La stima dei terreni e delle aree edificabili - EPC Editore

1 1 Flavio PagliaLa stima dei terreni e delle aree edificabiliApprofondimenti urbanistici e giuridico amministrativi, Metodo sintetico comparativoValore di trasformazione e analisi completa di ogni voce incidente, Elasticit della domanda,Maturazione urbanistica,Complementariet del bene 3 Indice generaleLA stima DEI terreni E delle AREE EDIFICABILIINDICE GENERALEP remessa .. 11 CAPITOLO 1 PRATICA ESTIMATIVA: BREVI RICHIAMI DI MATEMATICA Premessa .. Interesse semplice .. L interesse composto .. del montante .. Ricerca dell Interesse .. Le rendite .. Annualit costanti limitate .. 22 CAPITOLO 2 BREVI RICHIAMI DI DIRITTO Nozioni preliminari sui beni e sui diritti patrimoniali .. oggetto dei diritti patrimoniali .. mobili e immobili .. fungibili e infungibili .. consumabili e non consumabili .. 29 Indice generale4LA stima DEI terreni E delle AREE Pertinenze .. Universalit di mobili.

2 Frutti naturali e frutti civili .. Diritti reali e diritti di credito .. di diritto reale .. dei diritti reali .. Diritti personali di godimento di cose .. L acquisto dei diritti patrimoniali .. a titolo originario e a titolo derivativo .. I singoli contratti .. vendita: definizione. Vendita con effetti reali e vendita obbligatoria .. obbligazioni del compratore e del venditore .. immobiliare .. di cose mobili .. con riserva della propriet .. di prelazione .. con patto di riscatto .. permuta .. contratto estimatorio .. La somministrazione .. La donazione .. Contratti di utilizzazione di cose .. locazione .. classificazione delle locazioni abitative nella nuova legge n. 431 del 1998 .. locazioni escluse ..655 Indice generaleLA stima DEI terreni E delle AREE Il comodato .. L usufrutto .. Estinzione dell usufrutto .. Uso e abitazione .. Le servit prediali .. Costituzione delle servit.

3 La superficie .. 76 CAPITOLO 3 GLI STRUMENTI URBANISTICI E LA LORO INCIDENZA NELLA I piani regolatori .. piano regolatore generale .. di fabbricazione per i comuni sprovvisti di piano regolatore .. I piani attuativi o di esecuzione .. piani particolareggiati .. piani di lottizzazione .. piano per l edilizia economica e popolare .. piano degli insediamenti produttivi .. piano di recupero .. Attivit edilizia: criteri generali .. Il permesso di per il rilascio del permesso a costruire .. temporale e decadenza del permesso di costruire .. per il rilascio del permesso di costruire .. 97 Indice generale6LA stima DEI terreni E delle AREE EDIFICABILICAPITOLO 4LA stima delle AREE edificabili : CRITERI Le mutate condizioni del mercato delle aree edificabili .. valore delle aree non edificate .. La stima , i suoi limiti .. La stima delle aree edificabili .. territoriale .. soggettivo.

4 Urbanistico .. URBANISTICA Presenza o meno del Permesso di costruire .. della dal valore di incidenza fattore temporale .. L elasticit della domanda .. Ricavo totale ed elasticit della domanda .. Il contesto economico e demografico di riferimento: la propensione all investimento .. La propensione all investimento: i singoli settori di investimento .. 137 CAPITOLO 5LA stima SINTETICO COMPARATIVA E LA stima PER COMPARAZIONE Caratteristiche generali .. Il processo .. I coefficienti di differenzazione .. 1447 Indice generaleLA stima DEI terreni E delle AREE Le percentuali di incidenza del costo-valore dell area sulle quotazioni di mercato delle abitazioni nuove .. Permuta di aree fabbricabili con locali da costruire .. Il caso della complementariet del bene .. 158 CAPITOLO 6LA stima ANALITICA PERVALORE DI Caratteristiche generali .. La stima per valore di trasformazione.

5 Utilit marginale .. Il costo di costruzione .. Sistemazioni esterne .. Onorari professionali .. Spese generali .. Oneri di urbanizzazione .. Costi di vendita e intermediazione immobiliare .. Oneri finanziari .. Profitto dell imprenditore, utile d impresa .. Conclusioni .. 240 CAPITOLO 7IL CASO DEI terreni DESTINATI A PARCHEGGI PERTINENZIALI O A PARCHEGGI FUNZIONALE ALL ATTIVIT .. I parcheggi ex lege 122/89 o meglio ex lege n. 1150 in data 17 agosto 1942 .. 243 Indice generale8LA stima DEI terreni E delle AREE La valutazione delle aree da destinare a parcheggi asserviti a destinazioni residenziali commerciali e industriali .. stima dei parcheggi asserviti ad attivit terziaria o produttiva .. stima dei parcheggi asserviti a zona 249 CAPITOLO 8 CENNI AL PROCEDIMENTO ESPROPRIATIVO E ALL INDENNIT INERENTE LE AREE 8 giugno 2001, n. 327. Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazioneper pubblica utilit.

