Locazioni - Imposte sui redditi

1 SISTEMA FRIZZERA. Locazioni - Imposte sui redditi DETERMINAZIONE del REDDITO di locazione : se il canone risultante dal contratto di locazione (anche se non percepito a causa della morosit del conduttore - Corte Cost. , n. 362 - , I Serie Speciale, n. 32 del ), ridotto forfetariamente del 15%, superiore al reddito medio ordinario dell'unit immobiliare - determinato mediante l'applicazione delle tariffe d'estimo, stabilite ai sensi della legge catastale per ciascuna categoria e classe, oppure, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, mediante stima diretta - il reddito determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione (art.)

2 37, 917/1986). Tale riduzione elevata al 25% per gli immobili siti nella citt di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano. : le regole di determinazione del reddito qui indicate si riferiscono alle Locazioni di immobili effettuate da persone fisiche non imprenditori. Abitazioni - ULTERIORE RIDUZIONE del REDDITO: l'art. 8, L. 431/1998 prevede, in presenza di determinate ipotesi e condizioni, che il reddito imponibile derivante al proprietario dai contratti stipulati o rinnovati a decorrere dal in conformit al modello approvato (si tratta dei contratti del canale assistito, determinato ai sensi del predetto art.

3 37, 917/1986, sia ulteriormente ridotto del 30%. La riduzione del 30% si applica sul canone gi ridotto del 15%. CONDIZIONI per l'APPLICABILITA' dell'AGEVOLAZIONE: per poter usufruire dell'ulteriore riduzione del reddito ai fini Irpef, di cui sopra, devono sussistere le seguenti condizioni ( , n. 150/E): a) l'immobile oggetto del contratto di locazione sia costituito da un'abitazione; a tale conclusione si deve giungere sul presupposto che tutta la riforma della disciplina locatizia riguarda esclusivamente gli immobili adibiti ad uso abitativo, e di conseguenza ne rimane estranea la locazione di immobili adibiti ad uso diverso (uffici, negozi, magazzini, ecc.

4 Sono comprese le unit che non costituiscono beni strumentali per l'esercizio dell'impresa, n beni alla cui produzione o al cui scambio diretta l'attivit d'impresa ( , n. 150/E) . b) il contratto di locazione sia stato stipulato ai sensi del modello concordato dalle organizzazioni della propriet edilizia e degli inquilini (canale assistito), e quindi non possono fruire dell'agevolazione i contratti "liberi";. c) l'alloggio sia ubicato nel territorio di un Comune considerato, dalla legislazione vigente, ad alta densit abitativa. Il nuovo elenco dei Comuni considerati tali stato approvato dalla Delibera Cipe (all.

5 A, all. b ))(pubblicata in , n. 40). Qualora, a seguito dell'aggiornamento periodico operato dal Cipe, il Comune in cui situato l'immobile locato a canone concordato non rientra pi nell'elenco di quelli ad alta tensione abitativa, il proprietario non pu continuare a fruire dell'agevolazione prevista. Ove l'eliminazione del Comune dall'elenco di quelli ad alta tensione abitativa si verifichi in corso d'anno, il locatore perde comunque il diritto all'ulteriore abbattimento dell'imponibile Irpef dal periodo di imposta in cui interviene la delibera del Cipe, a nulla rilevando la frazione di tempo eventualmente decorsa prima dell'intervento della predetta delibera ( , n.

6 44/E);. d) il locatore, nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui si intende usufruire dell'agevolazione, indichi: 1) gli estremi della registrazione del contratto;. 2) gli estremi della denuncia dell'immobile ai fini Ici. Va tuttavia precisato che ai sensi della , n. 150/E sufficiente che il locatore indichi due dati: l'anno di presentazione della denuncia ai fini Ici e il Comune di ubicazione del fabbricato;. e) non si tratti di contratto di locazione transitoria. Peraltro, all'interno di questa categoria devono essere fatte alcune distinzioni, visto che prevista l'estensione delle agevolazioni in commento ai contratti stipulati per gli studenti universitari fuori sede (mediante appositi contratti-tipo).

7 O dagli enti locali in qualit di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio ( , n. 55/E). QUALITA' di LOCATORE: bench la normativa, all'art. 8, co. 1, L. 431/1998, parli espressamente di "proprietario", da ritenere che l'agevolazione competa a chiunque si trovi legittimamente nella veste di locatore, anche se non in qualit di proprietario, e quindi, ad esempio, all'usufruttuario. BOX e AUTORIMESSE: nell'ipotesi, molto frequente, di locazione di un box o di un'autorimessa, si pone il problema dell'applicabilit dell'agevolazione tributaria in esame, se si considera il silenzio della L.

8 , n. 431, la quale si riferisce esclusivamente agli immobili adibiti ad uso abitativo. Vi sono casi nei quali tali tipi di beni vengono concessi in locazione unitamente ad un alloggio, ed altre ipotesi in cui non vi tale collegamento. Posto che l'agevolazione in commento si applica soltanto al canale assistito, si pu notare che per esso il contratto-tipo prevede la possibilit di locare, assieme all'abitazione, altri elementi accessori (cantina, autorimessa singola, ecc.). In tal caso si ha un contratto unico (per abitazione e bene accessorio) con un canone unitario, al quale, di conseguenza, si deve applicare l'agevolazione.

9 Questa conclusione deriva dal fatto che tra i suddetti beni (abitazione ed autorimessa o altro bene accessorio) vi un rapporto di pertinenzialit , ai sensi dell'art. 817 I. beni accessori si presumono pertinenze del bene principale (alloggio) quando: a) vengano locati congiuntamente;. b) siano ubicati nello stesso immobile;. c) appartengano allo stesso proprietario;. d) vengano concessi in locazione allo stesso conduttore. Questa conclusione era stata affermata dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 2480 del , pronunciata nella piena vigenza della L.

10 , n. 392 (legge dell'"equo canone"): i giudici di legittimit , in quell'occasione, avevano affermato che in presenza delle condizioni sopraindicate, nel calcolo dell'equo canone - valido soltanto per le abitazioni - dovesse rientrare anche la locazione dei beni accessori (quali appunto quelli di cui si sta trattando). Pertanto, se il contratto di locazione di un bene accessorio, e quindi pertinenza, dell'alloggio presenta tutte le caratteristiche sopra esposte alle lettere da a) a d), ad esso si possono applicare le agevolazioni previste dall'art. 8, L.