate imobiliar ;. b) administrarea, ntre inerea i folosirea imobilelor sau grupurilor de imobile din condominii care au n structura lor locuin e sau spa ii cu alt destina ie dec t aceea de locuin , aflate n proprietatea a cel pu in 3 persoane fizice sau juridice, fiecare proprietar av nd o proprietate individual i o cot -parte indiviz din proprietatea comun . (2) Prezenta lege se aplic proprietarilor, chiria ilor, asocia iilor de proprietari i asocia iilor de chiria i din condominii.

2 SEC IUNEA 1. Defini ii ART. 2. n sensul prezentei legi, termenii i expresiile de mai jos au urm toarele semnifica ii: a) acord de asociere - actul care consfin e te decizia a cel pu in jum tate plus unu din num rul proprietarilor dintr-un condominiu de a se asocia n condi iile prezentei legi;. b) ansamblu reziden ial - imobilul format din teren pe care sunt amplasate izolat, n iruit sau cuplat locuin e sau locuin e i construc ii cu alt destina ie, n care exist propriet i comune i propriet i individuale;. c) asocia ie de chiria i - form de asociere autonom i f r scop lucrativ a chiria ilor dintr-un condominiu n scopul reprezent rii intereselor lor n raporturile cu proprietarii, precum i cu alte persoane juridice sau persoane fizice;. d) asocia ie de proprietari - form de asociere autonom i f r scop lucrativ a proprietarilor dintr-un condominiu, av nd ca scop administrarea, exploatarea, ntre inerea, repararea, reabilitarea i modernizarea propriet ii comune, men inerea n stare bun a imobilului, respectarea drepturilor i asumarea obliga iilor de c tre to i proprietarii.

3 E) atestat - actul care dovede te calitatea de administrator de condominii, prin care persoanele fizice care de in certificate de calificare, conform lit. f), sunt atestate de c tre primar, la propunerea compartimentelor specializate n sprijinirea, ndrumarea i controlul asocia iilor de proprietari din cadrul autorit ii administra iei publice locale, n baza unei hot r ri a consiliului local;. f) certificat de calificare profesional - actul care dovede te calificarea profesional a persoanelor fizice pentru a ndeplini ocupa ia de administrator de condominii, n conformitate cu legisla ia privind nv m ntul superior sau privind formarea profesional a adul ilor;. g) cheltuieli ale asocia iei de proprietari - totalitatea cheltuielilor sau obliga iilor financiare ale asocia iei de proprietari care sunt legate de exploatarea, repararea, ntre inerea, modernizarea, reabilitarea propriet ii comune, precum i cheltuielile cu serviciile de care beneficiaz proprietarii i care nu sunt facturate acestora n mod individual.

4 H) condominiu - imobil format din teren cu una sau mai multe construc ii, n care exist cel pu in 3 propriet i individuale reprezentate de locuin e i locuin e sau spa ii cu alt destina ie, dup caz, i cote-p r i indivize de proprietate comun ;. i) contract de administrare - acordul scris ncheiat ntre o asocia ie de proprietari i un administrator de condominii, care poate fi persoan fizic , persoan fizic autorizat sau o persoan juridic cu obiect de activitate administrarea condominiilor, n vederea prest rii unor activit i i ndeplinirii unor obiective stabilite de asocia ia de proprietari, conform legii. Contractul de administrare este un contract cu titlu oneros i se ncheie n form scris ;. j) conven ie individual de facturare - act juridic ncheiat ntre un furnizor de servicii de utilit i publice, asocia ia de proprietari i un proprietar individual din condominiu, anex la contractul de furnizare a serviciilor de utilit i publice ncheiat ntre un furnizor de servicii de utilit i publice i asocia ia de proprietari, prin care se stabilesc condi iile de furnizare, utilizare, facturare i plat a serviciilor de utilit i publice furnizate la nivel de utilizator individual din cadrul unui condominiu.

5 K) cota de contribu ie la cheltuielile asocia iei de proprietari - suma corespunz toare din cheltuielile asocia iei pe care fiecare proprietar din condominiu este obligat s o pl teasc lunar, conform prevederilor prezentei legi;. l) cot -parte indiviz - cota-parte de proprietate comun for at , exprimat procentual, care i revine fiec rui proprietar individual i este calculat ca raportul dintre suprafa a util a propriet ii individuale i suma suprafe elor utile ale tuturor propriet ilor individuale din condominiu. Suma cotelor-p r i indivize trebuie s fie egal cu 100%; n caz contrar, acestea trebuie recalculate prin grija pre edintelui asocia iei de proprietari, conform suprafe elor utile;. m) locatar - persoana fizic sau juridic care, n baza unui contract de loca iune, dob nde te de la cealalt parte, numit locator, dreptul de folosin a unei locuin e sau unui spa iu cu alt . destina ie pentru o perioad determinat , n schimbul unui pre , denumit chirie;. n) locator - persoan fizic sau juridic care, n baza unui contract de loca iune, se oblig s.