6 Competenze particolari dei Comuni e le fasi del procedimento .. Pagamento o deposito dell indennit provvisoria .. o deposito definitivo dell indennit a seguito della perizia di stima dei tecnici o della Commissione provinciale .. Determinazione del valore del bene .. Sezione III - Determinazione dell indennit nel caso di esproprio di un area edificabile o legittimamente edificata. Articolo 37 Determinazione dell indennit nel caso di esproprio di un area edificabile .. 2589 Indice generaleLA stima DEI terreni E delle AREE EDIFICABILICAPITOLO 9 ESEMPI 261 Esempio 1 Terreno da asservire a costruenda zona parcheggio .. 261 Esempio 2 Terreno da asservire a costruenda zona commerciale .. 275 Esempio 3 Rating immobiliare concernente la realizzazione di un autosilo 293 Esempio 4 Terreno edificabile soggetto a PIP(Piano Insediamenti Produttivi). Determinazione del valore di mercato .. 317 Esempio 5 Terreno edificabile, stima sintetico comparative e per capitalizzazione del 329 Esempio 6 Calcolo del valore dell incidenza del valore di un terreno edificabile (nel dettaglio immobile da riconvertire).

7 337 APPENDICEDOSSIER AREA EDIFICABILE(libretto analisi dati necessariallo sviluppo della stima ).. 407 Premessa11LA stima DEI terreni E delle AREE EDIFICABILIPREMESSA In campo dottrinale risulta ampiamente noto come il valore di inci-denza area da attribuirsi ad una superficie nuda o ad un immobile biso-gnoso di trasformazione debba svilupparsi considerando il cespitestesso come un immobile che si trova in una condizione imperfetta omediana rispetto ad un percorso gi traghettamento dell area avviene mediante trasformazione del sitoe l approdo finale costituito dalla futura destinazione dell immobileappena costruito sull area percorso pi concreto e reale per determinare detta incidenza arearisiede nell adozione del criterio a valore di trasformazione . altres vero che ogni caso in esame pone all attenzione del tecnicoestimatore un lotto di terreno collocato in un contesto urbanistico carat-terizzato da svariate caratteristiche intrinseche ed stima deve quindi svilupparsi mediante l attenta analisi di tutti i fat-tori e di tutte le condizioni che intervengono durante la trasformazione.

8 Il libro in esame, richiamati gli opportuni principi giuridici e urbanisticisi sviluppa ponendo estrema attenzione sia al metodo sintetico compa-rativo sia al metodo analitico.* * * * *Pi recentemente l articolo 36, comma 2, del n. 223/2006 (Decre-to Bersani), intervenuto disponendo una nuova e definitiva definizio-ne di area edificabile , oggetto in passato di numerosi Decreto Bersani quindi subentrato precisando che ai fini delleimposte sui redditi, dell Iva e dell imposta di registro e dell Ici un area da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in baseallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipenden-temente dall approvazione della Regione e dall adozione di strumentiattuativi del medesimo .Premessa12LA stima DEI terreni E delle AREE EDIFICABILIS econdo quanto stabilito dalla Commissione Tributaria del Lazio consentenza n. 238 del 3 ottobre 2006 il n. 223/06 (Decreto Bersani) hainteso chiarire il punto, stante l oscillazione della giurisprudenza, conuna norma interpretativa che ha specificato che il terreno edificabileanche se il piano regolatore non stato ancora approvato.

9 Si tratta diuna norma interpretativa che consente di comprendere la ratio del legi-slatore in relazione alla casistica riconducibile alla fattispecie Per quanto sopra premesso non quindi essenziale, per la qualifica-zione dell area, che sia stato emanato un piano di dunque recepito l orientamento della Corte di Cassazione,secondo cui ai fini tributari , un terreno un entit valutabile sulla basedella destinazione edificatoria, quando inserito nel piano regolatoreed soggetta all imposta comunale sugli immobili indipendentementedalla successiva lottizzazione, anche se la utilizzabilit a scopo edifica-torio non sia ancora effettiva al momento dell imposizione fiscale .Per i comuni, ai fini dell imposizione ICI si rende quindi necessariointervenire per stimare il valore di incidenza area di ogni particella cata-stale ubicata nel proprio Corte di Cassazione con sentenza n. 19131 del 12 settembre 2007, nelribadire che l imposta comunale sugli immobili dovuta su un terrenoedificabile anche se destinato all espropriazione, ha sancito che ai fini del-la determinazione della base imponibile, il valore da assumere quellovenale in comune commercio (articolo 5, comma 5, 504/1992).

10 La Corte Costituzionale, con l ordinanza 48/2008 ha respinto le ecce-zioni di incostituzionalit dell articolo 11-quaterdecies, comma 16 203/2005 e dell articolo 36, comma 2, del 223/2006 (DecretoBersani) affermando che un area da considerarsi fabbricabile se utiliz-zabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale,indipendentemente dall adozione degli strumenti attuativi. Secondo laConsulta, ai fini fiscali l astratta edificabilit del suolo sufficiente a giu-stificare la valutazione del terreno in base al suo valore venale e a diffe-renziare tale tipo di suoli da quelli agricoli non edificabili , determinandoin capo al proprietario una ricchezza cui deve corrispondere una propor-zionale Comuni possono individuare i valori attribuibili ai fini Ici alle diversetipologie di aree con un provvedimento valutativo privo di natura13 PremessaLA stima DEI terreni E delle AREE edificabili regolamentare (deliberazione di Giunta, ma anche determinazione delresponsabile basata su una valutazione peritale o sui dati dell Ufficiodel Registro o dell Ufficio del Territorio)