Wohngeld-/Hausgeldabrechnung

1 Mitglied im Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter DITTMANN KG informiert ..- 2 - wohngeld -/Hausgeldabrechnung1. AllgemeinesDas Wort "Abrechnung" ist im Wohnungseigentumsgesetz nur in den 28 Abs. 3 und 29 Abs. 3 zu finden. Die Formulierung in 29 WEG (Verwaltungsbeirat) bestimmt deutlich, da eine Abrechnung ber den Wirtschaftsplan zu erstellen ist. Wenn eine Abrechnung ber den Wirtschaftsplan zu erstellen ist, so mu diese konsequenterweise auch den Bestimmungen ber den Wirtschaftsplan nach 28 WEG entsprechen. Au erdem enth lt der 16 WEG (Nutzen, Lasten und Kosten) zus tzliche Bestimmungen ber die Gliederung Jahresabrechnung mu stets eine geordnete und bersichtliche, zudem inhaltlich zutreffende Aufstellung s mtlicher Einnahmen undAusgaben f r das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten.

2 Daneben sind in der Jahresabrechnung die H he der gebildeten R cklagen unddie Kontost nde auf den Gemeinschaftskonten am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums anzugeben. Die Aufstellung mu f reinen Wohnungseigent mer auch ohne Sachverst ndigen verst ndlich sein (OLG K ln, Beschlu v. , Az.: 16 Wx 177/98).2. AnfechtungIst ein Eigent mer mit der Abrechnung nicht einverstanden, obwohl die Gemeinschaft sie durch Mehrheitsbeschlu genehmigt hat, so hater die M glichkeit, den Genehmigungsbeschlu nach 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG anzufechten mit dem Antrag, das Gericht m ge denBeschlu gem 23 Abs.

3 4 WEG f r ung ltig erkl Gericht wird dem Antrag stattgeben, wenn die Abrechnung der Teilungserkl rung oder den Grunds tzen der ordnungsgem enVerwaltung nicht entspricht. Die Anfechtungsfrist betr gt einen Monat und beginnt am Tag der Beschlu fassung. Die Anfechtung kannauf einzelne Abrechnungspositionen der Abrechnung beschr nkt werden. Nach Ablauf der Anfechtungsfrist ist eine Erweiterung aufandere Positionen jedoch nicht m glich (BayObLG , Az.: 2 Z BR 11/93, NJW-RR 1993, 1039; BayObLG , Az.:2Z BR 26/92, WM 1992, 395).Greift ein Wohnungseigent mer den Eigent merbeschlu ber die Jahresabrechnung nur wegen des unzutreffenden Kostenverteilungs-schl ssels erfolgreich an, ist trotz Ung ltigerkl rung im brigen die damals erfolgte Festlegung der Gesamtkosten, die nicht beanstandetworden ist, aufrechtzuerhalten (KG Berlin , Az.)

4 : 24 W 3608/97).Wird der Eigent merbeschlu angefochten, weil ein Raum, der an die W rme- und Warmwasserversorgung angeschlossen ist, bei derVerteilung der Heizungs- und Warmwasserkosten auf die einzelnen Wohnungseigent mer nicht ber cksichtigt wird (im vorliegenden Fallwar es ein Hobbyraum), ist der Beschlu nur hinsichtlich der Einzelabrechnungen zu dem selbst ndigen Abrechnungsposten Heizung undWarmwasser f r ung ltig zu erkl ren (BayObLG, Beschlu v. , Immobilien 2/99 ).Allerdings gilt auch: Erhebliche M ngel der Jahresabrechnung und der Verm gens bersicht, die es den Wohnungseigent mern unm g-lich machen, die rechnerische Schl ssigkeit der Gesamtabrechnung nachzuvollziehen, f hren im Anfechtungsverfahren dazu, den Ge-nehmigungsbeschlu insgesamt f r ung ltig zu erkl ren (OLG D sseldorf, Beschlu v.

5 , Az.: 3 W 397/97). Der Gesch ftswertf r die Anfechtung einer Jahresabrechnung richtet sich in der Regel nach dem Wert der angefochtenen Einzelposten zuz glich 25% desrestlichen Gesamtwerts (BayObLGZ 1988, 226; BayObLG , Az.: BReg 2 Z 54/89, WE 1990, 62f.).4. Anforderungen an die AbrechnungNach der herrschenden Rechtsmeinung mu die Abrechnung wahr, bersichtlich, verst ndlich sowie nachpr fbar sein und Auskunft berdie tats chlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft geben (Weitnauer, 28 Rdz. 11; B rmann-Pick, 28 Rdz. 28 jeweilsmit weiteren Nachweisen). Die abzurechnenden Einnahmen und Ausgaben sollten sich auf die Abrechnungszeit KG 3 -35.

