Area pertinenziale anche se non accorpata al …

1 10 Luned 11 Aprile 2016 FISCOLo ha stabilito la Commissione tributaria regionale di Milano: estesi i benefi ci fi scaliTerreni, la graffatura non contaArea pertinenziale anche se non accorpata al fabbricatoPagina a curaDI SERGIO TROVATOUn terreno pu essere qualificato pertinen-ziale anche se non ac-corpato catastalmente a un fabbricato e, quindi, non soggetto a imposta autonoma-mente. La graffatura , vale a dire l unione dei due beni immobili in catasto, agevola l attivit di controllo dell ente impositore, ma non pu es-sere considerata decisiva per attribuire al terreno natura pertinenziale . Lo ha stabilito la Commissione tributaria re-gionale di Milano, sezione XIX, con la sentenza 14/2016. Per i giudici d appello, il fatto che un terreno non sia censito al catasto urbano unitamente al fabbricato destinato ad abi-tazione non pu comportare il disconoscimento delle agevo-lazioni prima casa , perch per il fi sco essendo il terreno un bene autonomo allo stesso non potrebbe essere ricono-sciuta natura pertinenziale .

2 In realt , la normativa in materia di imposta di registro non prevede alcuna limitazio-ne tassativa rispetto ai beni che possono assumere natura pertinenziale di un fabbricato, ai fi ni di potere fruire delle co-siddette agevolazioni prima casa , ma solo una elencazio-ne esemplifi cativa . Secondo la commissione regionale, se ben possibile ritenere che la graffatura rappresenti mani-festazione inequivoca della volont del proprietario di destinazione del terreno (area scoperta) a servizio od orna-mento del fabbricato principa-le cui agganciato; non pu , al contrario, sostenersi che la mancata graffatura escluda automaticamente e insupe-rabilmente tale volont , ri-sultando tale interpretazione non conforme alla normativa primaria di riferimento . La tesi della Cassazione sull Ici. La regola stabilita dalla Ctr vale per l imposta di registro, ma lo stesso trat-tamento applicabile oggi per Imu e Tasi alle aree edifi cabili pertinenziali.

3 Il principio af-fermato dal giudice d appello con la pronuncia in esame trova conferma in precedenti pronunce della Cassazione (sentenza 19638/2009) in ma-teria di Ici. I giudici di legitti-mit hanno per riconosciuto il benefi cio solo nei casi in cui il contribuente dichiari al comu-ne l utilizzo dell immobile come pertinenza nella denuncia iniziale o di variazione. Men-tre dal punto di vista fi scale hanno ritenuto irrilevante la circostanza che un area per-tinenziale e una costruzione principale siano censite cata-stalmente in modo distinto, al fi ne di poter essere assoggetta-te a tassazione come un unico bene e di fruire delle agevola-zioni. Tuttavia, il vincolo perti-nenziale deve essere visibile e va rilevato dallo stato dei luo-ghi, a prescindere dal fatto che in catasto l area e il fabbricato non risultino accorpati. In caso contrario, i due immobili sono soggetti a imposizione autono-mamente.

4 Gi con la sentenza 5755/2005 hanno stabilito che quando si tratta di pertinenza di un fabbricato non contano le risultanze catastali, ma la destinazione di fatto. L area che costituisce, di fatto, perti-nenza di un fabbricato non soggetta a Ici, come area edi-fi cabile, anche se iscritta auto-nomamente al catasto. Sempre la Cassazione, con la sentenza 17035/2004, richiamata nella motivazione della sentenza 19638/2009, aveva chiarito che per le aree pertinenziali non si introduce alcuna particolare e nuova accezione di pertinenza, ma, semplicemente, se ne pre-suppone il signifi cato, in quan-to va fatto riferimento alla defi -nizione fornita, in via generale, dall articolo 817 del codice civi-le. Questa norma prevede che sono da considerare pertinenze le cose destinate in modo dure-vole al servizio o all ornamento di un altra cosa. Pertanto, per il vincolo pertinenziale serve sia la durevole destinazione della cosa accessoria a servizio od ornamento di quella princi-pale, sia la volont dell avente diritto di creare la destinazio-ne.

5 Accertare la sussistenza di questo vincolo comporta un apprezzamento di fatto. Il tributo, dunque, non pu essere richiesto per l assenza di accorpamento (cosiddet-ta graffatura ) dell area al contiguo fabbricato, ancorch costituenti unit catastali se-parate. L autonomo accatasta-mento non rende irrilevante l uso di fatto del terreno come pertinenza. Tanto meno rileva la presenza o meno di segni grafi ci, che sono inconsistenti sul piano posizione dell Agenzia delle entrate. anche l Agen-zia delle entrate si dovrebbe allineare alla tesi della Cassa-zione sul trattamento dei ter-reni e delle aree edifi cabili che sono destinati, di fatto, a perti-nenze dei fabbricati. La Ctr di Milano ha giudicato infondata la circolare del fi sco sulle per-tinenze L Agenzia delle entra-te (circolare 38/2005), infatti, non riconosce le agevolazioni per l acquisto della prima casa, il cui atto di trasferimento sconta il pagamento dell Iva o dell imposta di registro, alle aree che siano autonomamen-te censite al catasto terreni.

