Les plus-values immobilières

1 Les plus-valuesimmobili resChambre des Notaires de Paris - Direction de la Communication - Juin 2013de biens immobiliers ou de droits relatifs ces biens pourlesquels une d claration d utilit publique a t prononc e en vue d une expropriation, sont exon r vendeur doit utiliser l int gralit de l indemnit d expropriation pour l acquisition, la construction, lareconstruction ou l agrandissement d un ou plusieurs biensimmobiliers dans un d lai d un an compter du versementde l indemnit .La cession de la r sidence principale d un associ de SCIL associ occupant gratuitement un bien appartenant une SCI titre de r sidence principale est exon r del imp t sur la plus-value hauteur des parts qu il d tientdans la soci t .Le droit de sur leverSont exon r s de plus-values les b n ficiaires de droitde sur l vation qui le c dent avant le 31 d cembre 2014, condition que leurs acqu reurs s engagent acheverdes locaux destin s l habitation dans le d lai de quatreans suivant la cession.

2 Cette exon ration s applique galement aux plus-values r alis es par les entreprisessoumises l imp t sur le revenu dans les m mes d part en maison de retraiteLes personnes qui partent vivre dans certains tablissements,notamment les maisons de retraite ou les foyers pouradultes handicap s, et qui par la suite vendent le bienqui a constitu leur r sidence principale sont exon r esde plus-values si la cession intervient dans le d lai de deuxans suivant leur entr e en tablissement. Ces personnesne doivent pas tre redevables de l ISF et leur revenufiscal doit tre inf rieur un certain autres cas d exon ration existent, pour plusd informations ongletimmobilier/fiscalit 23 Les contribuables non domicili s en France : sousr serve des conventions internationales, ils sont galement passibles de l imp t sur la plus-value lors dela vente d immeubles situ s en France. Les plus-valuesr alis es par les personnes physiques ou les associ spersonnes physiques de soci t s transparentes, qui r sidentdans un Etat membre de l Union Europ enne, en Islande,en Norv ge ou au Liechtenstein, sont tax es au tauxde 19%.

3 Dans les autres cas, un pr l vement du tiersest op r . S y ajoutent ventuellement les pr l vementssociaux et la taxe sur les plus-values exc dant 50 moment de la vente de votre bien immo-bilier, consultez votre notaire afin de savoir sivous supporterez un imp t sur la SE CALCULE L IMP TSUR LA PLUS-VALUE?D termination de la plus-value bruteLa plus-value brute est gale la diff rence entre le prixde cession et le prix d'acquisition du bien. Le prix de cession est le prix r el tel qu il est stipul dans l acte notari :- il est major de certaines charges et indemnit s. Parexemple, l indemnit d viction vers e au locataire parl acqu reur pour le compte du vendeur ; - il est r duit de diff rentes sommes acquitt es par levendeur : la taxe sur la valeur ajout e le cas ch ant etcertains frais d finis par d cret (par exemple, lacommission vers e une agence immobili re, les fraisde mainlev ), justificatifs l appui ; Le prix d acquisition est le prix effectivement pay par le vendeur, tel qu il a t stipul dans l acte notari.

4 Si le vendeur a re u le bien par donation ou succession,c est la valeur retenue pour le calcul des droits de donationou succession. Ce prix est major d un certain nombrede frais et de d penses limitativement num r s :QUI PAIE L IMP T SUR LA PLUS-VALUE IMMOBILI RE ?Ce sont : Les personnes physiques : les particuliers qui vendentun bien immobilier dans le cadre de la gestion de leurpatrimoine priv sont soumis l imp t sur les titulaires de pensions de vieillesse ou de certaines cartesd invalidit sont exon r s la double conditionsuivante:- ne pas tre soumis l ISF au titre de l ann e n-2 pr c dantla vente ;- avoir un revenu fiscal de r f rence pour la m me ann e,inf rieur une limite fix e annuellement. Les associ s personnes physiques de certainessoci t s:les associ s de soci t s pr pond ranceimmobili re (soci t s dont l actif est, la cl ture des troisexercices qui pr c dent la cession, constitu pour plusde 50% de leur valeur r elle par des immeubles non affect s leur propre exploitation) et les associ s de soci t s civilesimmobili res, non soumises l imp t sur les soci t s,sont soumis au r gime des plus-values des particulierslorsqu ils c dent leurs parts D UN BIEN IMMOBILIER PEUT ENTRA NER LAR ALISATION D UNE AGIT DU GAIN R ALIS LORS DE LA CESSION D UN IMMEUBLEPAR RAPPORT SON PRIX D ACHAT.

5 CE PROFIT PEUT SUPPORTERUN IMP MOMENT DE LA VENTE, LE NOTAIRE EST CHARG D TABLIRLA D CLARATION DE PLUS-VALUE ET, LE CAS CH ANT,D ACQUITTER L IMP T D AUPR S DE L frais aff rents l'acquisition titre gratuit ( ),dont les droits de mutation titre gratuit si le c dantles a personnellement support s ; -les frais aff rents l acquisition titre on reux ( )retenus, soit pour leur montant r el sur justificatifs remettreau notaire, soit pour un montant forfaitaire gal 7,5%du prix d acquisition pour les biens immobiliers. Ce forfaitne s applique pas aux cessions de parts ; - les d penses de construction, reconstruction, agrandis-sement, ou am lioration retenues, soit sous certainesconditions pour leur montant r el, soit pour unmontant forfaitaire de 15% du prix d acquisition lacondition que le contribuable c de le bien plus de cinqans apr s son acquisition et qu'il s'agisse d'un immeubleb ti (exclusion des terrains nus).

