COEFFICIENTI DI DIFFERENZAZIONE - EPC EDITORE

1 Manuale dei COEFFICIENTIdi DIFFERENZIAZIONEIMMOBILIF lavio Paglia, Patrizia CarvelliManuale dei coefficientidi differenziazioneGuida per l individuazione, il calcolo e l applicazione al processo di stima di tutti i COEFFICIENTI di differenziazioneFlavio Paglia, Patrizia CarvelliIMMOBILIM anuale dei COEFFICIENTI di differenziazioneGuida per l individuazione, il calcolo e l applicazione al processo di stima di tutti i COEFFICIENTI di differenziazioneIl testo il primo manuale sui cosiddetti COEFFICIENTI di dif-ferenziazione, vale a dire gli elementi che nei processi valu-tativi correggono la stima di un bene per meglio individuar-ne le caratteristiche rispetto ai valori normali . I lunghissi-mi anni di esperienza degli autori hanno consentito di ri-unire, in un unica opera, tutte le tipologie di COEFFICIENTI ge-neralmente incidenti su di una valutazione. Dagli accessorialle alee di inesigibilit alle aree esterne al certificato di agi-bilit , dal degrado manutentivo alla destinazione d uso, dal-la dilazione del prezzo ai diritti personali di godimento sul-le cose e ai diritti reali, dalle finiture interne al livello di pia-no.

2 E ancora: dalla previsione di realizzazioni infrastruttura-li alle previsioni di peggioramenti o miglioramenti ambien-tali, dalla progettualit dell intervento alla servit prediale,dalla sovraordinariet o sotto ordinariet del cespite alla ve-tust dell immobile. Nel libro si possono insomma trovareun insieme di COEFFICIENTI davvero esaustivo e completo perdare un indicazione concreta sul valore effettivo di un conclusione, uno strumento di lavoro indispensabile perchiunque si accinga a sviluppare una stima Paglia- Responsabile della Valorizzazione del Patri-monio dell Amm. Provinciale di Genova. Autore di numero-sissimi libri, pubblicazioni e commenti in materia professio-nale nonch Docente per conto di molteplici Scuole Supe-riori di Pubblica Amministrazione. Consulente Tecnico delTribunale di Genova (CTU) tuttora membro della Commis-sione Provinciale Espropri della medesima Provincia. Consu-lente in materia patrimoniale per diversi Enti Locali e socie-t Carvelli- Imprenditrice Real Estate, esperta in con-tabilit aziendale, flussi economici e valutazioni immobilia-ri, ideatrice del sistema di analisi e Due diligence immobilia-re Capital Asset Rating , autrice di numerose pub-blicazioni e libri in merito.

3 Con la societ svolge continuaconsulenza per Enti pubblici, Aziende Ospedaliere, societ private e 25,009 788863 103809 ISBN 978-88-6310-380-9cop_PAGLIA_Coeffic:cope rtina RSPP V 30/01/2012 Pagina 1vai alla scheda del libro altri titoli Flavio PagliaPatrizia CarvelliManuale dei COEFFICIENTI di differenziazione Guida per l individuazione, il calcolo e l applicazione al processo di stima di tutti i COEFFICIENTI di differenziazione COEFFICIENTI DI Page 1 Monday, January 30, 2012 11:57 AMPagine tratte da - Tutti i diritti riservati3 INDICE GENERALEINDICE 11 CAPITOLO 1I COEFFICIENTI DI DIFFERENZIAZIONE, CRITERI GENERALI Estimo e la procedura di stima .. COEFFICIENTI di differenziazione .. applicare i COEFFICIENTI di differenziazione ..19 CAPITOLO 2 SCHEDE OPERATIVE o PARTI COMUNI ..29 Destinazione d uso: 31 Destinazione d uso: 33 Destinazione d uso: 35 Destinazione d uso: DI INESIGIBILIT ..40 Destinazione d uso: 42 Destinazione d uso: 44 Destinazione d uso: 46 Destinazione d uso: 48 COEFFICIENTI DI Page 3 Thursday, February 2, 2012 10:51 AMPagine tratte da - Tutti i diritti riservatiMANUALE DEI COEFFICIENTI DI ESTERNE GRIGIE O VERDI.

