guida cittadino 2 - notariato.it

1 GaranziaPreliminare La sicurezza nelcontratto dicompravendita immobiliareLe Guideper il CittadinoConsiglio Nazionale del NotariatoAdiconsumAdocAltroconsumoAssout entiCittadinanzattivaConfconsumatoriFede rconsumatoriLega ConsumatoriMovimento ConsumatoriMovimento Difesa del CittadinoUnione Nazionale ConsumatoriSempre sul tema dell acquisto della casa stata realizzatala terza guida per il cittadino , per accompagnarlo nellaprima delicatissima fase della compravendita immobiliare,quella della firma del contratto preliminare. La comunicazione trasparente e la tutela del cittadinocontinuano a rappresentare il fil rouge delle Guideprodotte dalla collaborazione tra Consiglio Nazionale del Notariato e le Associazioni dei guida , come quelle gi realizzate, pu essererichiesta al Consiglio Nazionale del Notariato o alle Associazioni dei Consumatori che hanno partecipatoalla realizzazione di questo documento, e sar consultabilesui rispettivi siti 2009 Edizione aggiornata a luglio 2014 1Il preliminareinfatti se ben predisposto obbliga e al tempo stesso tutela entrambi i protagonisti della compravendita.

2 Un ulteriore garanzia offerta dalla trascrizione del contratto neiRegistri Immobiliari, eseguita dal notaio. preliminare, che anch essa normalmenteaccompagnata dal versamento di una determinatasomma di denaro a titolo di caparra , impegna,invece, da subito entrambe le parti. quindi sempre preferibile stipulare un preliminare; tuttavianel caso si debba sottoscrivere una proposta d'acquisto consigliabile: fissare una durata la pi breve possibile; prevedere una caparra a quando la proposta d'acquisto non accettata dal ven-ditore, l acquirente pu cambiare idea, a meno che essa siastata formulata come proposta irrevocabile per un dato pe-riodonel qual caso la revoca, per quel periodo, ricordare tuttavia che nel momento in cui la propo-sta dell acquirente viene accettata dal venditore, con la firmadi quest ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita,che avr le clausole indicate nel testo rigido, di solito pre-stampato, della proposta d' , per tener conto delle pi varie esigenze delle parti, sifirma un nuovo preliminare, pi specifico e articolato, che so-stituisce il modulo prestampato.

3 Per esempio, dopo la firmadella proposta, l'acquirente si pu rendere conto che il termi-ne di pagamento del prezzo non coincide con il termine di fi-nanziamento della banca; oppure il venditore si pu accorge-re che la casa in vendita non ha gli impianti interni a normadi legge. Se non si segnalano queste particolarit in un nuo-vo compromesso, il preliminare resta regolato dalla legge e32Il preliminare di vendita, o compromesso , il contrattocon il quale il venditore e l acquirente si obbligano a conclu-dere una compravendita, stabilendone modalit e termini. Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolve-re eventuali problemi che non consentono la vendita imme-diata: ad esempio per l acquirente la ricerca di un finanzia-mento e per il venditore la consegna di una nuova la firma del preliminare il venditore e l acquirente assu-mono un obbligo giuridicodi concludere un contratto de-finitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprie-t (o altro diritto reale) di un immobile.

4 Importante distinguere il preliminare dalla proposta d ac-quisto, che impegna solo la parte che l ha firmata. La pro-posta d acquisto di solito un modulo prestampato fornitodall agenzia immobiliare la dichiarazione dell acquirentedi voler acquistare un certo bene a un certo prezzo. La proposta d'acquisto deve essereaccompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di caparra . Tale somma resta bloccata (e quindi vienesottratta alla disponibilit dell acquirente) per tutta la durata di validit della proposta di acquisto. Nel frattempo il venditore libero di valutareanche altre offerte. Quindi non certo che a fronte del sacrificio sub to dall acquirentel affare venga concluso.

5 La sottoscrizione delIl contratto preliminare o compromesso Il contratto preliminare o compromesso L obbligo giuridico che nasce dalla firma del preliminare haeffetto solo tra le significa che nonostante la firma del preliminare il ven-ditore: potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre perso-ne ovvero costituire su di esso diritti reali di godimen-to (ad es. un usufrutto); potrebbe iscrivere ipoteche sull questo accade, non si pu chiedere al giudice di invalidare la vendita o la costituzionedel diritto reale di godimento o la concessionedell ipoteca, ma si pu solo chiedere il risarcimento dei venditore, inoltre, a prescindere da una sua scorretta attivit negoziale, potrebbe subire azioni sull immobile da parte di ter-zi (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione).