6 En cas de constructionpar le vendeur sur un terrain dont il tait propri taireant rieurement, le prix d acquisition correspond d unepart, au prix d acquisition du terrain et d autre part, auprix d achat des mat riaux et, le cas ch ant, de la main-d uvre. En revanche, le travail personnellement effec-tu par le vendeur n est pas pris en compte ;-les frais de voirie, r seaux et distribution. Il existe une particularrit en mati re de vente du bienimmobilier acquis sous le r gime de la vente d immeuble r nover : le prix d acquisition retenir est le prix d achatdu bien auquel il faut ajouter le montant des de la r sidence secondaire pour acqu rirune r sidence principaleIl est possible pour un vendeur d tre exon r de plus-values lors de la premi re cession d une r sidence secondaired s lors : qu il n a pas t propri taire de sa r sidence principale(directement ou par personne interpos e) au cours desquatre ann es pr c dant la vente ; qu il remploie le prix de vente, en totalit ou partiellement,dans les vingt-quatre mois l achat ou la constructiond un logement affect sa r sidence principale.

7 En casde remploi partiel du prix de vente, la plus-value estexon r e concurrence du rapport entre le montant duremploi et le prix de cession. Cette mesure s appliqueaux cessions intervenues depuis le 1erf vrier de la plus-value imposableUne fois la plus-value brute d termin e, d autrescorrectifs sont appliqu s :Un abattement de 2% sera pratiqu entre la sixi me etla dix-septi me ann e de d tention, de 4% entre la dix-huiti me et la vingt-quatri me ann e de d tention etde 8% au-del de la vingt-quatri me ann e ded tention (c est- -dire de la vingt-cinqui me latrenti me ann e). L exon ration totale interviendra aubout de 30 ans et non plus de 15 ans (jusqu au 31 janvier2012, l abattement tait de 10% de la 6e la 15eann ede d tention).Cette mesure s applique depuis le 1erf vrier 2012 l exception des apports de biens immobiliers ou de droitssociaux une soci t dont la personne l origine de l apport,son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants ouun ayant droit titre universel de l une ou de plusieursde ces personnes est un associ ou le devient l occasionde cet apport, pour lesquels l entr e en vigueur est fix eau 25 ao t 2011.

8 NOTER : cr ation d une surtaxe compter du 1erjanvier 2013 Une taxe particuli re s applique sur les plus-valuesimmobili res (autre que sur les terrains b tir)imposables l imp t sur le revenu, au taux proportionnelou au pr l vement d par les non-r sidents, d un montantsup rieur 50 000 euros r alis es par les personnesphysiques ou les soci t s relevant de l imp t sur le plus d informations sur les modalit s de taxation,retrouvez-nous sur notre site internet onglet immobilier/fiscalit Quel est le taux de l imp t sur la plus-value?Le contribuable qui c de un immeuble est imposable : l imp t sur le revenu aff rent la plus-value au tauxproportionnel de 19% ; aux pr l vements sociaux, soit depuis le 1erjuillet 2012, un taux global de 15,5%. Ce qui repr sente un taux global de 34,5%.76La r sidence habituelle en France des non-r sidentsLes personnes physiques non r sidentes en France maisressortissantes d un Etat membre de l Union europ enne,de l Islande ou de la Norv ge, ou d un autre Etat ayant concluavec la France une convention fiscale, sont exon r es lorsde la premi re cession de leur habitation en France, si : elles ont t fiscalement domicili es en France de mani recontinue pendant au moins deux ans avant la vente ; elles ont la libre disposition du bien au moins depuisle 1erjanvier de l ann e pr c dant celle de la vente (le logement ne devait donc pas tre lou pendant cettep riode).

9 Les cessions inf rieures eurosLes plus-values de cession d immeuble ne sont pas impos essi le prix de vente est inf rieur ou gal le bien vendu est indivis, le seuil de euross appr cie au regard de chaque quote-part indivise. Lorsque la propri t d un bien est d membr e (usufruitet nue-propri t ), le seuil de euros s appr cie parrapport la valeur en pleine propri t du bien ou encas d indivision chaque quote-part indivise en pleinepropri t .Si l usufruit ou la nue-propri t est vendu (e) de mani res par e, m me si la part du prix correspondant sondroit est inf rieure euros, le vendeur (usufruitierou nu-propri taire) ne peut b n ficier de l exon rationsi la valeur du bien en pleine propri t est sup rieure cession d un bien d tenu depuis plus de 30 ansPar le jeu des abattements partir de la 6 meann e ded tention, la vente d un bien dont le vendeur est propri tairedepuis plus de 30 ans n est pas impos e au titre de expropriationLes plus-values r alis es lors de la vente de tout ou partieQUAND PAIE-T-ON L IMP T SUR LA PLUS-VALUE ?

10 L imp t sur la plus-value r alis e est d clar et pay , soitau service de publicit fonci re lors de la cession d unimmeuble ou de droits immobiliers, soit la recette desimp ts lors de la cession de parts de CAS D EXON RATIONLa r sidence principaleLa vente de sa r sidence principale par le contribuableest exon r e. Il doit s agir de son logement habituel eteffectif au jour de la vente. La raison motivant la cessionest indiff cas particuliers : L immeuble est inoccup au moment de la vente d un bien inoccup peut tre exon r e :- lorsque le bien a t occup titre de r sidence principalejusqu sa mise en vente, condition que la cessionintervienne dans un d lai normal ;- lorsque les poux se s parent ou divorcent, l exon rationdemeure si les conditions suivantes sont remplies : l immeuble constitue la r sidence principale des pouxlors de leur s paration ; la vente est motiv e par leur rupture ; elle intervient dans un d lai normal apr s leur s paration.