4 51 Destinazione d uso: PIAZZALI OPERATIVI asserviti ad attivit produttive e/o d uso: AREE GRIGIE ASSERVITE A DESTINAZIONI ABITATIVE [escluse le aree destinatea parcheggio privato della singola unit immobiliare]..58 Destinazione d uso: AREE VERDI asservite ad attivit produttive e/o d uso: AREE VERDI asservite a complessi condominiali di tipo d uso: GIARDINI asserviti a singole unit 2 (compatibilit con) .. CATASTALE .. 77 Destinazione d uso: d uso: d uso: d uso: .. 94 Destinazione d uso: d uso: d uso: d uso: DI AGIBILIT .. 107 Destinazione d uso: d uso: d uso: CENTRI d uso: EDIFICI d uso: GRANDI MAGAZZINI/SPAZI PER DI Page 4 Monday, January 30, 2012 11:57 AMPagine tratte da - Tutti i diritti riservati5 INDICE GENERALE8. CERTIFICATO DI PREVENZIONE INCENDI ..124 Destinazione d uso: 127 Destinazione d uso: 130 Destinazione d uso: CENTRI 133 Destinazione d uso: EDIFICI 135 Destinazione d uso: GRANDI MAGAZZINI/SPAZI PER 1379.

5 CLASSAMENTO CATASTALE ..151 Destinazione d uso: 153 Destinazione d uso: 155 Destinazione d uso: 157 Destinazione d uso: 15910. CLASSE DEMOGRAFICA COMUNE ..16211. DEGRADO MANUTENTIVO ..165 Destinazione d uso: 171 Destinazione d uso: 173 Destinazione d uso: 175 Destinazione d uso: 17712. DESTINAZIONE D USO ..17913. DESTINAZIONI PARTICOLARI CHE CONFERISCONO MAGGIORE SICUREZZA DI LOCAZIONE ..18314. DILAZIONI DEL PREZZO SU TEMPISTICHE MOLTO LUNGHE (POSSIBILIT DI) ..18615. DIMENSIONE AREA DI INTERVENTO ..19116. DIRITTO PERSONALE DI GODIMENTO SULLE COSE ..196 COEFFICIENTI DI Page 5 Monday, January 30, 2012 11:57 AMPagine tratte da - Tutti i diritti riservatiMANUALE DEI COEFFICIENTI DI DIFFERENZIAZIONE617. DIRITTO REALE .. 20018. ESPROPRI (PROBABILIT DI POSSIBILI ESPROPRI) .. 20419. FACILIT DI INTERVENTO .. 20820. FINITURE INTERNE .. 211 Destinazione d uso: ABITAZIONI finitura: SERRAMENTI d uso: ABITAZIONI finitura: SERRAMENTI ESTERNI d uso: ABITAZIONI finitura: RISCALDAMENTO d uso: ABITAZIONI finitura: ACQUA CALDA d uso: ABITAZIONI finitura: RAFFRESCAMENTO d uso: ABITAZIONI finitura: CITOFONO d uso: ABITAZIONI finitura: SERRAMENTI INTERNI d uso: ABITAZIONI finitura: PAVIMENTAZIONE PREVALENTE IMPIANTI TECNOLOGICI.

6 229 Destinazione d uso: d uso: d uso: d uso: LIVELLO DI PIANO .. 241 Destinazione d uso: ABITAZIONI con d uso: ABITAZIONI senza DI Page 6 Monday, January 30, 2012 11:57 AMPagine tratte da - Tutti i diritti riservati7 INDICE GENERALED estinazione d uso: UFFICI con 253 Destinazione d uso: UFFICI senza 25823. LOCAZIONE AD USO ABITATIVO (OBBLIGATORIET DEL PRIMO RINNOVO) ..263 Destinazione d uso: ABITAZIONI canone libero e durata 4 + 4 anni, disdettato Redditivit percepita allineata con i valori riscontrati sul 268 Destinazione d uso: ABITAZIONI canone libero e durata 4 + 4 anni, disdettato. Redditivit percepita bassa o molto 273 Destinazione d uso: ABITAZIONI canone convenzionato durata 3+2 anni, disdettato. Redditivit percepita allineata con i valori riscontrati sul 279 Destinazione d uso: ABITAZIONI canone convenzionato durata 3+2 anni, disdettato. Redditivit percepita bassa o molto 28424. LOCAZIONE AD USO DIVERSO (DURATA E TENANT SPECIFIC RISK).

7 290 Destinazione d uso: USO DIVERSO 29625. LOCAZIONE AD USO DIVERSO (ATTIVIT STAGIONALI, TRANSITORIE, IMMOBILI COMPLEMENTARI) ..302 Destinazione d uso: USO DIVERSO .. 30426. LOCAZIONE AD USO DIVERSO (INDENNIT ARTICOLO 34) ..30727. LOCAZIONE AD USO DIVERSO (DIRITTO DI PRELAZIONE IN CASO DI VENDITA, ARTICOLO 38) ..31128. LOCAZIONE AD USO DIVERSO (DIRITTO DI PRELAZIONEIN CASO DI NUOVA LOCAZIONE, ARTICOLO 40) ..316 COEFFICIENTI DI Page 7 Monday, January 30, 2012 11:57 AMPagine tratte da - Tutti i diritti riservatiMANUALE DEI COEFFICIENTI DI DIFFERENZIAZIONE829. MORFOLOGIA DEL TERRENO .. 31930. PARCHEGGI .. 322 Destinazione d uso: PARCHEGGIO ..32631. PEREQUAZIONI FISCALI O AGEVOLAZIONI .. 331 Destinazione d uso: d uso: d uso: d uso: PERTINENZA .. 341 Destinazione d uso: PORTIERATO .. 347 Destinazione d uso: ABITAZIONI servizio: PREGI ARCHITETTONICI .. 354 Destinazione d uso: d uso: d uso: PREVISIONE DI REALIZZAZIONI INFRASTRUTTURALI.

