Leitfaden der MA 25 - Wien

1 Leitfaden der MA 25 zur berechnung der Nutzfl che nach dem MRG / WEG igF Magistratsabteilung 25 Gruppe Miet- und Nutzwertberechnung Juni 2013 INHALTS BERSICHT Einleitung A) Begriffsbestimmungen Wohnungen Gesch ftsr ume Nutzfl chen Zwischendecken Loggien, Veranden, Winterg rten Balkone, Terrassen Einlagerungsr ume B) berechnung Nutzfl che Einrichtung, Vormauerungen Unterz ge, Durchbrechungen, Nischen Stiegen, Treppen, Podeste Loggien Balkone, Terrassen C) Anhang praktische Beispiele Skizze 1 Beispielgrundriss Skizze 2 Loggia Skizze 3 Kombination von gerader Loggia mit Balkon/Terrasse Skizze 4 Durchbr che und Nischen Skizze 5 Nischen Skizze 6 Fenster/T r ohne Sturz Skizze 7 Fenster/T r mit Sturz oder Unterzug EINLEITUNG Dieser Leitfaden soll PlanerInnen und Bautr gern sowie MieterInnen und VermieterInnen eine Hilfestellung bei der berechnung der Nutzfl che geben.

2 Es wird die aktuell g ltige Rechtsmeinung dargestellt. Bitte beachten Sie, dass die angef hrten Richtlinien nicht alle Sonderf lle abdecken k nnen. F r detaillierte Beurteilungen im Einzelfall wenden Sie sich bitte an die MA 25: Gruppe Miet- und Nutzwertberechnung Tel. 01/4000 DW 25111, 25141 und 25142 E-Mail: Die Ergebnisse der Ermittlung der f rderbaren Fl chen gem WWFSG 1989 kann von den Nutzfl chen-berechnungen gem MRG / WEG abweichen. F r Fragen zur f rderbaren Fl che wenden Sie sich bitte an: Gruppe Neubau Bauaufsicht und Fl chenpr fung Tel. 01/4000 DW 25261 und 25262 E-Mail f r Anfragen: A) BEGRIFFSBESTIMMUNGEN Wohnungen: Eine Wohnung ist ein ganzj hrig bewohnbarer, baulich in sich abgeschlossener, entsprechend den Be-stimmungen der Bauordnung f r Wien auszustattender selbstst ndiger Teil eines Geb udes, der nach seiner Art und Gr e geeignet ist, der Befriedigung des unmittelbaren Wohnbed rfnisses von Menschen zu dienen.

3 Gesch ftsr ume: Gesch ftsr ume sind jedwede Art von R umlichkeiten f r Handels- und Gewerbebetriebe und f r die Aus bung freier Berufe bzw. der sozialen Bed rfnisse der Wohnbev lkerung sowie f r Einrichtungen der Stadt Wien. Die Nutzfl chenberechnung erfolgt unter Einbeziehung aller zugeordneten Nebenr ume (diese k nnen in verschiedenen Geschossen angeordnet sein und m ssen keine direkte Verbindung aufweisen). Nutzfl chen: Die Wohnnutzfl che ist jene Fl che, die als Grundlage f r die Nutzwerte, die berechnung der Miete (des Nutzungsentgelts) usw. ermittelt wird. Sie ist wichtiger Bestandteil des Miet -/ Nutzungs-/ Eigentumsvertrages. Gemeinsamt genutzte Fl chen ( Mitben tzung Gang-WC, gemeinsam genutzte Vorr ume usw.) z hlen nicht zur Zutzfl che, da eine alleinige Nutzungsm glichkeit gegeben sein muss.

4 Zwischendecken: Die Nutzfl che von Zwischendecken ist der Gesamtnutzfl che zuzurechnen, wenn die Decke eine Tragf higkeit entsprechend der Wiener Bauordnung aufweist. Da derartige R ume, zumindest was die Sicherheit und Nutzbarkeit betrifft, entsprechend ausgestattet sein m ssen, ist eine fix mit der Zwischendeckenkonstruktion verbundene Aufstiegshilfe, die den sicherheitstechnischen Vorschriften entspricht, erforderlich. Loggien, Veranden und Winterg rten lt. WRG / WEG: Eine Loggia ist ein nach vorne offener, von seitlichen W nden, einem Fu boden und einer Decke begrenzter Raum, der in der Regel anderen R umen einer Wohnung vorgelagert und zum Unterschied von einem Balkon, der meistens an der Hausfront angesetzt ist meist ganz oder teilweise in das Geb ude eingeschnitten ist. Loggien sind Teil der Nutzfl che.

5 Loggien m ssen von der Wohnung direkt zug nglich sein. ffenbare Fenster und T ren anderer Wohnungen d rfen nicht in die Loggia gerichtet sein. Fenster in allgemeine Geb udeteile sind zul ssig. Loggienseitenw nde sind zu den W nden, zur Decke, und dem Boden fugenlos herzustellen und vollfl chig mit dem Bauk rper zu verbinden. - siehe Anhang Skizze 2 Veranden und Winterg rten sind analog den Loggien zu rechnen. Balkone, Terrassen: Befestigte Freifl chen einer Wohnung die nicht den Kriterien einer Loggia entsprechen, sind als Balkon oder Terrasse zu bewerten. Diese sind keine Nutzfl che. Kombinationen mit Loggien sind m glich. siehe Anhang Skizze 3 Einlagerungsr ume (Kellerabteile): Ein Einlagerungsraum ist gem Wiener Bauordnung au erhalb des Wohnungsverbandes vorzusehen. Die Fl che des Einlagerungsraumes ist keine Nutzfl che.