6 Abgrenzung in der Jahresabrechnung ber die Notwendigkeiten und M glichkeiten der Abgrenzungen einzelner Kosten in der Jahresabrechnung bestehen zwischen Juristenund der Praxis leider noch immer unterschiedliche besteht Einigkeit darin, da gem Heizkostenverordnung der noch nicht verbrauchte, im Tank befindliche Rest- lbestand imWert zu erfassen und in der Heizkostenabrechnung abzugrenzen in der Jahresabrechnung aufgef hrten Einnahmen und Ausgaben sollen zeitnah und periodengerecht sein. Nur dadurch sind die abge-rechneten Kosten f r die Wohnungseigent mer ber Jahre vergleichbar.

7 Dies ist mit einem starren Prinzip der Abrechnung ber tats chli-che Zahlungen nicht m glich. Danach w re der Vorschu an den Hausmeister oder eine vorl ufige Zahlung eines Versicherungsscha-dens (bei gleichzeitigem Erstattungsanspruch an die Versicherung) ein nicht abzugrenzender Posten und m te direkt in die Abrechnungflie Betriebskostenabrechnung mit dem MieterHat der Mieter trotz fehlender oder unwirksamer Umlagevereinbarung in der Vergangenheit Betriebskosten bezahlt, so kann er den ber-zahlten Betrag nach Bereicherungsgrunds tzen (~ 812 BGB) zur ckfordern. Hat der Vermieter entgegen der Umlagevereinbarung zuwenig Betriebskosten abgerechnet, so hat er umgekehrt bis zur Grenze der Verj hrung und Verwirkung einen Nachzahlungsan-spruch aus 535 Satz 2 BGB.

8 Hierbei ist allerdings das Urteil des OLG Hamburg vom (WM 91, 598) zu beachten. Danachliegt im vorbehaltslosen Ausgleich einer Betriebskostenabrechnung zugleich eine Vereinbarung, da ber Ergebnis und Modalit ten derAbrechnung Einigkeit solcher vorbehaltsloser Ausgleich wird angenommen, wenn der Mieter die in der Abrechnung ausgewiesene Nachzahlung entrichtetoder wenn er die Auszahlung eines Guthabens regellos entgegennimmt. In diesen F llen sind beide Parteien nach der Rechtsansicht desOLG Hamburg mit solchen Einwendungen ausgeschlossen, die sie bereits bei der Erteilung der Abrechnung oder Zahlung h tten geltendmachen k nnen.

9 Eine Ausnahme gilt, wenn die Gesch ftsgrundlage fehlt. Hierzu geh rt, da wenigstens gr enordnungsm ig dererrechnete dem tats chlichen Verbrauch ann hernd entspricht .6. Abrechnung beim Eigent merwechselNach 571 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Ver u erers in die sich w hrend der Dauer seines Eigentums ergebenden Rechteund Verpflichtungen ein. Mit dem Eigentums bergang findet also eine Z sur statt: Die bereits entstandenen Anspr che und Verpflichtun-gen verbleiben beim Ver u erer; alle brigen Anspr che und Verpflichtungen gehen auf den Erwerber ber. Diese Rechtsfolge gilt auchf r die Betriebskostenabrechnung.

10 Abrechnungspflichtig ist derjenige, der im Zeitpunkt des Entstehens des Abrechnungsanspruchs dieVermieterstellung innehat. Der Abrechnungsanspruch entsteht mit dem Ende des Abrechnungszeitraums. Daraus folgt, da der fr hereEigent mer ber die zum Zeitpunkt des Eigentums bergangs bereits abgeschlossenen Abrechnungszeitr ume abrechnen mu . Erfolgt derEigentumswechsel w hrend des Abrechnungszeitraums, so ist der neue Eigent mer zur Abrechnung verpflichtet (Langenberg, Betriebs-kostenrecht Rdn. G 19). Die jeweilige Abrechnungspflicht umfa t immer den gesamten Abrechnungszeitraum.