Lesortdesservitudesencasdevente ...

1 24Le sort des servitudes en cas de venteou de location des biens relevant dudomaine priv des personnes publiquesAude GUIZARD,avocat la Cour, Seban &associ sClaire-Marie DUBOIS-SPAENL ,avocat directeur, Seban &associ s1. - LA NOTION DE SERVITUDEA. - La d finition et la classification des servitudesB. - Les l ments constitutifs de la servitude1 La servitude doit concerner des fonds appartenant des propri taires diff rents2 La charge doit tre impos e au fonds servant3 La charge doit avoir une utilit pour le fonds domi-nantC. - Exigence particuli re en cas de servitude constitu e surun bien relevant du domaine public ou relevant dupatrimoine priv d une personne publique2. - LA SERVITUDE, EN SA QUALIT DE CHARGE R ELLE,SUIT LE BIEN EN QUELQUES MAINS QU IL SE TROUVEA.

2 - Sur le caract re r el de la servitudeB. - La servitude est un accessoire du fondsC. - La servitude ne s teint pas en cas de changement depropri taire3. - SUR L OPPOSABILIT AUX TIERS DES SERVITUDESA. - S agissant des servitudes du fait de l hommeB. - S agissant des servitudes l galesC. - Sur l opposabilit de la servitude en cas de mise enlocation d un fonds grev ou b n ficiant d une servitude1 - Les servitudes sont un h ritage du droit romain, dans lequelles services fonciers institu s entre deux fonds appartenant despropri taires diff rents taient d sign s sous le vocable de servitudes pr diales ou servitudes r elles , par oppositionaux servitudes personnelles qu taient l usufruit et l usage etl constituent les accessoires des fonds auxquels elles sontattach s, en cons quence, elles les suivent en quelques mainsqu ils se servitudes peuvent tre constitu es sur des fonds apparte-nant des personnes priv es.

3 Comme sur des fonds appartenant des personnes les servitudes sont admises tr s restrictivement sur ledomaine public, en application du principe de l inali nabilit dudomaine public, qui interdit les d membrements de la propri t du domaine public et donc la constitution sur ce domaine dedroits r els, tels que les servitudes1(interdiction quasi syst ma-tique des servitudes l gales2et admission limitative des servi-tudes conventionnelles3) ; elles sont en revanche largementadmises sur le domaine priv des personnes , sur leur domaine priv les personnes publiques, par lebiais de leur organe d lib rant, peuvent librement constituer desservitudes de droit priv outre, les servitudes grevant un bien avant son incorpora-tion dans le domaine priv d une personne publique, demeurentet suivent le bien qu elles gr vent apr s son incorporation, saufdisposition l gislatives contraires (comme en mati re d expro-priation)

4 R gime applicable aux servitudes constitu es sur ledomaine priv des personnes publiques est identique celuiapplicable aux servitudes constitu es sur les biens despersonnes de droit priv et le contentieux relatif celles-ci rel vedu juge d veloppements ci-apr s sont donc transposables tant auxservitudes constitu es sur les fonds appartenant au , 6 mai 1985, Asso. Eurolat, Cr dit Foncier de France : 1985,p. 141 ; AJDA 1985, p. r cent de l'interdiction de constituer des servitudes l gales sur ledomaine public :CAA Bordeaux, 5 janv. 2010, n 09BX01177, Bouyeure;exception au principe en cas de dispositions l gislatives sp cifiques ou enmati re d' aisances de voirie ,R. Chapus, Droit administratif, : 14e d.

5 , Montchrestien, n , art. L. Bourges, 15 mai 2011, n 97/00017 : JurisData n 2001-156005. - CAParis, 2 mai 1986 : JurisData n la comp tence exclusive du conseil municipal pour g rerles servitudesconstitu es sur le domaine priv de la 3eciv., 20 juin 2001, n et : JurisData n confl., 24 oct. 1994, n C-2922 : JurisData n ING NIERIEIMMOBILI RE - REVUETRIMESTRIELLELEXISNEXISJURISCLASSEU R - JUILLET-AO T-SEPTEMBRE 2013 Dossierpriv des personnes publiques, qu aux servitudes constitu es surdes fonds appartenant des personnes priv ces conditions, il est indispensable en pratique que lescollectivit s, avant toute acquisition immobili re, v rifient si lebien qu elles envisagent d acqu rir est grev de s avoir pr sent la notion de servitude (1), nous nous atta-cherons son caract re r el (2) avant de nous int resser plusparticuli rement aux conditions de son opposabilit (3).

