L'objet du bail commercial - Eeman & Partners

1 1 L OBJET DU bail commercial (G. de Crayencour in Le bail commercial , La Charte 2008 ch. 16). Section 1 L objet du bail 1 D limitation des lieux lou s D s que le local est clairement identifi et qu un accord existe entre les parties sur la chose lou e, il n est pas indispensable que les dimensions exactes en soient pr cis es, ni m me connues des parties. En revanche, lorsqu il s agit d un local encore construire, les parties devront s entendre et pr ciser les dimensions et la configuration des lieux. d faut de pr cision suffisante, le juge disposera de la facult d interpr ter la convention : dans une convention qui ne pr cisait pas clairement l' tendue des lieux lou s, le juge en a d duit que tout l'immeuble avait t lou 1 ! Dans une autre esp ce, il a t jug qu il peut ressortir de l'ex cution concr te de la convention que les parties avaient l'intention commune de faire entrer galement le jardin et la remise dans le champ du contrat de bail commercial .

2 Cette interpr tation de la convention ne viole pas le principe de l'article 1134, alin a 1 C. civ., puisqu'elle n ajoute ou ne modifie aucune clause et qu'il n'a t nullement dit dans la convention que les lieux donn s en location taient limitativement num r s2. Les parties peuvent convenir d une surface approximative en pr voyant qu elle sera ou pourra tre v rifi e la demande d une des parties. Le contrat peut pr ciser dans ce cas le mode de calcul exact de la surface ( partir de l axe des murs ext rieurs ; hauteur limit e au niveau d un faux plafond, le bailleur se r servant la zone sup rieure pour le placement de canalisations, etc.). Le contrat peut pr voir une interdiction d emprise dans un mur s paratif. Par ailleurs, il n est pas contest qu un bail commercial peut porter uniquement sur une surface au sol3. Lorsque le bailleur donne en location un emplacement au sol sur lequel le preneur sera autoris ou s engage construire un local, rien n emp che de pr ciser que la surface constructible sera limit e seulement une proportion ou une parcelle d termin e.

3 La chose lou e ne s tend pas aux parties communes ; toutefois, la question des parties communes soul ve des questions particuli res justifiant qu une section distincte lui soit consacr e plus loin4. 1 Civ. Huy (1re ch.) 16 f vrier 2000, 2001, 44. 2 Civ. Ypres n 04/12/A, 15 juin 2005, Huur 2006, liv. 4, 143. 3 Civ. Termonde 27 avril 1982, 1983-84, 2836 ; Rec. g n. enr. not. 1984, 384 ; Cass., 11 d cembre 1964, Pas., 1965, I, 366 et 367; , 1965, pp. 151 et 152; , 1964-1965, col. 1443 1445; , 1965, p. 273; Rec. G n., 1966, pp. 461 et 462, no , et obs. 4 Voir n s 37 et s. 2 2 Travaux r aliser - le local en coque brute I. Obligation de d livrance - travaux charge du bailleur et du locataire Les articles 1719 et 1720 C. civ. imposent au bailleur l obligation de d livrer au preneur la chose lou e en bon tat de r paration de toute esp ce. En droit commun, il est admis que le bailleur n est pas tenu d'am nager l'int rieur des lieux lou s en y installant, par exemple, des vitrines ou un comptoir, tant entendu que la disposition des lieux doit rendre ces am nagements possibles ; en revanche, sauf disposition contraire, le bailleur devra retirer les am nagements existants et incompatibles avec cette destination (comme les quipements d un ancien exploitant) en application, en r alit , du droit commun.

4 Les articles 1719 et 1720 du C. civ. sont suppl tifs5. Dans le cas d un nouveau projet portant sur un ensemble immobilier, il est d usage que le bailleur limite son engagement la d livrance d un local semi-fini ou en coque brute de d coffrage , fluides en attente , c est dire que les diff rents approvisionnements en eau, gaz, lectricit et autres fluides destin s la climatisation seront amen s jusqu au local, charge pour le preneur de r aliser la finition, d quiper int gralement son local et de relier ses installations aux canalisations et conduites en attente . M me en pr sence d un local d j am nag , le contrat peut pr voir que l objet du bail se limite la coque brute et que le locataire fait son affaire des am nagements, sans garantie du bailleur cet gard, alors qu en r alit il y a une s rie d quipements, le cas ch ant, non conformes. Le contrat peut ainsi pr voir que le bailleur ne doit pas la garantie des vices6 ou l obligation de r paration des am nagements int rieurs.

5 Toutes ces dispositions, d rogatoires au droit commun, sont d interpr tation restrictive. Rappelons que la disposition de la loi du 25 avril 2007 pr voyant que le bailleur est obligatoirement tenu de toutes les r parations autres que les r parations locatives est une disposition propre la l gislation relative aux baux portant sur la r sidence principale. II Les travaux impos s par l'autorit en d but de bail ou au cours de ce dernier7 Les parties sont libres de convenir que l'une d'elles r pondra de la r alisation des travaux impos s par l'autorit en d but de bail ou au cours de ce dernier8. 5 Cass., 17 juin 1993, p. 732 ; DE FR SART, collectif, Le Droit Commun du bail , L Charte, 2006, p. 115 ; LA HAYE et VANKERCKHOVE, Le Louage de Chose Les Baux en G n ral , Novelles T. VI, Bruxelles, Larcier 2000, n s 578 et s. ; B. LOUVEAUX, Le Droit du bail , R gime g n ral, Louvain-la-Neuve, De Boeck, 1993, n 150.

