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1 LE CONTRAT DE SYNDIC. apr s la loi ALUR. Le guide pratique de l'ARC. et de l'UFC-Que-Choisir ASSOCIATION DES RESPONSABLES DE COPROPRI T UFC-QUE-CHOISIR. Contrat de syndic apr s la loi ALUR : Le guide pratique de l'ARC et de l'UFC-Que-Choisir SOMMAIRE. Introduction : une situation un peu confuse 3. I. LES DISPOSITIONS ISSUES DE la loi ALUR CONCERNANT. LES CONTRATS DE SYNDIC ET APPLICABLES SANS ATTENDRE. LA PARUTION DES DECRETS 5. 1. Les archives de la copropri t 5. 2. Les honoraires sur travaux 6. 3. La mise en concurrence des contrats de syndic 7. 4. La pr sentation des tarifs bancaires 9. II. UNE DISPOSITION QUI DOIT ENTRER EN VIGUEUR LE 1ER JANVIER 2015 : L'ACCES EN LIGNE SECURISE AUX DOCUMENTS DEMATERIALISES. (OU EXTRANET) 11. III. LES DECRETS EN ATTENTE DE PUBLICATION : LES PROPOSITIONS. DES ASSOCIATIONS ARC ET UFC-QUE-CHOISIR 12. Premier principe : le syndic devra faire une proposition de contrat complet et r ellement adapt la copropri t , ses caract ristiques, son tat, ses demandes, son niveau d'impay s, etc.

2 13. Deuxi me principe : les ventuels compl ments en gestion courante doivent tre strictement encadr s 14. Troisi me principe : le contrat devra valoriser de fa on distincte les prestations optionnelles pr vues par la loi 15. Quatri me principe : les prestations particuli res devront tre d finies de fa on limitative et renvoyer deux modes de fixation des tarifs 16. Cinqui me principe : les modalit s de tarifications des prestations particuli res hors gestion courante devront tre pr cis es de fa on rigoureuse dans le contrat 17. 1. Sixi me principe : les modalit s de propositions tarifaires des prestations particuli res hors gestion, obligatoirement soumises au vote de l'assembl e g n rale, devront tre encadr es strictement 19. Septi me principe : tout service propos par le syndic et qui n'est pas directement li son mandat devra tre vot par l'assembl e g n rale dans le cadre d'une r solution sp ciale avec fourniture des documents n cessaires 21.

3 Huiti me principe : les d bours 22. Neuvi me principe : les documents adress s par le syndic hors gestion courante (pr vus par une loi ou un d cret). et facturables en sus font l'objet d'une liste limit e 23. Dixi me principe : les prestations privatives possibles doivent tre d finies par d cret et plafonn es 25. IV. COMMENT L'ARC ET L'UFC-QUE-CHOISIR FONT AVANCER. LA MISE EN PLACE DU CONTRAT DE SYNDIC TOUT SAUF 26. 1. L' laboration d'un contrat de syndic tout sauf 26. 2. Une adh sion de petits et moyens cabinets de syndic 28. 3. Comment organiser l'appel d'offres ? 28. 4. Pourquoi l'ARC et l'UFC-Que-Choisir ne donnent pas directement des r f rences de syndic ? 29. 5. Comment faire concr tement ? 30. ANNEXE : Les trois fiches de renseignement li es au contrat-type 31. Fiche 1 : Identit de la copropri t 32. Fiche 2 : Identit du syndic 33. Fiche 3 : Demandes sp cifiques du conseil syndical 34.

4 Le contrat de syndic 35. ASSOCIATION DES RESPONSABLES DE COPROPRI T UFC-QUE-CHOISIR. 2. Introduction : une situation un peu confuse la loi ALUR, vot e le 24 mars 2014, a profond ment modifi la loi du 10 juillet 1965 sur la copropri t . Elle a notamment apport des pr cisions et des changements importants en mati re de contrats de syndic. Cette volution l gislative tait devenue in vitable compte tenu de la pr sence dans les contrats de syndic de nombreux abus et irr gularit s, et ce malgr les diff rents textes r glementaires successifs cens s les radiquer. Le dernier en date - l'arr t NOVELLI - n'a ainsi pas permis de supprimer les abus que l'ARC et l'UFC-Que-Choisir avaient d nonc s. Bien au contraire, les nombreuses impr cisions dans le texte ont ouvert la porte de nouvelles d rives. D'ailleurs, deux ans et demi apr s l'arr t NOVELLI, la cour d'appel de Grenoble avait relev dans les contrats de syndic pas moins de 31 clauses consid r es comme abusives ou illicites, anticipant sur les conclusions de la commission des clauses abusives elle-m me.

5 Encore tr s r cemment la DGCCRF a diligent 19 proc dures judiciaires (2014). en suppression de clauses abusives dans les contrats de syndic. En mati re de contrat de syndic, le probl me majeur de la loi ALUR est qu'elle renvoie trois d crets qui tardent tre publi s : 1- Un sur le contrat-type ;. 2- Un sur la liste limitative des prestations particuli res ;. 3- Un sur le plafonnement du prix des prestations privatives ( tat dat ). Faute de d crets d'application de la loi ALUR, les contrats de syndic sont donc encore r gis par l'arr t NOVELLI. Le risque est que cette situation se prolonge encore longtemps sachant que les syndics et les chambres professionnelles ne sont pas press s par la publication de ces d crets. En effet, tous savent que ces d crets mettront fin aux pratiques contraires . l'int r t des copropri taires mais surtout de la copropri t : la gestion patrimoniale doit devenir la r gle et ce, au d triment de la gestion financi re par les syndics.

