ISR PERSONAS FÍSICAS: ENAJENACIÓN DE BIENES …

1 ISR PERSONAS . F SICAS: ENAJENACI N DE. BIENES (INMUEBLES. Y MUEBLES) Y. ADQUISICI N DE. BIENES . Mtro. Miguel Angel D az P rez Objetivo Analizar el tratamiento fiscal de los ingresos por enajenaci n de inmuebles que obtienen las PERSONAS f sicas, en sus diferentes modalidades, venta a plazos, venta de terrenos, venta de inmuebles con diferentes fechas de adquisici n de terreno y construcci n, as como las diferentes formas de comprobar su adquisici n para efectos de la determinaci n de la ganancia acumulable y no acumulable. Al finalizar el curso el participante tendr los conocimientos necesarios para determinar la utilidad o p rdida en la enajenaci n o adquisici n de BIENES y el impuesto correspondiente.

2 2. Temario ENAJENACI N DE BIENES . Sujetos Que se considera enajenaci n y que no se considera Base gravable Ingresos percibidos BIENES muebles BIENES Inmuebles Ingresos exentos 3. Deducciones BIENES muebles e inmuebles Monto original de las inversiones Adquisici n Construcci n Donaciones, herencias o legados Comisiones por adquisici n o venta Gastos notariales e impuestos locales Aval os Pagos provisionales Caso pr ctico Obligaciones 4. 2. ADQUISICI N DE BIENES . Sujetos Ingresos percibidos Ingresos exentos Deducciones autorizadas Pagos provisionales Obligaciones P rdida fiscal 5.

3 INTRODUCCI N. MATERIAL ELABORADO POR: MTRO. MIGUEL ANGEL D AZ P REZ. Sujetos PERSONAS f sicas que enajenen un bien no afecto a su actividad empresarial. Persona f sica que enajene un bien sujeto a su actividad empresarial 7. Concepto de enajenaci n Conforme a la real academia espa ola 1. f. Acci n y efecto de enajenar ENAJENAR. 1. tr. Vender o ceder la propiedad de algo u otros derechos. 8. Enajenaci n de BIENES para efecto fiscales I. Toda transmisi n de propiedad, aun en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado.

4 II. Las adjudicaciones, aun cuando se realicen a favor del acreedor. III. La aportaci n a una sociedad o asociaci n. IV. La que se realiza mediante el arrendamiento financiero. 9. V. La que se realiza a trav s del fideicomiso. VI. La cesi n de los derechos que se tengan sobre los BIENES afectos al fideicomiso. Se entiende que se efect an enajenaciones a plazo con pago diferido o en parcialidades, cuando se efect en con clientes que sean p blico en general, se difiera m s del 35% del precio para despu s del sexto mes y el plazo pactado exceda de doce meses.

5 Se consideran operaciones efectuadas con el p blico en general cuando por las mismas se expidan los comprobantes fiscales simplificados a que se refiere este C digo (SIC). 10. INGRESOS POR. ENAJENACI N DE. BIENES INMUEBLES. EN PERSONAS . F SICAS, NO. AFECTOS A UNA. ACTIVIDAD. EMPRESARIAL. MATERIAL ELABORADO POR: MTRO. MIGUEL ANGEL D AZ P REZ. Ingresos Se considerar como ingreso el monto de la contraprestaci n obtenida, inclusive en cr dito, con motivo de la enajenaci n. Cuando por la naturaleza de la transmisi n no haya contraprestaci n, se atender al valor de aval o practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales.

6 No se considerar n ingresos por enajenaci n, los que deriven de la transmisi n de propiedad de BIENES por causa de muerte y donaci n. 12. DEDUCCIONES. AUTORIZADAS. MATERIAL ELABORADO POR. MTRO. MIGUEL ANGEL D AZ P REZ. I. El costo comprobado de adquisici n, el cual se actualizar en los t rminos del art culo 124 de la LISR. En el caso de BIENES inmuebles, el costo actualizado ser . cuando menos 10% del monto de la enajenaci n de que se trate. II. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se enajenen BIENES inmuebles o certificados de participaci n inmobiliaria no amortizables.

7 Estas inversiones no incluyen los gastos de conservaci n. El importe se actualizar en los t rminos del art culo 124 arriba citado. Para actualizar el costo comprobado de adquisici n, se proceder como sigue: 14. Costo de adquisici n (MOI). Menos: Valor del terreno (Cuando no se tenga, ser el 20% de la inversi n) Las mejoras o Igual: Costo de la construcci n adaptaciones que Menos: implican 3% por a o transcurrido inversiones (Nunca menor al 20% del MOI). Igual: deducibles Costo de la construcci n a actualizar deber n sujetarse Por: FA = INPC mes anterior a la venta al mismo INPC del mes de adquisici n tratamiento.

8 Igual: COSTO DE CONSTRUCCI N ACTUALIZADO. 15. III. Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisici n y de enajenaci n, as como el impuesto local por los ingresos por enajenaci n de BIENES inmuebles, pagados por el enajenante. IV. Pagos efectuados con motivo del aval o de BIENES inmuebles. V. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisici n o de la enajenaci n del bien. Las deducciones arriba citadas se actualizar n por el periodo comprendido desde el mes en el que se efectu la erogaci n respectiva y hasta el mes inmediato anterior a aqu l en el que se realice la enajenaci n.

9 16. Costo de adquisici n por valor de aval o o catastral Cuando no pueda separarse del costo comprobado de adquisici n, la parte que corresponde al terreno y la que se refiere a la construcci n, los contribuyentes podr n considerar la proporci n que se haya dado en el aval o practicado a la fecha de la adquisici n del bien de que se trate, o bien se podr n considerar las proporciones que aparezcan en los valores catastrales que correspondan a la fecha de adquisici n. 17. Enajenaci n de inmuebles cuya fecha de adquisici n del terreno no coincida con la fecha de la construcci n 1.

10 Actualizar por separado cada valor. 2. Se obtendr la ganancia relativa al terreno y a la construcci n. 3. Trat ndose de deducciones que no puedan identificarse si fueron efectuadas por el terreno o por la construcci n, se considerar n hechas en relaci n con ambos conceptos en la proporci n que les corresponda conforme al precio de enajenaci n. 18. 4. Las ganancias obtenidas se dividir n entre el n mero de a os transcurridos, sin que exceda de veinte, entre la fecha de adquisici n y construcci n, respectivamente, y la de enajenaci n; la suma de ambos resultados ser la parte de la ganancia que se acumular a los dem s ingresos obtenidos en el a o de calendario de que se trate.