6 1. La notion de servitudeA. - La d finition et la classification des servitudes2 - L article 637 du Code civil d finit la notion de servitudecomme une charge impos e sur un h ritage pour l usage etl utilit d un h ritage appartenant un autre propri taire .Le terme h ritage s entend dans le sens d immeuble et, pluspr cis ment, de fonds de ressort de cette d finition que seuls les immeubles par nature,c est- -dire les fonds de terre et les b timents qui y sont difi s,sont susceptibles de caract res des servitudes n ont pas t express ment affir-m s par le l gislateur ; ceux-ci se d duisent n anmoins de lad finition m me de servitude pr vue l article 637 du article 639 du Code civil permet d op rer une classificationdes diff rentes ce texte, la servitude d rive ou de la situation naturelledes lieux, ou des obligations impos es par la loi, ou des conven-tions entre les propri taires.

7 3 - Les servitudes peuvent ainsi tre class es en trois cat go-ries : les servitudes l gales :elles sont tablies par la loi (C. civ.,art. 649 685-1) ; elles ont vocation r gler les relations devoisinage (servitude de passage en cas d enclave, distance respecter pour les constructions ou les plantations, ouverture dejours ou de vues sur la propri t )9. les servitudes naturelles,elles correspondent la situationdes lieux (servitudes d coulement des eaux) ; tant consacr espar la loi. Elles s inscrivent parmi les servitudes l gales. les servitudes du fait de l homme: ce sont les servitudes quir sultent de la volont des propri taires de deux fonds ; ellesr sultent soit d un acte juridique (le plus souvent un contrat)

8 , soitd une possession prolong e soit de la destination du bon p re - Les l ments constitutifs de la servitude4 - Les l ments constitutifs des servitudes sont fix s par lesarticles 637 et 686 du Code l article 637 pr cit d finit la servitude comme une chargeimpos e sur un h ritage pour l usage et l utilit d un h ritageappartenant un autre propri taire ,l article 686 du m mecode pr cise quant lui, que si les propri taires sont libresd tablir sur leurs propri t s des servitudes comme bon leursemble, c est la condition que les services tablis ne soientimpos s ni la personne, ni en faveur de la personne, mais seule-ment un fonds et pour un fonds .Il ressort donc de ce texte que la constitution de servitudesimpose la r union de plusieurs l ments : Il faut tout d aborddeux fonds appartenant des propri taires diff rents (1 ).

9 Il fauten outre que la charge soit impos e au fonds servant et non sonpropri taire (2 ) et enfin, il faut que celle-ci ait une utilit pourle fonds dominant (3 ).1 La servitude doit concerner des fonds appartenant des propri taires diff rents5 -Le ressort de la d finition de l article 637 duCode civil pr cit que les servitudes supposent l existenced aumoins deux fonds en relation, le fonds servant et le fonds m me, l article 705 du Code civil dispose que Toute servi-tude est teinte lorsque le fonds qui elle est due, et celui qui ladoit, sont r unis dans la m me main .Les juges du fond doivent ainsi v rifier si les fonds en rapportappartiennent effectivement de fa on privative des propri -taires diff rents afin d appr cier si le rapport foncier en causer pond aux crit res de d finition des -L exception : les servitudes d utilit servi-tudes d utilit publique ne mettent pas n cessairement en rela-tion un fonds servant et un fonds dominant ; la jurisprudenceadmet ainsi leur gard que l existence d un fonds servant etd un fonds dominant n est pas essentielle l existence d une[telle] servitude exception tient l objectif poursuivi par ce type de servi-tude.

10 Elles sont con ues pour satisfaire des besoins d utilit publique immat rielle et non au profit d un fonds d termin .2 La charge doit tre impos e au fonds servant7 - Selon l article 637 du Code civil, la servitude est unecharge impos e sur un h ritage .Il ressort de ce seul article que la servitude est une charge r ellequi p se sur le fonds servant et non sur son propri , pour qu il y ait servitude, le fonds servant doit doncsupporter une charge r elle qui se traduit par une amputation desdroits du propri taire du fonds servant amputation peut r sulter soit d un transfert au profit dufonds dominant de certains attributs du fonds servant ; c est le casdes droits de passage ou de puisage.