LINEE GUIDA Ordine dei Dottori Commercialisti

1 1 LINEE GUIDALINEE GUIDAper la redazione delper la redazione delRENDICONTO CONDOMINIALERENDICONTO CONDOMINIALEP residente Commissione Real EstateOrdine Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Napolia cura diPaolo CarrinoANACIA ssociazione Nazionale Amministratori Condominiali e ImmobliariOrdine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabilidel Tribunale di Napoli22 Premesse mancano riferimenti normativi precisisul metodo di rilevazione delle operazioni contabili e tanto meno sul metodo di rendicontazione delle stesse semplice obbligo di rendicontazionel ultimo cv si limita a prescrivere un semplice obbligo di rendicontazione a fine anno da parte dell amministratore, da sottoporre ad approvazione assembleare ( ).

2 CONSEGUENZA: anarchia di comportamento (bench lecita) SOLUZIONE POSSIBILE: applicazione analogica33 Applicazione in generale(Interpretazione della legge)Comma 1 Nell'applicare la legge non si pu ad essa attribuire altro senso che quello fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la connessione di esse, e dalla intenzione del legislatore. Comma 2 Se una controversia non pu essere decisa con una precisa disposizione, si ha riguardo alle disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe; se il caso rimane ancora dubbio, si decide secondo i principi generali dell'ordinamento giuridico dello Stato.

3 44 Applicazione analogicaPrincipio (ratio) L analogia un procedimento logico di carattere interpretativo, utilizzato nel diritto per ricavare una regola di giudizioal caso che non appaia espressamente disciplinato dalla legge, tramite l applicazione della norma prevista per un caso che appaia simile per ratio(analogia legis) Premessa necessaria al ricorso all analogia legis il riscontro di una medesima giustificazione economico-giuridica(o ratio) a fondamento nei due casi: quello contemplato e quello non contemplato dalla legge.

4 Ci che, gi nel Digesto, si esprimeva attraverso il brocardo latino "ubi eadem legis ratio, ibi eadem legis dispositio" (Trad. "ove ricorre la medesima ratio legis, l deve ricorrere la medesima disposizione").55 Dovere di rendiconto (condominio)ratio legis Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione Pu altres essere revocato .. se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di irregolarit Effetti normativi Diritto di controlloRatio Esigenza di tutela dell amministratorispetto ai poteri/doveri dell amministratore66 Applicazione analogicaDovere di rendiconto (condominio) Egli, alla fine di ciascun anno, deverendere il conto della sua gestione (societ ) Gli amministratori devonoredigere il bilancio di esercizio OSSERVAZIONI1)stesso principio (obbligo di rendiconto nel mandato)2)

5 Bilancio e rendiconto sono sinonimi3)il bilancio un rendiconto77 Applicazione analogicaDiritto di controllo (societ ) I soci che non partecipano all'amministrazione hanno diritto di avere dagli amministratori notizie sullo svolgimento degli affari sociali e di consultare, anche tramite professionisti di loro fiducia, i libri sociali ed i documenti relativi all'amministrazione. Giurisprudenzaconsolidata (condominio) .. ciascun comproprietario ha la facolta' di richiedere e di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta Cassazione civile sez.

6 II, 26 agosto 1998, n. 846088 Applicazione analogicaconseguenze in caso di violazione (sanzione) (condominio) Pu altres essere revocato .. se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di irregolarit (societ ) L'azione di responsabilit contro gli amministratori promossa da ciascun socio, il quale pu altres chiedere, in caso di gravi irregolarit nella gestione della societ , che sia adottato provvedimento cautelare di revoca degli amministratori medesimi.

7 99 Elementi comuni(CONDOMINIO-SOCIETA )conclusioni Dovere di rendere conto Esigenza di tutela dell amministrato Diritto di controllo Sanzioni per l amministratore opportunal adozione di similiprincipi di rendicontazioneelementi comuni necessit di adozione di medesimiprincipi contabili di base1010 Principio contabile (prima parte dell ) Chiarezza = Esporre con semplicit le voci che compongono il rendiconto, sia singolarmente che nell insiemenell interesse della collettivit condominiale (anche a beneficio dello stesso amministratore) si rende necessario, fissare una struttura uniforme di impostazione contabile e rappresentazione del documento riassuntivo dell esercizio che deve.

8 1)osservare le comuni regole di tecnica contabile 2)consentirne la comprensione anche a coloro che non sono dotati di adeguate conoscenze di tecnica contabile 3)adattabile ad ogni dimensione gestionale1111 Principio contabile veritiera e corretta (seconda parte dell ) Rappresentazione veritiera e corretta =Riportarecon puntuale esattezza la situazione patrimoniale e finanziaria del Condominiol amministratore dovrebbe dotarsi di un minimo di conoscenze sul piano tecnico-contabile affinch in tutte le fasi di scritturazione si abbia la possibilit di.

9 1)riscontro in ogni momento2)corretta riepilogazione nel rendiconto3)certezza (nel tempo e nell importo) dei valori indicati1212 Principio contabile economica( ) Competenza =Riportaretutte le entrate e le spese di competenza dell anno indipendentemente dalla loro manifestazione finanziaria, ossia indipendentemente dalla data dell'incasso o del pagamento Giurisprudenza: orientata al principio di cassa, ma si contraddice (vedi slide successiva) ed elude il problema limitandosi a richiedere che il rendiconto sia intellegibile e redatto nel rispetto dei principi contabili, in materia di bilancioPerch adottare il principio di competenza: pi facile e preciso controllare l operato dell amministratore si ha una situazione condominiale, s pi articolata e complessa, ma anche pi precisa e analitica.

10 Consente di avere una visione precisa dei costi nonch poter valutare variazioni in aumento o risparmi tra una gestione e l altra. si evita altres di scaricare sui nuovi cond mini o inquilini eventuali spese di non loro contabili: Giurisprudenzaesame di una sentenza significativa L'amministratore di condominio, nella tenuta della contabilit e nella redazione del bilancio, non obbligato al rispetto rigorosodelle regole formali vigenti per le imprese, essendo sufficienteche egli si attenga, nella tenuta della contabilit , a principi di Ordine e di correttezzae che, nel redigere il bilancio, appronti un documento chiaro e intelligibile, con correttaappostazione delle voci dell'attivo e del passivo.