Responsabilità omissiva dell’amministratore di condominio

1 Responsabilit omissiva dell amministratore di condominio Il condominio un istituto che nel corso degli anni ha subito una continua evoluzione, dettata dalla copiosa attivit giurisprudenziale e dal proliferare di numerose leggi speciali. In questo contesto, di questioni tradizionali e di problemi nuovi, il tema della responsabilit omissiva assume notevole rilevanza se solo si considerano le innumerevoli incombenze cui preposto l amministratore , organo di gestione del condominio e responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri e, in genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari. L amministratore deve essere un soggetto altamente qualificato e dotato di idonea organizzazione per far fronte alle sue responsabilit.

2 Sullo stesso grava, senza soluzione di continuit , l obbligo di vigilare sulle parti comuni che gli impone di osservare tutte le misure idonee a prevenire i rischi e a tutelare l incolumit della collettivit condominiale e non. Si tratta, in particolare, di adottare le misure di sicurezza antincendio, concernenti gli impianti e le installazioni esistenti, nonch di affidare specifiche mansioni a ditte esterne (pulizia scale, giardino ecc.) o lavori di manutenzione, migliorie o adeguamenti normativi che comportino l esecuzione di opere edili o impiantistiche. L omissione di tali comportamenti potrebbe, per l esistenza della posizione di garanzia, comportarne una responsabilit non solo civile per l inadempimento degli obblighi contrattualmente assunti ma anche penale.

3 Allo stesso modo si potrebbe configurare una responsabilit in materia tributaria o previdenziale, ove gestisca condomini caratterizzati dalla presenza di lavoratori dipendenti o dalla percezione di reddito imponibile. In ragione dell importanza del ruolo e dei numerosi e complessi compiti che l amministratore deve adempiere, analizziamo nel dettaglio le diverse tipologie di responsabilit configurabili nello svolgimento dell incarico, offrendo un aggiornamento normativo e giurisprudenziale in grado di fornire uno strumento indispensabile e accessibile a tutti gli operatori del settore. IN QUESTO NUMERO CIVILE I PROFILI CIVILISTICI DELLA RESPONSABILIT Natura del condominio e riflessi in tema di responsabilit 5 Responsabilit contrattuale 9 Responsabilit extracontrattuale 26 Legittimazione processuale 28 Normativa speciale e professioni tecniche 30 PENALERESPONSABILIT PENALE E CRITERI DI IMPUTAZIONE I profili generali dei reati omissivi 38 Le violazioni in materia di sicurezza sul lavoro 41 I reati di comune pericolo 52 La sicurezza degli abitanti di edifici che minacciano rovina54 I reati in materia tributaria e previdenziale 57 DOCUMENTAZIONE Sentenze integrali Civile 65 Penale 90 Rassegna di giurisprudenza Civile 103 Penale 117 Schede normative Civile 124 Penale 136 I PROFILI CIVILISTICI DELLA RESPONSABILIT L amministratore rappresenta l

4 Organo di gestione del condominio e in quanto tale responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari. ALESSANDRA CARRA Avvocato civilista SOMMARIO NATURA DEL condominio E RIFLESSI IN TEMA DI RESPONSABILIT Il rapporto amministratore - condominio RESPONSABILIT CONTRATTUALE I contrasti giurisprudenziali sull osservanza del regolamento L esecuzione delle delibere assembleari La regolarit nell uso dei beni comuni e la parit di godimento I danni derivanti dal lastrico solare Le spese e i contributi per l esercizio dei servizi comuni La difesa dei diritti e il potere di rappresentanza Le problematiche sul rendiconto RESPONSABILIT EXTRACONTRATTUALE LEGITTIMAZIONE PROCESSUALE NORMATIVA SPECIALE E PROFESSIONI TECNICHE Gli adempimenti in materia di ascensori Questioni incerte e prospettive di riforma I PROFILI CIVILISTICI DELLA RESPONSABILIT MINIMO Nel

5 condominio minimo le spese necessarie alla conservazione o riparazione della cosa comune ove non previamente deliberate possono essere richieste dal condomino che le ha sostenute soltanto ove ricorresse l'urgenza dell 'opera, a norma dell 'art. 1134 Al condominio minimo devono, infatti, applicarsi le norme dettate in materia di condominio . Resta, pertanto, esclusa, l applicabilit dell art. 1110 (relativo alla comunione), che riconosce al comproprietario il rimborso delle spese necessarie sostenute a cura della trascuranza degli altri partecipanti. NATURA DEL condominio E RIFLESSI IN TEMA DI RESPONSABILIT L individuazione del soggetto o dei soggetti della responsabilit , sia contrattuale sia extracontrattuale, impone in via preliminare di approfondire la natura giuridica del condominio e il vario interferire dei diversi rapporti che in esso coesistono.