6 B) berechnung NUTZFL CHE Gem MRG/WEG gilt: Die Nutzfl che einer Wohnung oder eines Gesch ftsraumes ist die gesamte Bodenfl che abz glich der Wandst rken und der im Verlauf der W nde befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen). Keller- und Dachbodenr ume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht f r Wohn- oder Gesch ftszwecke geeignet sind, sowie Treppen, sind bei berechnung der Nutzfl che nicht zu ber cksichtigen. siehe Anhang Skizze 1 Einrichtung, Vormauerungen Mobile Wandelemente, Einbauk sten, Kachel fen und offene Kamine werden nicht von der Nutzfl che abgezogen.

7 Installationsvormauerungen bzw. schall- und w rmetechnisch bedingte Anplankungen sind keine anrechenbare Nutzfl che. siehe Anhang Skizze 1 Unterz ge, Durchbrechungen, Nischen Die Fu bodenfl che unterhalb von Unterz gen, Verkleidungen, Zwischendecken und hnlichem ist der Nutzfl che zuzurechnen. Durchbrechungen und Nischen in W nden werden in der Nutzfl che nicht ber cksichtigt, es sei denn, die Durchbruchs ffnung ist gr er als die Summe der verbleibenden Teile der Wand (c ist gr er-gleich a+b). Raumhohe Durchbrechungen und Nischen werden immer zur Nutzfl che gerechnet. siehe Anhang Skizze 4 und Skizze 5. Fenster- und T rdurchbrechungen sowie Fenster- und T rnischen (Fensterstock bzw. Zargenbereich) sind keine Nutzfl che. Sollte jedoch die Fortf hrung der schm leren Wand, nach der T re, l nger als die T rbreite sein, kann nicht mehr von einer T rnische ausgegangen werden.

8 Die Fu bodenfl che unter Einbauteilen an der Decke (wie Rolll denk sten, Sprinkleranlagen, L ftungsleitungen, notwendige W rmed mmungen usw.) und deren Verkleidungen kann auch bei Fensternischen und Durchbrechungen zur Nutzfl che gerechnet werden, wenn kein massiver Fenstersturz vorhanden ist und die Fensterkonstruktion bis zur Decke reicht. - siehe Anhang Skizze 6 und Skizze 7. Stiegen, Treppen, Podeste Stiegen/ Treppen und Podeste sind keine Nutzfl chen. Ist ber das Podest ein anderer Teil des Mietgegenstands direkt erreichbar, wird die Fl che des Podestes als Nutzfl che gerechnet. Fu bodenfl chen unterhalb von Stiegen/ Treppen (Abstellraum, WC usw.) sind der Nutzfl che zuzurechnen, sofern sie zug nglich sind. Die erste Stufenbreite wird als Auflagefl che in Abzug gebracht. siehe Anhang Skizze 1 Bis zu zwei Stufen (2 x maximal 25 cm H he) werden von der Nutzfl che nicht abgezogen ( Vorlegestufen zu Loggien/Balkonen).

9 Loggien Definition Loggien siehe Loggien, Veranden, Winterg rten. Loggienfl chen sind in die Nutzfl che einzurechnen, sofern folgende Punkte eingehalten werden: - Loggienseitenw nde sind zu den W nden, zur Decke, und dem Boden fugenlos herzustellen und vollfl chig mit dem Bauk rper zu verbinden. -Loggien m ssen von der Wohnung direkt zug nglich sein. - ffenbare Fenster und T ren anderer Wohnungen d rfen nicht in die Loggia gerichtet sein. Fenster in allgemeine Geb udeteile sind zul ssig. Balkone und Terrassen Definition Balkone, Terrassen siehe Balkone, Terrassen. Balkone und Terrassenfl chen sind keine Nutzfl che. Keller- und Dachbodenr ume in Wohnungen Keller- und Dachbodenfl chen sind lt.

10 MRG/ WEG keine Nutzfl che, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht f r Wohn- oder Gesch ftszwecke geeignet sind. Lt. Wr. BO (OIB-Richtlinie 3) sind unter Gel nde keine Aufenthaltsr ume m glich. C) ANHANG PRAKTISCHE BEISPIELE SKIZZE 1: BEISPIELGRUNDRISS SKIZZE 2: LOGGIA SKIZZE 3: KOMBINATION VON GERADER LOGGIA MIT BALKON/ TERRASSE SKIZZE 4: DURCHBR CHE, NISCHEN Die Durchbruchsfl che (Nische) ist als Nutzfl che rechenbar, wenn c gr er-gleich a+b oder der Durchbruch (Nische) raumhoch ist. SKIZZE 5: NISCHEN SKIZZE 6: FENSTER/ T R OHNE STURZ SKIZZE 7: FENSTER/ T R MIT STURZ ODER UNTERZUG