8 362 Destinazione d uso: d uso: d uso: d uso: PREVISIONE DI PEGGIORAMENTI O MIGLIORAMENTI AMBIENTALI .. 372 COEFFICIENTI DI Page 8 Monday, January 30, 2012 11:57 AMPagine tratte da - Tutti i diritti riservati9 INDICE GENERALE37. PROGETTUALIT DELL INTERVENTO ..37538. SERVIT PREDIALE ..37839. SOVRAORDINARIET O SOTTO ORDINARIET DEL CESPITE ..38140. VETUST DELL IMMOBILE E CONDIZIONI MANUTENTIVE ..386 Bibliografia degli DI Page 9 Monday, January 30, 2012 11:57 AMPagine tratte da - Tutti i diritti riservatiPREMESSA11 PremessaOgni immobile in ragione delle proprie caratteristiche intrinseche edestrinseche tende a discostarsi dagli altri beni presenti sul mercato assu-mendo caratteristiche proprie tali da renderlo, in moltissimi casi, pezzounico e singolare .Da sempre, ogni estimatore interviene nel processo valutativo appli-cando ai valori normali tutta una serie di valori correttivi fondamen-tali e necessari per meglio evidenziare le caratteristiche proprie del bene componenti, nella disciplina estimativa.

9 Hanno assunto la denomi-nazione di COEFFICIENTI di COEFFICIENTI di differenziazione sono quindi numeri moltiplicatori chepermettono di correggere le quotazioni medie di mercato per ottenere ilvalore degli immobili le cui caratteristiche si discostano da quelle tipichedella dell estimatore quindi quello di intervenire applicando adun valore medio offerto dai diversi borsini immobiliari tutti i coefficientinecessari utili ad allineare tale valore iniziale a quello effettivamente attri-buibile al bene applicazione dei COEFFICIENTI di differenziazione diventa fondamenta-le in un mercato immobiliare caratterizzato da una pluralit di offerta cheobbliga l acquirente e il rispettivo tecnico a comparare e a calcolare speci-fiche convenienze di ogni libro, unico sull argomento, offre un ampissimo panorama su tutte leriflessioni che possono caratterizzare ogni immobile. Attraverso un accurata disamina del mercato immobiliare vengono in-fatti evidenziate tutte le peculiarit che possono intervenire sul bene modi-ficandone, nel bene e nel male, il valore intrinseco ed lavoro certosino capace di indicare per ogni singolo coefficientedi differenziazione il grado di incidenza e di conseguenza il grado di auto-nomia individuale del dato in DI Page 11 Monday, January 30, 2012 11.

10 57 AMPagine tratte da - Tutti i diritti riservatiMANUALE DEI COEFFICIENTI DI DIFFERENZIAZIONE12Un apposita tabella indica, con precisione, la tipologia di stima interes-sata all applicazione del coefficiente di differenziazione in analisi oltre che sulla tipologia di bene, si sviluppa anche in ragionedella collocazione territoriale del del peso estimativo di centralit e ubicazione, l analisi in og-getto, fornisce, per ogni singola voce, anche il valore e il grado di incidenzaterritoriale del medesimo libro in esame, ad oggi unico elenco completo e articolato sull argo-mento, si pone inoltre all attenzione del lettore come una profonda rifles-sione sugli indici e sulle variabili che, senza alcun dubbio, delineano lacomplessit del valore di qualsiasi cespite le singole voci, indipendentemente dalla loro classificazionecome COEFFICIENTI di differenziazione, intervengono in modo continuo sulladefinizione del valore di un bene. Il libro, in ultimo, richiamando ogni singolo collegamento legislativo onormativo, consente nella componente di approfondimento di sviluppareaccurate riflessioni su ogni tematica AutoriCOEFFICIENTI DI Page 12 Monday, January 30, 2012 11:57 AMPagine tratte da - Tutti i diritti riservatiI COEFFICIENTI DI DIFFERENZIAZIONE, CRITERI GENERALI131I COEFFICIENTI di differenziazione,criteri L Estimo e la procedura di stimaL Estimo una materia complessa finalizzata ad individuare e formu-lare giudizi di valore intorno a beni economici.