6 3. L'ARC, premi re association de copropri taires, qui est bien consciente de cette situation, a commenc , avec l'UFC-Que-Choisir, premi re organisation de consommateurs, travailler sur ces futurs d crets aux regards des objectifs que devrait contenir la loi . Sans attendre leur parution, elles mettent en place un dispositif alternatif de nature assainir les pratiques des syndics. Le but recherch est d'une part d'inciter les pouvoirs publics et les professionnels avancer sur les textes d'application tant attendus mais aussi de faire la preuve par l'exemple que le contrat tout sauf est possible. L'UFC-Que-Choisir et l'ARC prennent ainsi les devants afin de permettre aux copropri taires d'avoir un bon contrat de syndic d s leur assembl e g n rale de 2015 ! Ce que la loi a pr vu mais que le gouvernement ne vous donne pas, l'ARC et l'UFC-Que-Choisir le mettent en uvre. Apr s un retour sur la loi ALUR et ses obligations, ce guide pratique propose un contrat type aux copropri taires et revient sur les principes directeurs qui devraient guider l'action r glementaire.

7 4. I. Les dispositions issues de la loi ALUR, concernant les contrats de syndic, applicables sans attendre la parution des d crets. 1. Les archives de la copropri t . L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, modifi par la loi ALUR pr voit dans son dernier alin a que le syndic doit soumettre lors de l'assembl e g n rale une question relative la possibilit de confier la gestion des archives du syndicat des copropri taires une entreprise sp cialis e aux frais du dit syndicat . Le contrat de mandat devra pr senter de mani re distincte le montant inclus dans les honoraires de base pour la gestion des archives par le syndic. Si l'assembl e g n rale d cide de faire appel un prestataire ext rieur, ce montant sera alors soustrait automatiquement des honoraires de base. En revanche, si l'assembl e g n rale d cide de laisser cette t che au syndic, il sera videmment en droit de r clamer la totalit de ses honoraires.

8 L'ARC et l'UFC-Que-Choisir consid rent, quant elles, que cette t che rel ve du syndic et qu'il est inint ressant, voire dangereux, de faire appel une soci t . ext rieure. Le conseil syndical ne sera pas associ au choix du prestataire ni ne pourra r clamer des pi ces sans passer au pr alable par le syndic. Pire en cas de perte d'archives, le syndic sera alors d gag de toute responsabilit . Il n'y a donc aucun int r t et beaucoup de contraintes passer par un prestataire ext rieur. Ainsi nous conseillons aux copropri taires de confier cette t che au syndic comme c' tait obligatoirement le cas auparavent. 5. 2. Les honoraires sur travaux Malgr la loi BOUTIN du 25 mars 2009 (renforc e par la loi ALUR), obligeant les syndics soumettre imp rativement cette question l'ordre du jour pour percevoir des honoraires travaux, de nombreux syndics continuent encore en toute ill galit les indiquer dans leur contrat.

9 Certains pr sentent cette clause en mentionnant pour information ou titre d'indication.. Cependant, dans les faits, le montant indiqu sur le contrat se retrouve identique celui mentionn dans la r solution dans la plupart des cas. L'article 18-I-A de la loi du 10 juillet 1965 modifi par la loi ALUR, pr cise d sormais explicitement l'interdiction de mentionner dans les contrats toute allusion des honoraires travaux. Le syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l'assembl e g n rale de la copropri t , de bar me relatif ces honoraires sp cifiques, m me titre indicatif.. Par ailleurs, l'article pr cise que le montant de la r mun ration doit tre exprim en pourcentage du montant Hors Taxe des travaux avec un taux d gressif selon le montant des travaux. La vraie question en suspens est donc de savoir comment estimer de fa on correcte le travail suppl mentaire du syndic en mati re de gestion de travaux.

10 Le travail n'est effectivement pas le m me si on fait appel ou non un architecte ou s'il s'agit de travaux imposant des d placements fr quents ou non au sein de la copropri t . Le montant des travaux n'est pas en soi un l ment d terminant pour fixer le taux des honoraires. En effet, un ravalement de fa ade peut co ter excessivement cher sans que forc ment le syndic ait une masse de travail importante r aliser justifiant des honoraires surdimensionn s. Il est donc important que le syndic justifie le montant qu'il r clame et pour cela, il devra pr senter les t ches qu'il r alisera en dehors de la gestion courante. Nous avons tabli un mod le de cahier des charges que le syndic devra au pr alable remplir pour justifier de ses honoraires (voir annexes) et vous permettra de payer le juste prix au regard du service rendu par le syndic. 6. 3. La mise en concurrence des contrats de syndic la loi ALUR a modifi l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 en introduisant deux dispositions suppl mentaires qui demandent au conseil syndical de mettre en concurrence leur syndic de copropri t.