La delega al professionista delle operazioni di vendita ...

1 La delega al professionista delle operazioni di vendita immobiliare dott. Mauro Bernardi (Magistrato con funzioni di giudice delegato presso il Tribunale di Mantova) Sommario: Premessa - 1. L atto di delega ; 2. Il professionista delegato; 3. L attivit delegata; Custodia dell immobile; Determinazione del valore; Redazione e notificazione dell'avviso di vendita (art. 576 ); Ricezione o autenticazione della nomina ex art. 583 ; Ricezione dell offerta d acquisto; Celebrazione della vendita ; Redazione del verbale di vendita ; Ricezione del pagamento del prezzo; Autorizzazione all'assunzione dei debiti da parte dell'aggiudicatario o dell'assegnatario (art.)

2 508 ); Adozione dei provvedimenti conseguenti all'aumento di un quinto (art. 584 ); Fissazione di ulteriori incanti; Predisposizione della bozza del decreto di trasferimento; Esecuzione delle formalit conseguenti all'emissione del decreto di trasferimento; Formazione della bozza del progetto di distribuzione; 4. Le attivit riservate al Giudice; 5. La disciplina transitoria. Premessa. La legge 14 maggio 2005, n. 801 ha esteso la facolt , gi prevista dalla legge 3 agosto 1998, n. 302 a favore dei notai, di delegare sia le operazioni di vendita immobiliare (v. art. 591 bis ) che quelle di vendita di beni mobili registrati (v. art. 534 bis ) ad altre categorie di professionisti, consolidando cos la tendenza dell'ordinamento alla degiurisdizionalizzazione di alcune attivit ritenute materiali, tendenza che appare ulteriormente rafforzata nel decreto legislativo 9 gennaio 2006, n.

3 5 di riforma della legge fallimentare, ove previsto che sar il curatore o altro professionista abilitato e da lui delegato a provvedere alla alienazione degli A tutto ci va aggiunto che con legge 28 dicembre 2005, n. 263 stata prevista la possibilit di delegare ai professionisti in questione anche le vendite conseguenti al procedimento di scioglimento di comunioni di beni mobili e immobili. 3 Per quanto concerne l'espropriazione immobiliare, dopo la presentazione dell'istanza di vendita da parte del creditore e decorso il termine per il deposito dei documenti elencati dall'art. 567 , il Giudice dell'Esecuzione dovr disporre la convocazione del creditore procedente, dei creditori iscritti ma non intervenuti nonch del debitore e, ove non sorgano contestazioni e decida di disporre la vendita4, potr far proseguire il 1 L entrata in vigore della legge 15 maggio 2005, n.

4 80 stata fissata al 1 gennaio 2006 dall'art. 8 del 30 giugno 2005, n. 115, convertito con legge 17 agosto 2005, n. 168 poi prorogata per la data del 1 marzo 2006 a seguito del 30 dicembre 2005 n. 273 convertito con legge 23 febbraio 2006 n. 51. 2 v. art. 107 d. lgs. 5/06 la cui entrata in vigore prevista per la data del 16 luglio 2006. 3 v. art. 2 l. 263/05 di modifica degli artt. 787 e 788 4 A seguito della novella la preferenza stata accordata al sistema della vendita senza incanto che meglio risponde all'esigenza di evitare fenomeni di turbamento dell'asta -v. art. 569 II co. - ma correttivi IL - 6 marzo 2006 2procedimento avanti a s oppure delegare le relative operazioni ad un professionista .

5 1. L'atto di delega La delega delle operazioni di vendita prevista dal novellato art. 591 bis pu essere conferita sia dal Giudice dell'Esecuzione (sentiti gli interessati) ma, si ritiene, anche dal Giudice Delegato (v. art. 105 che richiama le disposizioni del processo esecutivo in quanto compatibili) ed contenuta nell'ordinanza con cui viene disposta la vendita . Si tratta di un provvedimento di natura discrezionale, impugnabile con l opposizione agli atti esecutivi di cui all art. 617 , tramite la quale potranno dedursi le questioni relative all'ammontare delle spese conseguenti al conferimento della delega avuto riguardo al valore dell'immobile o la particolare complessit o delicatezza del procedimento.

