MURI RECHTSANWÄLTE

1 MURI. RECHTSANW LTE. Immobilienerwerb in der Schweiz durch EU-B rger (2001). Die Nachfrage nach schweizerischem Grundbesitz durch Ausl nder ist seit jeher gross. Um einer " berfremdung des einheimischen Bodens" vorzubeu- gen, sind die Erwerbsm glichkeiten von Schweizer Immobilien durch Ausl n- der eingeschr nkt. Seit 1997 gilt aber die sogenannte "lex koller", mit der die Beschr nkungen zum Teil erheblich gelockert wurden. I. Der bewilligungsfreie Immobilienerwerb 1. Erwerb einer Hauptwohnung Der Erwerb eines Grundst cks, das einer nat rlichen Person als Haupt- wohnung am Ort ihres rechtm ssigen und tats chlichen Wohnsitzes dient, st bewilligungsfrei.

2 Nach schweizerischem Recht liegt der Wohn- sitz einer Person dort, wo sich ihr allgemeiner Lebensmittelpunkt befin- det. Vorausgesetzt ist, dass der Erwerber mindestens ber eine Jahres- aufenthaltsbewilligung verf gt (Ausl nderausweis B). Der Erwerber muss die Wohnung selber bewohnen, solange er an diesem Ort seinen Wohnsitz hat. Der bewilligungsfreie Erwerb einer Hauptwohnung kann nur unmittelbar auf den pers nlichen Namen des Erwerbers erfolgen. Die Wohnfl che kann beliebig gross sein, es darf sich aber nur um eine einzige Wohn- einheit handeln. Die Fl che des Grundst cks ist an und f r sich nicht beschr nkt.

3 Sie darf aber nicht so gross sein, dass der Grundst ckser- werb als blosse Kapitalanlage betrachtet werden k nnte. Deshalb tr gt das rtliche Grundbuchamt regelm ig ein Rechtsgesch ft mit einer Grundst cksfl che von ber 3'000 m2 nicht direkt in das Grundbuch ein, sondern verweist den Erwerber an die Bewilligungsbeh rde. SCHMIDSTRASSE 9 - CH-8570 WEINFELDEN. TELEFON +41 71 622 00 22 - FAX +41 71 622 00 23. MURI. RECHTSANW LTE. Wechselt der Erwerber seinen Wohnsitz, so muss er die Wohnung nicht ver ussern. Er kann frei dar ber verf gen. Einzig wenn der Erwerber bereits beim ersten Kauf die Absicht hatte, die Wohnung nicht l nger- fristig zu bewohnen, wird der Erwerb nachtr glich der Bewilligungs- pflicht unterstellt.

4 Exkurs zur Aufenthaltsbewilligung in der Schweiz Eine Aufenthaltsbewilligung B setzt die Wohnsitznahme in der Schweiz voraus. Bei einer Erwerbst tigkeit ist zus tzlich zur Aufenthaltsbewilli- gung auch eine Arbeitsbewilligung n tig. Diese kann regelm ig da- durch erwirkt werden, dass ein schweizerischer Arbeitgeber dringend eine Arbeitskraft einstellen muss, deren Qualifikation er in der Schweiz trotz vorgenommenen Bem hungen nicht findet. Eine ordentliche Auf- enthalts- und Arbeitsbewilligung erh lt ein Ausl nder auch dann, wenn er selbst ein Unternehmen mit einer gewissen Wertsch pfungskraft in der Schweiz gr ndet und sich dann als Gesch ftsf hrer anstellen l sst.

5 In der Regel setzt diese Art der Aufenthalts- und Arbeitsbewilligung voraus, dass zus tzliche Arbeitspl tze f r Schweizer B rger in diesem Unternehmen geschaffen werden. Schliesslich ist auch der sogenannte erwerbslose Aufenthalt in der Schweiz m glich. Dieser ist jedoch nur zul ssig, wenn der Ausl nder mindestens 55 Jahre alt ist, enge Bezie- hungen zur Schweiz aufweist und weder in der Schweiz noch im Aus- land erwerbst tig ist. Er muss den Mittelpunkt seiner Lebensverh lt- nisse in die Schweiz verlegen und ber die f r den Lebensunterhalt not- wendigen finanziellen Mittel verf gen.