6 In questi casi non vengono considerate pertinenze anche se durevolmente destinate al servizio di un fabbricato urba-no. Secondo l Agenzia i terre-ni non graffati all immobile agevolato, in quanto iscritti autonomamente nel catasto terreni, non possono avvaler-si del benefi cio fi scale. Per go-dere dell agevolazione le aree scoperte pertinenziali devono risultare censite al catasto ur-bano unitamente al fabbricato. In realt , l amministrazione fi nanziaria non nega che alle pertinenze debba essere rico-nosciuto un trattamento age-volato, ma non ammette che questa qualifi cazione possa es-sere attribuita ai terreni. Con la suddetta circolare ha chia-rito che sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente a una per ciascuna categoria, le unit immobiliari classifi cate o classifi cabili nelle categorie catastali C/2 (cantine, soffi tte, magazzini), C/6 (autorimesse, rimesse, scuderie) e C/7 (tetto-ie chiuse o aperte), che siano utilizzate in modo durevole al servizio della casa di abi-tazione oggetto dell acquisto agevolato.

7 Tra l altro, per l Agenzia, l area pertinenziale sogget-ta ai limiti fi ssati dall articolo 5 del decreto ministeriale del 2 agosto 1969, in base al quale si considerano abitazioni di lusso le case che hanno come perti-nenza un area scoperta della superfi cie di oltre sei volte ri-spetto a quella coperta. E superando questi limiti il contribuente non avrebbe comunque diritto ai benefici fi scali. Riproduzione riservataIl problema della tassazione autonoma si posto anche in presenza di aree censite in catasto unitamente ai fabbricati. Al ri-guardo la Corte di cassazione (ordinanza 10176/2014) ha precisato che un area edifi -cabile accorpata al fabbricato non pu mai essere assoggettata a imposizione autono-mamente. I due immobili hanno un unica rendita catastale. La rendita, infatti, costi-tuisce l unico parametro per determinare la base imponibile. In questi casi non pu essere preso a base di calcolo il valore di mercato dell area, ancorch la stessa abbia un autonoma capacit edifi catoria e possa essere in qualsiasi momento scorporata e ceduta.

8 Secondo la Cassazione, dunque, non soggetta al pagamento dell Ici un area edifi cabile accorpata a un fabbricato de-stinato a attivit commerciale, ancorch il titolare non abbia mai dichiarato al comune la sua natura pertinenziale . E non importa che l area accatastata nella stessa partita urbana del fabbricato potrebbe essere in qualsiasi momento scorporata e ceduta come bene distinto rispetto al fabbricato. Per i giudici di legittimit , si pu parlare di pertinenza solo nel caso in cui l area sia separata dal fabbricato. La graffatura catastale tra i due beni esclude qualsiasi rapporto gli accorpamenti rileva la renditaTesi divergenti tra fi sco e cassazioneAgenzia delle EntratePer godere delle agevolazioni fi scali le aree scoperte perti-nenziali, cos classifi cabili ai sensi dell articolo 817 del Codice civile, devono risultare censite al catasto urbano unitamente al bene principale. Un area che sia autonomamente censita al ca-tasto terreni non pu considerarsi pertinenza di un fabbricato urbano, anche se durevolmente destinata al suo servizioCorte di cassazioneE esclusa l autonoma tassabilit delle aree pertinenziali.

9 La qualifi ca di pertinenza si fonda sul criterio fattuale, e cio sulla destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un altra cosa, ai sensi dell articolo 817 del Codi-ce civile, senza che rilevi l avvenuto frazionamento catastale d ell area, ov vero la mer a distint a is cr izione in c at asto d ella p er-tinenza e del fabbricato. Tanto meno rileva la presenza o meno di segni grafi ci, che sono inconsistenti sul piano probatorioSpesometro ESCLUSIONI NUfficiale la proroga dell esclusione per ope-razioni attive di importo unitario inferiore a euro e per commercianti al dettaglio e operatori turistici (provv. Agenzia delle entrate n. 49798 6/4/2016)Regime forfettario LIMITI NLimiti da non superare in vigore dal 1 gen-naio 2016 (circ. Agenzia delle entrate n. 10/E 4/4/2016)REQUISITI DI ACCESSO NPer il valore complessivo dei beni strumentali non superiore a 20 mila euro non si tiene conto dei beni immobili anche se detenuti in locazione (circ.)

10 Agenzia delle entrate n. 10/E 4/4/2016)CAUSE DI ESCLUSIONE NNon pi richiesta la prevalenza dell attivit in regime forfettario sui redditi di lavoro dipen-dente e assimilati percepiti (circ. Entrate n. 10/E 4/4/2016)Altre notizie IPEA NApprovato modello per richiedere lo Nscomputo delle perdite pregresse da avvisi di accertamento e accertamento con adesione (provv. Agenzia delle entrate n. 49798 6/4/2016)FISCO FLASH a cura dello Studio F. Ghiglione e A. GhioLa versione integra-le disponibile su