LA FISCALIT ÀDEGLI IMMOBILI - Ordine degli …

1 LA FISCALITLA FISCALIT degli degli IMMOBILIIMMOBILIIl leasingfinanziarioa cura di Roberto Protani Il leasingfinanziario un contratto atipiconon disciplinato dal Codice civile checonsenteall'impresa o lavoratore autonomo: diottenere la disponibilit di un bene strumentaleper l'eserciziodellapropriaattivit imprenditorialeo professionale, in cambio del pagamento di canoniperiodici; diesercitare, alla scadenza del contratto, un'opzione diacquisto del benestesso (riscatto) per una cifra pattuita, o in alternativa di restituire il bene alla societ IL LEASINGLEASINGFINANZIARIOFINANZIARIOLa riforma del diritto societario, attuata dal 17 gennaio 2003, n.

2 6 ha aggiunto il punto n. 22 all'art. 2427 del Codice 28 febbraio 2005, n. 38 ha stabilito, tra l'altro,l'obbligatoriet dell'utilizzo degli IAS per la redazione delbilancio consolidato a partire dall'esercizio 2005per alcuni tipi di societ .IL IL LEASINGLEASINGFINANZIARIOFINANZIARIOL'ar t. 11del citato 28 febbraio 2005, n. 38 ha apportato modifiche ad alcuni articoli del Tuir. In particolare, in virt della modifica all'art. 109 del Tuir, possibile dedurre, utilizzando il quadro EC, la differenza tra i canoni di locazione finanziariae la somma degli ammortamentidei beni acquisiti in locazione finanziaria e degli interessi passiviche derivano dai relativi contratti imputati a conto al periodo d'imposta in corso al 31 dicembre 2007IL QUADRO ECIL QUADRO EC L'art.

3 5-terdel n. 203/2005 ha stabilito, ai fini della deducibilit fiscale, nuovi limiti di durata per i contratti aventi ad oggetto beni IMMOBILI . La norma ha previsto che la deducibilit dei canoni di locazione finanziaria, per l'impresa utilizzatrice, ammessa soltanto se la durata del contratto (al momento della stipula) non inferiore alla met del periodo d'ammortamento ricavabile dalle apposite tabelle previste dal 31 dicembre 1988 e comunque con un minimo di 8 anni ed un massimo di 15, nel senso che ove la met della durata dell'ammortamento dovesse risultare superiore a 15 anni possibile comunque stipulare un contratto della durata di almeno 15 CONTRATTI STIPULATI FINO AL 31 DICEMBRE 2007I CONTRATTI STIPULATI FINO AL 31 DICEMBRE 2007 Pertanto.

4 Ai fini della deducibilit dei canoni di locazione finanziaria sui beni IMMOBILI la durata minima del relativo contratto non deve essere inferiore alla met del periodo di ammortamentotenendo presente che: se tale arco temporale (la met del periodo di ammortamento) inferiore a otto anni, quest'ultima (otto anni) la durata minima del contratto richiesta ai fini della deducibilit dei relativi canoni;I CONTRATTI STIPULATI FINO AL 31 DICEMBRE 2007I CONTRATTI STIPULATI FINO AL 31 DICEMBRE 2007 se detto arco temporale compreso tra otto e quindici anni (ad esempio dodici anni), la durata minima del contratto deve essere pari a tale valore (nell'esempio, 12 anni); se detto arco temporale superiore a quindici anni, quest'ultima (quindici anni) la durata contrattuale minima richiesta dalla norma.

5 Resta inteso che nei casi descritti sono comunque deducibili, sulla base della durata contrattuale effettivamente prevista dalle parti, i canoni relativi a contratti con durata superiore ai predetti limiti CONTRATTI STIPULATI FINO AL 31 DICEMBRE 2007I CONTRATTI STIPULATI FINO AL 31 DICEMBRE 2007 Ante Finanziaria per il 200850% del periodo di ammortamentoMinimo 8 anniMassimo 15 anniImmobili2/3 del periodo di ammortamentoMinimo 11 anniMassimo 18 anniDecorrenzaContratti stipulati dal 1 gennaio 2008 Finanziaria per il 2008LA FINANZIARIA PER IL 2008LA FINANZIARIA PER IL 2008I METODI DI RILEVAZIONEI METODI DI RILEVAZIONEM etodopatrimonialeMetodofinanziarioIl