6 Il condominio un istituto a cui il codice e, pi in generale, la legge non danno una definizione, la sua collocazione nel Libro III, relativo alla propriet , e pi nello specifico nel Capo II del Titolo VII, relativo alla comunione, ci indicano che lo stesso si caratterizza per essere un ramo di questo pi generale istituto, che si applica quando la propriet , o un altro diritto reale, spettano in comune a pi persone (art. 1100 ). Rispetto alla comunione il condominio si caratterizza, tuttavia, per la coesistenza di parti di propriet esclusiva e parti di propriet comune ed proprio la sussistenza di questo collegamento materiale e funzionale (accessoriet ) tra i beni comuni e le unit immobiliari di propriet esclusiva che costituisce il presupposto fondamentale dell instaurazione di un condominio , con conseguente applicabilit della disciplina di cui agli artt.

7 1117 ss. (Cass. 3 ottobre 2003, n. 14791). Ai fini della sua costituzione non necessaria alcuna formalit ; , infatti, sufficiente la presenza di due differenti proprietari esclusivi di diverse porzioni dell immobile (cosiddetto condominio minimo) perch si debba applicare la disciplina del condominio , tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilit di applicare, in tema di funzionamento dell 'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimit , quanto, a fortiori, con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni ( Cass.)

8 , Sez. Unite, 31 gennaio 2006, n. 2046). Il numero dei condomini rileva, invece, ai fini della nomina di un amministratore , che diventa obbligatoria quando i condomini sono pi di quattro, o ai fini del regolamento di condominio , che obbligatorio in presenza di pi di dieci condomini. Lo stesso pu svilupparsi in senso verticale, quale edificio a pi piani, ma anche in senso orizzontale, qualora pi unit immobiliari di propriet esclusiva condividano servizi comuni (quali, per esempio, strade interne, illuminazione, piscina). Ricorre, invece, la figura del supercondominio allorch pi edifici siano costituiti in condomini distinti ma ricompresi in un organizzazione condominiale pi ampia e collegati tra loro a causa dell esistenza di cose, impianti e servizi comuni in rapporto di accessoriet con i fabbricati.

9 Ai fini della costituzione di siffatto complesso non necessaria la manifestazione di volont un ente, privo di personalit giuridica, che gestisce le parti comuni nell interesse dei condomini, senza interferire nei diritti dei singoli I PROFILI CIVILISTICI DELLA RESPONSABILIT 'originario costruttore, n quella di tutti i proprietari delle unit immobiliari di ciascun singolo condominio . , infatti, sufficiente che gli edifici, singolarmente considerati, abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi, collegati da un vincolo di accessoriet necessaria a ciascuno degli stabili. In mancanza di una espressa regolamentazione, al supercondominio stata applicata, in via analogica, la disciplina del condominio . Riguardo la natura giuridica del condominio , bench questo si caratterizzi per un organizzazione unitaria, la dottrina prevalente ha escluso che gli si potesse attribuire una personalit giuridica distinta da quella dei singoli partecipanti (Salis, Il condominio negli edifici , 1959, 258 ss.)

10 ; Marina, Giacobbe, condominio negli edifici , Enc. dir. 1961, 822; Terzago, Il condominio , 1988, 4 ss.). Secondo l orientamento minoritario, invece (Branca, Comunione, condominio negli edifici , 1965, 318) il condominio considerato un tertium genus, n persona fisica n persona giuridica astratta ma collettivit organizzata o persona giuridica collettiva, assimilabile alle associazioni non riconosciute. Tale tesi , tuttavia, scarsamente condivisa in dottrina posto che se da un punto di vista di politica legislativa possibile fare del condominio un soggetto giuridico, certo, alla stregua della norma codificata, che estremamente difficile poter ricostruire l ente condominiale in termini di soggettivit giuridica, anche ricorrendo all analogia con le associazioni non riconosciute, la cui soggettivit giuridica pure controversa (S.