IL VALORE DELL'IMPRESA TRA TANGIBILE ED …

1 IL VALORE DELL'IMPRESA TRA TANGIBILE ED INTANGIBILEASPETTI E METODOLOGIE ATTUATIVELa valutazione degli immobili presenta ed ha sempre presentato ingentiproblemi di oggettivit , in quanto capita sovente che la stessa stima eseguitada professionisti differenti presenta valori pesantemente discordanti tra diloro. Molti tentativi sono stati fatti nel tentativo di oggettivizzare lemetodologie di stima , soprattutto quando ci troviamo di fronte ad un mercatonon completamente stabile e/o quando il nostro bene non ordinario. Al finedella massima comprensione necessario chiarire il concetto di ordinariet che rappresenta uno dei fondamenti dell'estimo. Si dice ordinario un bene chepresenta il maggior numero possibile delle caratteristiche dei beni presenti inzona, si chiarisce che un bene che presenti pedissequamente tutte lecaratteristiche dei beni presenti in zona non esiste necessario, pertantooperare mediante aggiunte e/o detrazioni al valor capitale.

2 La cosa concettualmente piuttosto comprensibile, ma presenta grandi difficolt applicative. Fino dagli esordi dell'estimo il Medici cerc di rendere oggettivauna stima , partendo dagli aspetti economici del bene da 'estimo, quale disciplina a forte caratterizzazione operativa, devedominare una serie di quesiti di stima che presuppongono l'attribuzione divalori diversi da quelli elaborati dalla teoria economica. La diversit tuttavianon riguarda una sfera propriamente concettuale, altrimenti non avrebbesignificato affermare che la matrice teorica dell'Estimo va ricercatanell'Economia; riguarda invece, come detto, la sfera operativa della disciplinaestimativa. Lo stesso Serpieri, il primo ad aver indicato in manierasistematica i tipi di VALORE d'interesse estimativo secondo la sua definizionedei criteri di stima , intuisce la circostanza che l'Estimo teorico non pu andare al di l dell'Economia, per cui distingue i valori in fondamentali edaccessori e tra i primi indica il VALORE di mercato e il VALORE di costo.

3 Dopoquesta premessa, vediamo ora i valori individuati nella disciplina estimativasecondo le indicazioni serpieriane che peraltro hanno subito il vaglio diAutori quali il Medici ed il Di Cocco. In definitiva i tipi di VALORE d'interesseestimativo sono:A) Ambito microestimativo: VALORE di mercato; VALORE di costo; VALORE di rendimento (o di capitalizzazione); VALORE di trasformazione; VALORE di surrogazione; VALORE complementare;B) Ambito macroestimativo: VALORE d'uso dei suddetti valori in grado di risolvere in maniera coerente esoddisfacente i numerosissimi quesiti di 'estimatore, acquisite le finalit per cui deve essere effettuata la stima , laelabora servendosi o per meglio dire, aiutandosi con uno dei valori al seguitoindicati. La scelta in un certo senso dettata dalle caratteristiche proprie delbene da stimare, dal mercato in cui ubicato e dalle finalit della stimastessa, sempre partendo dal presupposto che il VALORE attribuibile non pu cheessere uno ed in particolare quello che presenta il grado di coerenza e dilogicit pi elevato con il quesito di VALORE DI MERCATO2Il VALORE di mercato il pi probabile VALORE che il bene da stimareriuscirebbe a realizzare nell'ipotesi che fosse compravenduto in undeterminato momento di il bene, deve essere simulata la sua presenza sul mercato ed ilprezzo con il quale lo stesso bene, con maggiore probabilit , potrebbe esserescambiato.