6 6 DE FR SART, collectif, Le Droit Commun du bail , Bruxelles, La Charte, 2006, p. 174. 7 DE FR SART, collectif, Le Droit Commun du bail , Bruxelles, La Charte, 2006, p. 144. 8 n 04A451, 14 octobre 2004, Huur 2005, liv. 1, 40; , 2006-07, liv. 22, 930 et (19 mars 2007). 3 d faut de disposition contractuelle, dans le cadre de son obligation de d livrance, le bailleur a l obligation d'effectuer les travaux impos s par les pouvoirs publics en ex cution d'une r glementation ou d cision ant rieure la conclusion du bail9. Dans la pratique, vu que cette r gle est susceptible d'am nagements contractuels, les parties ont int r t pr ciser l' tendue des obligations de chacune d'entre elles, tant en ce qui concerne les am nagements ou transformations souhait s par le preneur qu l gard de ceux impos s par les r glements. Ces dispositions contractuelles doivent tre interpr t es restrictivement en faveur du preneur10.

7 Par ailleurs, on admet en g n ral que les travaux de s curit impos s par les pouvoirs publics et relatifs aux locaux exploit s incombent au preneur11. Enfin, lorsque, apr s la conclusion du bail , des normes en mati re de s curit d'incendie sont prises par les autorit s, ces travaux d'adaptation ne sont pas compris dans ceux d crits aux art. 1719 et 1720 du Ils sont, de ce fait, charge du locataire12. La Cour de cassation a ainsi confirm que les travaux d'am nagement requis en cours de bail en vertu de normes de s curit impos es par l'autorit afin de pouvoir exploiter le bien lou , ne sont pas des travaux d'entretien ou de r paration impos s par les art. 1719 et 1720 C. civ. au bailleur. La garantie des vices de la chose lou e n'est pas due par le bailleur, lorsque le bien ne r pond pas aux normes de s curit impos es par l'autorit apr s la conclusion du contrat, et que, pour ce motif, le permis d'exploitation de ce bien a t retir (art. 1721 C. civ.)13. L usage dans les centres commerciaux est de d livrer le local en coque brute, d nu de tous am nagements.

8 Dans ces conditions, si le bailleur garantit la conformit des parties communes, structures portantes, toiture, etc. aux r gles de l art, en revanche, les dispositions contractuelles rappellent au preneur l obligation de prendre en charge l am nagement et l installation de tous les quipements n cessaires en se conformant aux dispositions l gales et r glementaires et, le cas ch ant, d assurer leur mise en conformit aux nouvelles dispositions. III R serves du droit d usage Dans certaines configurations immobili res, le contrat doit mentionner les servitudes dues par le local privatif en faveur d un autre local ou de parties communes ; m me en l absence de r gime de copropri t , le propri taire du centre commercial veille se r server des droits 9 R p. not. belge, v Baux commerciaux, n 170-2. 10 Th. PAPART, collectif, Le Droit Commun du bail , Bruxelles, La Charte, 2006, p.

9 144. Civ. Louvain, 19 mai 1993, Pas., 1993, III, p. 25. 11 Etterbeek, 1er juin 1981, Rev. not. belge, 1987, p. 585 et note STERCKX. 12 Cass. 29 mai 1990 (18 octobre 2001) ; T. Not. 1990, 406. 13 Cass. 29 mai 1989 (Machiels / Van de Weghe), Arr. Cass. 1988-89, 1133 ; Bull. 1989, 1022 ; Pas. 1989, I, 1022 ; 1990, 533, note MERCHIERS, Y., L'incidence sur les relations contractuelles entre bailleur et preneur de normes nouvelles manant d'une autorit publique imposant des travaux de transformation et d'am nagement du bien , 1990, 540-558. 4 d usage ou de passage dans la zone de faux plafond, le sol, les colonnes, etc. pour l installation de lignes, conduites et autres gaines. 3 tat des lieux L Article 1730 du C. civ., tel qu il a t modifi par la loi du 25 avril 200714 dispose d sormais que les parties dressent imp rativement un tat des lieux d taill contradictoirement et frais Cette disposition n est assortie d aucune autre sanction que celle, d j existante, de la pr somption (r fragable) en faveur du preneur, inscrite l article 1731 du C.

10 Civ., savoir, la pr somption d une restitution conforme. Sur le plan civil, la situation reste donc inchang e par rapport au texte ant rieur. En r alit , dans les centres commerciaux, on constate en g n ral que les parties ne dressent pas d tat des lieux, soit que le local soit livr l tat brut et comme tel, risque en r alit peu de d gradation ; soit qu en cas de reprise, le preneur, d sireux d implanter son concept , s empresse de faire table rase des am nagements laiss s par l ancien exploitant et de r nover int gralement les lieux15. Section 2 Les parties communes - Les malls 1 Notion de parties communes Les parties communes du shopping center, dont le mall constitue la partie la plus frappante, jouent un r le important dans le centre commercial . C est en particulier le mall qui fait la diff rence avec la rue commer ante (il est climatis , synonyme de plaisir, de confort, etc.). Ce sont galement les parkings, les espaces verts, les routes, promenoirs, trottoirs, toilettes publiques, escaliers, ascenseurs, aires de d chargement, etc.