Loyers Hlm, droit au logement et mixité sociale

1 1 Haut Comit pour le logement des personnes d favoris es - avril 2012 Note tablie partir des donn es du R pertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux, fournies par le Service de l observation et des statistiques Commissariat g n ral au d veloppement durable Minist re de l cologie, du d veloppement durable, des transports et du logement . Loyers Hlm, droit au logement et mixit sociale 1) Questionnement du Haut Comit Le logement locatif social a pour mission de loger d cemment, et pour un co t compatible avec leurs ressources, des personnes qui ne pourraient pas l tre dans les conditions de march.

2 A ce titre il est l outil privil gi de la mise en uvre du droit au logement . Il s inscrit galement dans un objectif de mixit sociale . La construction, l'am nagement, l'attribution et la gestion des logements locatifs sociaux visent am liorer les conditions d'habitat des personnes de ressources modestes ou d favoris es. Ces op rations participent la mise en oeuvre du droit au logement et contribuent la n cessaire mixit sociale des villes et des quartiers. Article L411 du code de la construction et de l habitation. Pour remplir cette mission, le logement social conjugue l utilisation des aides la pierre et des aides la personne.

3 - Les aides la pierre permettent de r duire le loyer des logements produits : subventions, aides fiscales, pr ts taux privil gi s (Caisse des d p ts gr ce au livret A, 1% logement gr ce aux versements des entreprises). - Les aides la personne viennent r duire la quittance du locataire en fonction de ses ressources : allocation logement et aide personnalis e au logement (les bar mes sont aujourd hui identiques). La coh rence entre le niveau du loyer induit par les aides la pierre, et celui du loyer pris en compte dans le calcul des aides au logement est indispensable pour que les m nages les plus modestes puissent acc der au logement social.

4 Plusieurs indices ont conduit le Haut Comit penser que cette coh rence est aujourd hui mal assur e. - Alors que le co t de construction des logements locatifs sociaux a connu une forte progression1, l Etat a diminu ses subventions. - La cat gorie qui b n ficie de la subvention au logement la plus forte, le PLAI (pr t locatif aid d int gration), ne repr sente que 20 % des nouveaux logements financ s alors que 66 % des entrants dans le logement social en remplissent les conditions de ressources. - Dans le cadre du Dalo, pr fectures et collecteurs du 1% logement (Action logement ) prouvent des difficult s reloger les m nages pauvres en vitant de les concentrer dans certains groupes, ZUS notamment.

5 C est pourquoi le Haut Comit a souhait comparer le niveau des Loyers pratiqu s par les organismes Hlm avec celui des plafonds pris en compte dans le calcul des aides au logement . 1 En dix ans, le co t moyen d un logement social est pass d un peu moins de 80 000 plus de 140 000 . 2 2) Source et m thode de l tude La source de donn es utilis e est le R pertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux. Mis en place en 2011 partir des donn es au 1er janvier, il int gre l ensemble du parc des organismes des bailleurs sociaux, l exclusion des logements-foyers.

6 A la diff rence de l enqu te sur le parc locatif social, qui existait auparavant, il comporte des informations d taill es par logement . Ce r pertoire est tenu, au sein du Minist re de l cologie, du d veloppement durable, des transports et du logement , par le Commissariat g n ral au d veloppement durable (service de l observation et des statistiques), qui a bien voulu fournir au Haut Comit les exploitations demand es. Ces exploitations partent d un pr suppos : le bar me des aides personnelles (allocation logement ou aide personnalis e au logement ) est de nature permettre la solvabilisation des m nages qui les per oivent, sous r serve que le niveau de leur loyer r el ne d passe pas le montant plafond pris en compte dans le calcul de l aide.

7 Ce pr suppos conduit, malheureusement, faire l impasse sur le co t des charges locatives. Celles-ci ne sont prises en compte que forfaitairement dans le calcul des aides et l on sait que le forfait est en de des d penses r elles. Il serait souhaitable de classer les logements selon l importance de l cart entre d penses r elles de charges et forfait, mais les informations disponibles ne le permettent pas. De m me l tude a-t-elle d faire l impasse sur les Loyers accessoires dont certains peuvent tre facultatifs (garages) et d autres non (terrasses, ).

8 Les Loyers accessoires concernent 14% des logements, pour un montant m dian de 35 . En faisant donc abstraction de ces limites, il s agit d appr cier la r alit des Loyers par rapport aux Loyers plafonds des aides. Ces Loyers plafonds sont fix s, non par rapport un type de logement , mais par rapport une composition familiale. La d marche du Haut Comit n est pas de voir si le loyer est excessif par rapport au m nage qui l occupe, mais par rapport au type de m nage qu il a vocation accueillir (un m nage en sous-occupation dont le loyer est trop lev a la possibilit d tre relog dans un logement plus petit).

9 Le Haut Comit propose donc une table de concordance entre nombre de pi ces principales et composition familiale. composition familiale personne seule couple sans enfant personne ou couple + 1 enfant avec 2 ou 3 enfants avec 4 ou 5 enfants avec 6 ou 7 enfants avec 8 enfants ou plus nombre de pi ces principales n cessaire 1 2 3 4 5 6 7 Les Loyers de chaque type de logement ont donc t examin s au regard des Loyers plafonds applicables la plus petite composition familiale qu il doit pouvoir accueillir. A titre d exemple, les Loyers du T4 ont t compar s au loyer plafond applicable un m nage avec 2 enfants.

10 Les Loyers plafond de l APL et de l AL sont identiques. Par contre, ils ob issent une diff renciation territoriale en trois grandes zones : la zone I, qui correspond l agglom ration parisienne, et donc l essentiel de l Ile-de-France ; la zone II, qui correspond au reste de l Ile-de-France et aux grandes agglom rations de province ; la zone III, qui correspond au reste du territoire. Le loyer de chaque logement a t compar au loyer plafond de la zone de sa commune d implantation. Les r f rences de Loyers -plafond prises en compte sont celles de janvier 2011, qui est galement celle des Loyers figurant dans le r pertoire.