4 Appare importante precisare che mentre nella disciplinaeconomica il termine mercato ha perso ogni riferimento ad uno specificoambito spaziale e temporale, nell'estimo per il termine mercato permanevalido l'ambito geografico entro cui localizzato il bene da valutare e l'arcotemporale nel quale valutarlo. Il VALORE , pur avendo una sua precisaquantificazione monetaria, rimarrebbe un'entit astratta se non venisseassociato al luogo ove risulta localizzato un bene. Ci vale soprattutto per ibeni di natura immobiliare, i cui valori risultano notevolmente influenzatidalla loro localizzazione e stato delle strutture. Scarso significato avrebbestimare, per esempio, un fabbricato senza precisare la sua ubicazione e/o ilmomento di stima . La determinazione del VALORE di mercato pu riguardaresia un determinato bene, sia il VALORE relativo al suo uso, nel primo caso citroviamo di fronte alle determinazione del VALORE , nel secondo del la stima finalizzata alla determinazione del VALORE dimercato necessario preliminarmente,facendo uno studio delmercato, acquisire: Le caratteristiche dei beni simili presenti sul mercato I prezzi di compravendita di beni che presentano caratteristichesimili a quello da stimare; I rispettivi parametri che rispondono ai requisiti i prezzi di compravendita dei beni simili a quello dastimare ed individuato il parametro, il significato del rapporto pu essere identificato come: VALORE unitario medio se il parametro di natura fisico-tecnica.

5 Coefficiente medio tra prezzo di mercato e parametro se invece,quest ultimo di natura casi particolari potrebbe verificarsi l'ipotesi di beni che, pursprovvisti di mercato, rendono dei servizi che la collettivit mostra diapprezzare notevolmente, in conseguenza della loro natura nonmercantile si attribuisce ai servizi generati da detti beni, ladenominazione d esternalit , ossia come di qualche cosa che esuladalle regole del mercato. La valutazione di questi servizi, venendo amancare il riferimento mercantile, si dovr simulare un mercato, inmodo da attribuire un VALORE al bene in base ai benefici che questofornisce la collettivit .In questo caso la metodologia di valutazione pi frequente si basasul principio della disponibilit a pagare per la cui stima siutilizzano procedure diverse quali: Costruzione di una curva di domanda sulla base di interviste; Osservazione del comportamento degli utenti; Determinazione del costo opportunit ; Individuazione di mercati DI TRASFORMAZIONEIl VALORE di trasformazione di un bene, ovviamente suscettibile di cambiamento, dato dalla differenza tra il VALORE di mercato del bene trasformato ed il costo4della trasformazione stessa, volendo riportare questo concetto sotto forma diformula la si pu esternare come al seguito riportato:Val.

6 Di trasformazione = Val. del bene trasformato Costi di trasformazioneIl VALORE di trasformazione un criterio di stima , che valuta un bene suscettibiledi trasformazione, o comunque un bene per il quale nello stato di fatto in cui sitrova non esiste un mercato. Lo scrivente dissente da quanto riportato da molti colleghi che ogni volta che citroviamo di fronte ad un immobile che al momento della stima si trova nellacondizione di poter essere trasformato (o trasferito nella destinazione), si devericorrere al VALORE di trasformazione. Il motivo del dissenso molto semplice, lastima soggetta a numerose variabili, aggiungere anche quelle inerenti ladeterminazione del costo di trasformazione un modo per rendere meno oggettivoil VALORE finale ottenuto. Sovente nella determinazione del VALORE delle areeedificabili viene utilizzato il VALORE di trasformazione, parere dello scrivente chetale criterio possa essere utilizzato solamente nel caso, piuttosto raro, in cui inzona esiste un fiorente mercato di beni finiti e noi ci troviamo a valutare un areaedificabile, chiaramente in questo caso la determinazione del costo ditrasformazione comporta complessi studi per la determinazione dellecaratteristiche finali del bene trasformato.