6 Interessant st die Verkn pfung der letzteren Variante mit der sogenannten Pauschal- oder Aufwandbe- steuerung. Bei dieser wird das steuerbare Einkommen aufgrund des Le- bensaufwandes in der Schweiz bemessen. Einkommen und Verm gen im Ausland werden von der Besteuerung grunds tzlich nicht erfasst. Erwerb von Anteilen an Gesellschaften SCHMIDSTRASSE 9 - CH-8570 WEINFELDEN. TELEFON +41 71 622 00 22 - FAX +41 71 622 00 23. MURI. RECHTSANW LTE. Grundst cke k nnen indirekt auch durch den Erwerb von Anteilen an Gesellschaften erfolgen. Beim Erwerb von Anteilen an verm gensf hi- gen Gesellschaften ohne juristische Pers nlichkeit und bei juristischen Personen ist der Erwerb bewilligungsfrei, wenn der tats chliche Zweck der Gesellschaft nicht ausschliesslich im Erwerb von Grundst cken liegt und es sich nicht um eine eigentliche Immobiliengesellschaft im enge- ren Sinne handelt.

7 Handelt es sich um eine Immobiliengesellschaft, die Betriebsst tte-Grundst cke nutzt, die ohne Bewilligung erworben wer- den d rfen, so ist auch der Erwerb von Anteilen an solchen Gesell- schaften bewilligungsfrei. Schwieriger sind diejenigen F lle zu beurtei- len, bei denen die Immobiliengesellschaften sowohl Betriebsst tte- Grundst cke als auch Wohnliegenschaften besitzen. II. Der bewilligungspflichtige Immobilienerwerb Der Erwerb von Ein- und Mehrfamilienh usern sowie von Eigentumswoh- nungen unterliegt im brigen grunds tzlich der Bewilligungspflicht durch die zust ndigen kantonalen Beh rden.

8 Unter den Erwerb von Grundst cken fal- len dabei alle Transaktionen, die es einer Person erlauben, auf irgendeine Art auf ein Grundst ck zuzugreifen und dar ber die faktische Verf gungsmacht zu erlangen. Massgeblich st folglich eine wirtschaftliche Betrachtungsweise. Die Pflicht zur Einholung einer Bewilligung besteht f r nat rliche Personen, welche nicht das Recht haben, sich in der Schweiz niederzulassen, oder die ber keine Jahresaufenthaltsbewilligung verf gen. Juristische Personen oder verm gensf hige Gesellschaften ohne juristische Pers nlichkeit mit Sitz im Ausland gelten ebenfalls als Ausl nder im Sinne des Gesetzes.

9 Umgekehrt unterstehen auch juristische Personen oder verm gensf hige Gesellschaften, die zwar ihren Sitz in der Schweiz haben, in denen aber Personen mit Wohn- sitz im Ausland eine beherrschende Stellung haben, der Bewilligungspflicht. SCHMIDSTRASSE 9 - CH-8570 WEINFELDEN. TELEFON +41 71 622 00 22 - FAX +41 71 622 00 23. MURI. RECHTSANW LTE. Die Bewilligungspflicht kann auch nicht durch Treuhandgesch fte umgangen werden. Die Bewilligung wird nur unter bestimmten, engen Voraussetzungen erteilt. Bewilligungsgr nde sind vorgesehen f r Banken und Versicherungsge- sellschaften, zur Personalvorsorge und zu gemeinn tzigen Zwecken, f r ein- gesetzte Erben und Verm chtnisnehmer sowie in bestimmten H rtef llen.

10 Die Kantone selbst k nnen zus tzliche Bewilligungsgrunde f r den Erwerb von Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels vorsehen. Die Grundst cks- und Nettowohnfl che bestimmt sich in diesen F llen nach dem Bedarf des Erwerbers und seiner engsten Angeh rigen. Die Nettowohnfl che darf 100 m 2 und die Grundst cksfl che 1'000 m2 in der Regel nicht berstei- gen. Ferienwohnungen d rfen nicht ganzj hrig, sondern h chstens periodisch vermietet werden. Der Erwerber muss sie jederzeit zum geltend gemachten Zweck selber ben tzen k nnen. Wohneinheiten in Apparthotels m ssen dem Hotelbetriebsinhaber insbesondere in der Hauptsaison zur hotelm ssigen Be- wirtschaftung berlassen bleiben.