6 Asigure celeilalte p r i, numite locatar, folosin a unei locuin e sau unui spa iu cu alt destina ie pentru o perioad determinat , n schimbul unui pre , denumit chirie;. o) membru al asocia iei de proprietari - proprietarul semnatar al acordului de asociere sau al unei cereri depuse la asocia ie;. p) p r i comune - p r ile din cl dire i/sau din terenul aferent acesteia care nu sunt propriet i individuale i sunt destinate folosin ei tuturor proprietarilor sau unora dintre ace tia, precum i alte bunuri care, potrivit legii sau voin ei p r ilor, sunt n folosin comun . P r ile comune sunt bunuri accesorii n raport cu propriet ile individuale, care constituie bunurile principale. Toate p r ile comune formeaz obiectul propriet ii comune. P r ile comune nu pot fi folosite dec t n comun i sunt obiectul unui drept de coproprietate for at ;. q) p r i comune aferente tronsoanelor sau sc rilor care nu pot fi delimitate - cel pu in o instala ie pe vertical care alimenteaz n comun tronsoane ori sc ri sau p r i de construc ie comune tronsoanelor ori sc rilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca pozi ie i suprafa.

7 R) proprietar al ansamblului reziden ial/dezvoltator al ansamblului reziden ial - persoana juridic . care efectueaz toate opera iunile imobiliare n vederea construirii, finaliz rii i pred rii c tre beneficiari a unor locuin e, precum i coordonarea surselor de finan are necesare realiz rii acestor opera iuni;. s) proprietar din condominiu/proprietar - persoana fizic sau juridic , titular al unui drept de proprietate asupra a cel pu in o unitate de proprietate imobiliar dintr-un condominiu;. t) proprietate individual - locuin a sau spa iul cu alt destina ie dec t aceea de locuin , parte dintr-un condominiu, destinat locuirii sau altor activit i, de inut n proprietate exclusiv ;. u) regulament al condominiului - document de ordine interioar al asocia iei de proprietari care con ine totalitatea instruc iunilor, normelor, regulilor care stabilesc i asigur ordinea i buna func ionare a unui condominiu;. v) statut - act cuprinz nd ansamblul de dispozi ii, adoptat de cel pu in jum tate plus unu din num rul proprietarilor dintr-un condominiu, prin care se reglementeaz scopul, structura i modul de organizare i func ionare a asocia iei de proprietari, conform prevederilor prezentei legi.

8 W) unitate de proprietate imobiliar - proprietatea individual , definit conform lit. t), care constituie bunul principal, mpreun cu cota-parte indiviz din proprietatea comun . SEC IUNEA a 2-a Dispozi ii generale ART. 3. (1) n scopul exercit rii drepturilor i obliga iilor ce le revin asupra propriet ii comune, n cazul condominiilor, se constituie asocia ii de proprietari, care se organizeaz i func ioneaz conform prevederilor prezentei legi. (2) Pentru promovarea valorilor civice ale democra iei i statului de drept i pentru reprezentarea la nivel local i na ional, asocia iile de proprietari se pot asocia n federa ii, uniuni, ligi ale asocia iilor de proprietari din municipii, ora e sau jude e, respectiv la nivel na ional, n condi iile prev zute de lege. (3) n sensul art. 2 lit. h), constituie condominiu: a) cl diri cu mai multe locuin e sau spa ii cu alt destina ie n care exist propriet i individuale i propriet i comune;. b) cl diri multietajate; un tronson cu una sau mai multe sc ri din cadrul cl dirii multietajate n cazul n care se poate delimita proprietatea comun.

9 C) un ansamblu reziden ial format din locuin e i/sau construc ii cu alt destina ie, amplasate izolat, n iruit sau cuplat, n care exist propriet i comune i propriet i individuale. ART. 4. (1) n condominii, unit ile de proprietate imobiliar se supun prevederilor prezentei legi ca entit i individuale. (2) Niciun act de dispozi ie nu poate s aib ca obiect exclusiv cota-parte indiviz din coproprietatea for at asupra p r ilor comune ale condominiului, dec t odat cu nstr inarea locuin ei/spa iului cu alt destina ie care constituie bunul principal. (3) P r ile comune din condominii i drepturile aferente acestora pot face obiectul unei ac iuni de partaj numai atunci c nd aceste p r i nceteaz a mai fi destinate folosin ei comune, n condi iile legii. (4) n aplicarea prevederilor prezentei legi, dovada dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale asupra unei unit i de proprietate imobiliar se face potrivit dispozi iilor Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicat , cu modific rile ulterioare.

10 ART. 5. n cazul modific rii suprafe ei utile a unei propriet i individuale, toate cotele-p r i indivize din condominiu se modific propor ional. ART. 6. (1) n vederea nscrierii condominiului se aplic prevederile art. 26 din Legea cadastrului i a publicit ii imobiliare nr. 7/1996, republicat , cu modific rile i complet rile ulterioare. (2) nscrierea condominiului se face de c tre biroul de cadastru i publicitate imobiliar n circumscrip ia c ruia se situeaz acesta, la solicitarea oric rui proprietar din condominiu sau a asocia iei de proprietari. (3) Condominiile se identific prin adres po tal i, acolo unde exist , prin num r cadastral i num r de carte funciar . ART. 7. n cazul unit ilor de proprietate imobiliar cu mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate sunt reglementate potrivit dreptului comun. ART. 8. Unit ile de in toare ale c r ii tehnice a cl dirilor sunt obligate s transmit asocia iilor de proprietari, cu titlu gratuit, c r ile tehnice ale construc iilor, la solicitarea acestora.