Analyse de l’évolution comparée des prix et des …

1 Version du 19 juillet 2013 09h37. Analyse de l' volution compar e des prix et des co ts dans le b timent Pr conisations en mati re de simplifications r glementaires Rapport du groupe de travail Pr sid par Olivier TOMMASINI(1). Juillet 2013. (1). Pr sident de la F d ration r gionale du b timent du Nord-Pas-de-Calais. Ont particip aussi ces travaux, par ordre alphab tique : Henry BEAUGIRAUD, D l gu aux affaires techniques de la FFB, Jean de RODELLEC, membre du Bureau d'EGF-BTP, Dominique DE SAUZA, Pr sident de l'UCI-FFB, Pierre MIT, Pr sident de l'UNTEC, Daniel RIDORET, Pr sident de la F d ration r gionale du b timent Poitou- Charentes, Jean-Yves ROBIN, Pr sident du Conseil des Professions de la FFB, Michel S N CHAL, Pr sident de la F d ration r gionale du b timent du Grand Paris, Jean-Pierre STERNHEIM, Pr sident de la Commission Exportations et International de la FFB, et Joyce VILLEMUR.

2 Membre du Bureau de l'UMPI-FFB. FEDERATION FRANCAISE DU BATIMENT. 33 avenue Kl ber 75784 PARIS Cedex 16. T l phone : 01 40 69 51 00 T l copie : 01 45 53 58 77. 2/50. Synth se Nul ne saurait contester que les prix de l'immobilier ont plus que doubl sur les quinze derni res ann es. Mais faire du B timent le principal responsable de cette hausse revient incontestablement engager l'enqu te dans une mauvaise voie. D'une part, les prix b timent ont augment deux trois fois moins rapidement que les prix de vente des logements sur la m me p riode ; d'autre part, l' volution des prix b timent s'explique tr s largement par celle des co ts support s par les entreprises du secteur.

3 Par ailleurs, le rapprochement de donn es officielles conduit objectivement r futer l'id e pourtant largement diffus e que les prix b timent progressent plus vite en France qu'en Allemagne depuis plusieurs ann es. Cette Analyse d taill e fait l'objet de la premi re partie du rapport. En d tail, plusieurs facteurs expliquent que les co ts ont augment d'environ 60 % sur quinze ans. Le groupe de travail s'est attach leur identification, synth tis e dans la deuxi me partie de ce rapport. On rel ve, en premier lieu, la flamb e des prix de l' nergie, des mati res premi res et des mat riaux qui s'impose aux entreprises de B timent.

4 Titre d'exemple, on peut citer le cas du p trole (pr s de 400 % d'augmentation sur quinze ans) ou des aciers utilis s dans le b timent (pr s de 100 % d'augmentation sur dix ans). Ces hausses de prix refl tent la croissance de la demande mondiale, et plus particuli rement celle li e au d veloppement des BRICS2 depuis le d but des ann es 2000, alors que l'offre ne s'est que partiellement ajust e pour des raisons volontaires (faire grimper les prix et/ou viter les surcapacit s de production) ou involontaires (catastrophes naturelles, conflits, etc.)

5 , sans compter certains ph nom nes sp culatifs. En deuxi me lieu, il convient de noter l'augmentation du co t de la main d' uvre. La revalorisation des salaires dans la profession est cons cutive la volont des entreprises de conserver leurs effectifs et aux difficult s de recrutement qu'elles ont connu notamment lors de la p riode de forte croissance du secteur au milieu des ann es 2000. En troisi me lieu, le d veloppement de la r glementation, bien qu'il soit plus difficile d'en mesurer pr cis ment l'impact, a galement contribu l'augmentation des co ts.

6 On a souvent empil des normes et r glementations sans souci de coh rence, ni de ma trise des co ts. On peut citer, depuis le d but des ann es 2000, les RT 2000, 2005, puis 2012, les normes relatives la protection incendie, l'acoustique, l'accessibilit , au sismique, etc., sans compter l' volution continue des r glementations sur l'amiante et le plomb qui peuvent provoquer des arr ts de chantier lors de la d couverte de tels mat riaux. L'ensemble de ces r glementations aurait entra n un surco t compris, dire d'expert, entre 15 et 20 %. En quatri me lieu, d'autres l ments ont galement pes sur les co ts ces derni res ann es.

7 C'est le cas, tout d'abord, des bases vie et des moyens de levage sophistiqu s, mais aussi de l'am lioration de la s curit (vid osurveillance et gardiennage) pour lutter contre les vols, des clauses d'insertion ou encore des droits de voirie, en augmentation 2. Br sil, Russie, Inde, Chine, Afrique du Sud. 3/50. constante, sur les march s les plus tendus. C'est aussi le cas de la multiplication des op rations complexes marqu es par la volont de densification des villes, la construction urbaine et l'am nagement de parkings en sous-sol. Enfin, on peut citer galement l'effet inflationniste de la pression des lus locaux sur les bailleurs, mais aussi, sans souci d'exhaustivit , la d pollution des sols, la mise en place de conduits de fum e en individuel, l'am nagement de locaux pour v hicules lectriques et v los, l'obligation de dalles pleines, etc.

8 Tous ces l ments mis bout bout p sent incontestablement sur le prix final payer par le ma tre d'ouvrage et, bien souvent, ce dernier a du mal comprendre l'impact, en termes de co t, de l'empilement de toutes ces contraintes. Une addition plat de l'ensemble des facteurs r glementaires identifi s conduit un total de 80 90 % de progression des co ts depuis 2000. l' vidence, tout n'est pas additif, le progr s technique et la productivit att nuent ces hausses, etc. Reste que m me en n'en retenant qu'un cinqui me, la hausse se situe un peu en de de 20 %, ce qui est loin d' tre n gligeable et explique environ 35 % de la progression totale des prix.

9 Ce chiffre vraisemblable, compte tenu des hypoth ses prises (facteur 5), constitue un minorant. Ces analyses conduisent alors une s rie de pr conisations visant simplifier la r glementation existante, dans le but de r duire le co t de construction. Il ne s'agit nullement de remettre en cause les grands principes qui ont pr sid la mise en place de cette r glementation, mais de la nettoyer des l ments qui conduisent des aberrations manifestes. C'est l'objet de la troisi me partie du rapport. 4/50. I. Comparaison entre prix immobiliers, prix b timent et co ts globaux Avertissement : cette partie se fonde sur les outils statistiques existants et partag s.

10 De ce fait, on compare le plus souvent des co ts relatifs l'ensemble de l'activit b timent des prix de construction ou de vente dans le seul segment du logement. En outre, les variations de prix et de co ts calcul es sur dix et quinze ans, ressortent certes fortes, mais se r f rent des points bas du cycle immobilier. Une augmentation des prix de vente des logements plus rapide que celle des prix b timent Les statistiques officielles en t moignent : les prix de vente des biens immobiliers ont connu une hausse sensible et continue, hors chocs conjoncturels, sur les quinze derni res ann es (tableau 1).