6 Nell'ambito della procedura concorsuale di cui al n. 267/1942, l'opportunit di delegare la vendita ravvisabile nei casi in cui il fallito sia proprietario della quota di un immobile appartenente anche ad altri soggetti gi assoggettati all'esecuzione immobiliare e ci al fine di alienare contestualmente l'immobile ed evitare manovre speculative. Ove l'espropriazione nei confronti dei titolari fosse gi iniziata prima della dichiarazione di fallimento, il medesimo risultato potr essere conseguito mediante il subentro del Curatore ai sensi dell'art. 107 nella procedura esecutiva (facolt prevista anche nell'art. 107 nel testo novellato); in alternativa non rimane che coordinare le attivit nel senso di fare coincidere la data fissata avanti al Giudice dell Esecuzione ed al Giudice Delegato per la vendita , mentre di assai dubbia praticabilit la riunione dei procedimenti esecutivi avanti ad uno stesso Giudice.

7 Per effetto della riforma pu essere delegata sia la vendita con incanto che quella senza incanto la quale pu concernere anche l'esecuzione fondiaria ma non quella esattoriale stante l'esclusiva competenza del concessionario. Si ritiene che la delega possa anche essere parziale, atteso che il processo esecutivo si articola in una sequenza di subprocedimenti. Per tale ragione deve ritenersi ammissibile diretti alla medesima finalit sono stati introdotti anche per la vendita con incanto: v. artt. 580 II co. e 584 IL - 6 marzo 2006 3la revoca dell'incarico, peraltro espressamente prevista dall'art.

8 179 ter disp. att. per il caso di inosservanza del termine fissato dal Giudice ovvero delle direttive dallo stesso impartite ex art. 591 bis I co. Al fine di coordinare le attivit con il Giudice appare opportuna la formazione di un sottofascicolo al fine di raccogliere gli atti relativi alle operazioni di vendita . 2. Il professionista delegato I professionisti ai quali la delega delle operazioni di vendita pu essere conferita sono quelli individuati dall'art. 179 ter att. (avvocati e commercialisti oltre ai notai) sicch deve considerarsi viziata la delega conferita a soggetti non iscritti negli appositi elenchi. Va ricordato che il Giudice, nell'atto di delega , deve indicare il termine entro cui le operazioni debbono essere svolte e il mancato rispetto dello stesso comporta la revoca dell'incarico e la cancellazione temporanea dall'albo.

9 Il professionista delegato deve considerarsi ausiliario del giudice con applicazione della disciplina di cui agli artt. 63 e segg. e da ci consegue che egli non potr rifiutare l'incarico neppure nell'ipotesi di mancata corresponsione del compenso (previsto da apposito regolamento emanato ai sensi dell'art. 179 bis att. ). 3. L'attivit delegata Custodia dell'immobile: il Giudice, su istanza del creditore, con l'ordinanza con cui delega le operazioni di vendita (in parte qua non impugnabile ed avente efficacia di titolo esecutivo per il rilascio), ove ricorrano le condizioni di cui all'art. 559 , nomina quale custode il professionista delegato oppure l'Istituto di Vendite Giudiziarie ovvero altro soggetto in caso di indisponibilit dei primi.

10 Il Giudice deve indicare le modalit per consentire agli interessati di esaminare il cespite. Il custode, con l'autorizzazione del , amministra e gestisce l'immobile (ad es. riscuote i canoni, stipula affitti oppure locazioni che non rimangono assoggettate alla IL - 6 marzo 2006 4disciplina vincolistica5 ed abilitato ad esercitare le azioni per conseguirne la disponibilit (deve ritenersi che non abbia bisogno di autorizzazione del Giudice per nominare un difensore); egli ha inoltre il potere di liberare l'immobile anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario o dell'assegnatario se costoro non lo esentano.)