6 Leasingpu essere rappresentato in bilancio secondodue modalit :MetodopatrimonialeMetodopatrimonialeMet odopatrimonialeMetodopatrimonialeUtilizz o dei conti d'ordineUtilizzo dei conti d'ordineRilevazione del canoneRilevazione del canoneContabilizzazione del cespite al riscattoContabilizzazione del cespite al riscattoI METODI DI RILEVAZIONEI METODI DI RILEVAZIONEM etodopatrimonialeMetodopatrimonialeMetod ofinanziarioMetodofinanziarioIscrizione del cespiteIscrizione del cespiteRilevazione del debito verso la societ di leasingRilevazione del debito verso la societ di leasingContabilizzazione

7 Nel conto economico degli interessiContabilizzazione nel conto economico degli interessiImputazione nel conto economico degli ammortamentiImputazione nel conto economico degli ammortamentiI METODI DI RILEVAZIONEI METODI DI RILEVAZIONEIl metodo patrimoniale, prevede l'iscrizione: neiconti d'ordinedell'impegno relativo agli importiancora da corrispondere alla societ dileasingo ilvalore complessivo dei beni presso l'azienda; dei canoni passivi dileasingin conto economicotra i costi per il godimento di beni di terzi. Al termine del contratto dileasing,in caso di eserciziodel riscatto, ilbenevieneiscrittotrale immobilizzazioniad un valore pari al prezzo pagatoper il METODO PATRIMONIALEIL METODO PATRIMONIALEI scrizione nei conti d' Ordine del valore complessivo dei beni pressol'azienda_____ _____ Beni in leasing a Fornitori beni in leasingAccertamento periodico dei canoni dileasing_____ _____Diversia Debiti verso societ Spese per canonidileasing( )dileasing( )IVA a credito ( )

8 IL METODO PATRIMONIALEIL METODO PATRIMONIALER ilevazione dei canoni dileasingdi competenza_____ _____Risconti attivi (D) a Spese per canonidileasing( )Riscatto del bene in leasingal termine del contratto e iscrizione tra le immobilizzazioni ad un valore pari al prezzo di riscatto_____ _____Diversia Debiti verso fornitori ( ) Impianto e macchinario( )IVA a credito ( )IL METODO PATRIMONIALEIL METODO PATRIMONIALEA mmortamento sistematico del bene_____ _____Ammortamento Impianto e a Fondo ammortamento Impiantomacchinario in leasing e macchinario in leasing( )( )IL METODO FINANZIARIOIL METODO FINANZIARIO L'art.

9 2427, n. 22 richiedeche in caso di operazioni dilocazione finanziaria che comportano il trasferimento al locatario della parte prevalente dei rischi e dei beneficiinerenti ai beni che ne costituiscono oggetto debbaessere redatto un prospetto dal quale risulti: il valore attuale delle rate di canone non scadutequale determinato utilizzando tassi di interesse pariall'onere finanziario effettivo inerenti i singoli contratti;LA NOTA INTEGRATIVALA NOTA INTEGRATIVA l'onere finanziario effettivoattribuibile ad essi e riferibile all'esercizio; l'ammontare complessivo al quale i beni oggetto dilocazione sarebbero stati iscritti alla data dichiusuradell'esercizioqualorafosserost aticonsideratiimmobilizzazioni, con separataindicazione di ammortamenti, rettifiche e riprese divalore che sarebbero stati inerenti all' NOTA INTEGRATIVALA NOTA INTEGRATIVA Il 2 ottobre 2006, n.

10 262,convertito con modificazioni dalla L. 24 novembre 2006, n. 286 ha riformulato i commi 7 ed 8 dell'art. 36 del 4 luglio 2006, n. 223, introducendo altres il comma 7-bis all'interno del medesimo art. 36. Il nuovo comma 7 dell'art. 36 del suddetto stabilisce che, ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili, il costo complessivo dei fabbricati strumentali deve essere assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono IL LEASINGLEASINGIMMOBILIAREIMMOBILIARE Il comma 7-bisdell'art.