6 C comunque un rimedio per evitare tutte queste conse-guenze spiacevoli: la trascrizione del preliminare(1), per laquale necessario l intervento del trascrivere il preliminareCon la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, al-tre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tuttigli atti fatti o sub ti dal promittente venditore non pregiu-dicano i diritti del promissario acquirente. La trascrizione del preliminare produce un effetto prenota-tivofacendo retroagire gli effetti della trascrizione dell'atto5pertanto il pagamento e la consegna devono avvenire il gior-no della vendita, la casa non deve avere alcun vizio, e cos via. Tuttavia per la stipula del nuovopreliminare, a modifica e ad integrazione delle disposizioni contenute nella propostad'acquisto accettata dal venditore, serve l accordodi entrambe le parti, in mancanza del quale o ci si ritira dall affare (perdendo o dovendorestituire il doppio della caparra) o si costretti a rispettare gli impegni assunti con lasottoscrizione della proposta d' ultima eventualit consiglia di evitare la sottoscrizione di proposte d'acquistoil cui contenuto non coincida con quello di unvero e proprio preliminare (specie per quello cheriguarda le modalit di pagamento del prezzo, la descrizione dell immobile e le garanzie).

7 Quindi consigliabile farsi seguire da un professionista esper-to gi al momento della firma della proposta di acquisto o divendita e, a maggior ragione, al momento della firma delcontratto preliminare vero e che l acquisto di una casa un passo importante e spesso costituiscel investimento pi importante della sicuro: la trascrizionedel preliminareIl contratto preliminare o compromesso Quando trascrivere un preliminareSar tanto pi opportuno trascrivere il preliminarequanto maggiore il rischio di incorrere in una dellespiacevoli conseguenze sopra illustrateossia: quanto maggiore il lasso di tempo che dovr tra-scorrere tra la data di stipula del preliminare e la da-ta di stipula del contratto definitivo; quanto maggiore l importo da versare a titolo dicaparra o di acconto; quanto maggiore il rischio di azioni di terzi per ilcaso di insolvenza del venditore (come nel caso divenditore imprenditore e come tale fallibile).

8 In cosa consiste la trascrizione del preliminareLa trascrizioneconsiste nell inserimento del contratto prelimi-nare, nei termini previsti dalla legge, nei Registri trascrizione dovr essere eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato ilcontratto preliminare entro 30 giorni dalla stipuladel contratto medesimo. Ovviamente megliotrascrivere al pi presto, poich l effettoprenotativo sopra illustrato si produce dalmomento in cui stata effettuata la trascrizione e non dal momento di stipula del costa la trascrizione del preliminareLa trascrizione del preliminare comporta alcuni costi in pi ri-spetto al preliminare non trascritto. Fermo restando che, a pre-scindere dalla trascrizione, l'imposta di registro va sempre corri-7definitivo al momento della trascrizione del preliminare.

9 In al-tre parole, nei rapporti con i terzi, come se l'atto definitivofosse stato trascritto nel momento in cui stato trascritto ilpreliminare. In questo modo vengono neutralizzate eventua-li trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascri-zione del preliminare. La trascrizione del preliminare garantisce, inoltre, un'ulterioretutela all acquirente anche per il caso di mancato adempi-mentodel contratto preliminare. Infatti la norma (2)riconosceai crediti dell acquirente che sorgono per effetto di tale ina-dempimento (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati oper ottenere il doppio della caparra) privilegio specialesulbene immobile oggetto del contratto preliminare.

10 In pratical acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita forzata del bene, ha diritto di essere preferito ad altri credi-tori e quindi di essere pagato prima degli altri creditori. Tali specifiche tutele, peraltro, trovano applicazione solo seilcontratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla dataconvenuta tra le parti per la sua conclusione e comunque en-tro 3 anni dalla trascrizione del trascrizione del preliminare garantisce una specifica tutela allaparte acquirente anche per il caso di fallimento del venditoree conseguente mancato adempimento del contratto preliminare. Pertanto se si vuole ottenere una tutelapiena ed effettiva, opportuno trascrivere ilpreliminare.