7 Il metodo costringe l'estimatore aformulare giudizi economici negli investimenti immobiliari in base a criteri discelta VALORE di trasformazione trova una pratica applicazione in valutazioni quali lastima di aree edificabili, di immobili suscettivi di intervento di recupero edilizio eurbano, dei semilavorati, dei manufatti in lavorazione, delle opere in allestimentoed in altri casi simili. Altro probabile impiego del VALORE di trasformazione relativo alla demolizione e riedificazione di beni vetusti e/o tecnicamente non5recuperabili per fini economici, per questi edifici l unica trasformazione possibilepu essere quella della demolizione e successivo utilizzo della destinazionepreesistente dell area questo caso il VALORE di trasformazione esplicitato in formula dato da: VALORE di trasformazione = VALORE dell'area nuda Costi di demolizioneUn particolare VALORE di trasformazione quello definito a sito e cementi checonsiste nel ricercare il VALORE di trasformazione di aree edificate che con lademolizione possono essere destinate ad altra attivit produttiva agricola questo caso il VALORE di trasformazione calcolato con la seguente formula:Val.

8 Di trasf. = Val. area nuda Costi di demoliz. + Val. di recupero materialiVALORE DI COSTOIl VALORE di costo pu essere rappresentato dai tre aspetti al seguito costo di produzione; costo di costruzione;Uno schema do calcolo illustrativo del costo di produzione al seguitoriportato, chiaramente la determinazione delle singole variabili pu essereeffettuata in forma percentuale, analitica o mista, secondo quanto al seguitoindicato:Costo di prod. = Ca + Cc + St + On + Sp. gen. + I + Tr + Sc + UtDove:Ca --> Costo dell area edificabileCc --> Costo di costruzioneSt --> Onorari e spese tecnicheSp. gen. --> Spese generaliOn --> Oneri concessori6I --> Interessi sul capitale finanziarioSc --> Spese di commercializzazioneTr --> TributiUt --> UtileIl costo di costruzione, invece viene calcolato con la seguente formula:C. di costr. = Ct + Sg + Uc = Sa + M + Nt + Sg + UcDove:Ct --> Costi tecniciSa --> SalariM --> MaterialiNt --> Noli e trasportiSg --> Spese generali Uc --> VALORE DI SURROGAZIONEIl VALORE di surrogazione un particolare aspetto economico che cipermette di valutare un bene in funzione di un altro in grado di 'applicazione di questo criterio complessa in quanto effettuare unparallelismo tra due beni, anche completamente differenti, ma in grado disurrogarsi, richiede spesso conoscenze che spesso esulano da quelle inposssesso di un estimatore.

9 Un esempio forse pu chiarire meglio il concettoin esame ed illustrarne le difficolt caso che spesso viene riportato nei manuali l'esempio di valutazionedi scorte morte, semilavorati o prodotti invenduti presenti in una aziendaagricola. Uno dei prodotti presenti in una azienda zootecnica il letame, incaso in cui debba essere effettuata una valutazione di questo prodotto,potrebbe verificarsi che sul mercato locale non si riscontri un prezzo per7questo prodotto, in tal caso si pu svolgere la determinazione del valorepassando attraverso il VALORE nutrizionale della quantit di letame da valutare,trasformandola conseguentemente in quantit di concime inorganico per ilquale pu essere facilmente reperibile un VALORE VALORE COMPLEMENTAREIl VALORE complementare riveste una notevole importanza nel calcolodell'indennit di esproprio. In caso di esproprio parziale di una azienda e/oindustria, il VALORE della porzione residua dell'azienda non sar sicuramenteproporzionale alla superficie espropriata.

10 Ad esempio se ad una azienda disuperficie pari a mq. ,00, del VALORE totale di ,00 vengaespropriata una superficie di mq. il VALORE della parte espropriata nonpotr essere determinata in 2,500,00, in quanto la funzionalit di unaazienda di superficie inferiore non pu essere paragonata ad una azienda didimensioni pi piccole, in quanto verrebbero ad instaurarsi aspetti economicidipendenti proprio da questa riduzione coatta della superficie, qualimaggiorazione di costi, diminuzione della fruibilit del bene e modifica dialtre variabili strettamente collegate alle dimensiioni aziendali. In una stimaeffettuata applicando il principio del VALORE complementare si deve, pertanto,effettuare una doppia valutazione: la prima considerando l'azienda nella suaconsistenza iniziale, l'altra considerandola con la sola superficie VALORE determinato secondo la seguente formula:Val.