La Sanatoria degli Abusi Edilizi nelle Procedure Esecutive

1 Atti del Convegno del 18 Gennaio 2014La Sanatoria degli Abusi Edilizinelle Procedure EsecutiveRelatoreDott. Geom. Gabriele Di --- Di Natale & AssociatiProgettazione - Consulenza tecnica civile /penale - : Il legislatore nel 1985, per rafforzare la lotta all abusivismoedilizio e per reprimerne il compimento, toglieva rilevanza allo statosoggettivo di buona o mala fede dell acquirente circa la conoscenza omeno dell abuso posto in essere dal venditore La mutazione della nullit degli atti di trasferimento di beniimmobili affetti da abusivismo, che da relativa diventava assoluta , era talmente straordinaria da giustificare, fosse anche essasola, l offerta di una generalizzata Sanatoria edilizia e l introduzione diun nuovo sistema sanzionatorio.

2 Il nostro ordinamento consente al creditore di vendere eall aggiudicatario di acquistare in sede esecutiva concorsuale oindividuale un immobile che presenti Abusi in tutto o in parte. Tale disposizione deroga a quanto previsto dal DPR 380/2001, chevieta gli atti di trasferimento di immobili realizzati senza concessioneedilizia (ritenuti abusivi), statuendo che gli atti sono nulli e non possonoessere stipulati, ove dagli stessi non risultino, per dichiarazionedell alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso insanatoria. Il divieto di trasferire immobili che presentano in tutto o in parteabusi non si applica, invece, alle vendite Esecutive immobiliari, inquanto, in base al combinato disposto dagli artt.

3 46, comma 5, del DPR 6giugno 2001, e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985 , nelcaso di sanabilit degli Abusi , l aggiudicatario rimesso nei termini perla presentazione della domanda della concessione in --- Di Natale & AssociatiProgettazione - Consulenza tecnica civile /penale - Impianti La verifica della presenza degli Abusi e della sanabilit degli stessi compito del consulente tecnico d ufficio che deve verificare laconformit o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioniamministrative nonch l esistenza o meno di dichiarazioni di agibilit .In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione dellanormativa urbanistica-edilizia, il consulente tecnico dovr descriveredettagliatamente la tipologia degli Abusi riscontrati e segnalare sel illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato dispostodagli artt.

4 46, comma 5 1, del DPR 6 giugno 2001, e 40, comma 6 della L. 28 febbraio1985 Decorrenza dei Termini della Richiesta di Sanatoria Il deposito della domanda della concessione in Sanatoria deveavvenire entro centoventi (120) giorni dall emissione del decreto ditrasferimento, cos come disposto dal DL 23 aprile 1985 n. 146 e daisuccessivi interventi legislativi che hanno lasciato fermo tale termine. Sulla decorrenza del termine, si segnala che il TAR Basilicata,con sentenza del 19 giugno 2001, n. 604, ha statuito che i centoventigiorni decorrono dalla data della notificazione del decreto ditrasferimento. 1 Art.

5 46 (L) - Nullit degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985 1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in Sanatoria . Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servit.

6 2.. 3.. 4.. 5.

7 Le nullit di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da Procedure Esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in Sanatoria , dovr presentare domanda di permesso in Sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorit giudiziaria. 5 (comma aggiunto dal n. 301 del 2002) --- Di Natale & AssociatiProgettazione - Consulenza tecnica civile /penale - Impianti Del medesimo orientamento risulta il TAR Lazio che, con sentenzadel 14 febbraio 2007 - n.

8 1366, ha statuito che il termine decorre dalmomento in cui, per effetto del trasferimento, il nuovo proprietario stato posto concretamente in grado di prendere conoscenza deglieventuali Abusi Edilizi da sanare e, quindi, di predisporre ladocumentazione necessaria. In sintesi, dunque, alla luce delle disposizioni normativeattualmente vigenti, opportuno, prima della redazione del bando divendita, esaminare attentamente la perizia (cd. CTU) per verificarese l immobile presenta in tutto o in parte Abusi . In casoaffermativo, occorre verificare se il Consulente abbia valutato lasanabilit dei predetti Abusi al fine di dare la possibilit all aggiudicatario di potersi attivare dopo la notifica del decreto -per la presentazione della domanda di concessione in Sanatoria alfine di evitare il rischio di incorrere nella decadenza del diritto dicondonare eventuali Abusi presenti nell immobile.

9 3. Sanabilit degli Immobili Nel caso in cui l abuso non risulti sanabile, l immobile vienetrasferito nello stato di fatto in cui si trova e l aggiudicatario hal obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi. Il costo di tale attivit verr decurtato dal prezzo di stima. Viceversa, se l immobile si trova nelle condizioni previste per ilrilascio del permesso di costruire in Sanatoria , l aggiudicatario rimesso nei termini e deve procedere al deposito della --- Di Natale & AssociatiProgettazione - Consulenza tecnica civile /penale - Impianti La richiesta di Sanatoria deve essere presentata, per gli immobilicostruiti senza licenza edilizia ovvero in difformit dalla stessa, inpresenza di autorizzazione annullata, decaduta o divenuta inefficace.

10 Ovvero per la quale sia in corso procedimento di annullamento o dideclaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa e ancoranelle aree sottoposte a vincolo. In tale ultimo caso, la concessione pu essere rilasciata solo aseguito del parere favorevole da parte delle amministrazionipreposte alla tutela del vincolo stesso. Non nulla la vendita all'asta di un immobile abusivo in quanto lenullit di cui all'articolo 46 del Testo Unico dell'edilizia non siestendono ai trasferimenti derivanti da Procedure Esecutive immobiliariindividuali; sicch , resta fermo l'onere dell'acquirente di attivarsi entro120 giorni2 dal decreto di aggiudicazione per l ottenimento dellasanatoria edilizia.