Salg af fast ejendom - beierholm.dk

1 STATSAUTORISERET REVISIONSAKTIESELSKAB BEIERHOLM medlem af HLB International - et verdensomsp ndende netv rk af uafh ngige revisionsfirmaer og virksomhedsr dgivere Salg af fast ejendom 2010 Skattem ssige forhold ved salg af fast ejendom Forord 3 Salg af en ejendom giver anledning til en lang r kke overvejelser og problemstillinger. I denne information har vi redegjort for nogle af de v sentlige skattem ssige overvejel-ser, man som s lger b r have gjort sig forud for et salg. S rligt for erhvervsejendomme er det vigtigt at have overblik over de skatter, der m tte blive resultatet af et salg. Det kan v re skat af tidligere foretagne afskrivninger og avance p ejendommen. Der g lder ogs en r kke s rlige regler for kursfasts ttelse, ekspropriation, genanbrin-gelse, landbrug, udenlandske ejendomme mv.

2 Disse s rlige regler er ikke medtaget eller alene omtalt kort. Vi anbefaler altid at s ge r dgivning i forbindelse med et salg. Moms- og afgiftsforhold er ikke omtalt. Der henvises til s rlig information om dette em-ne. April 2010 Beierholm Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Skatteafdelingen Indledning 4 1. Generelt ved salg af ejendom 6 Hvilke salg er skattepligtige? 6 Opg relse af skattepligtig avance 6 Salgstidspunktet 7 2. Skattefrie ejendomssalg 8 Parcelhusreglen 8 Sommerhusreglen 9 Ejerbolig-/stuehusreglen 10 Anparts-/aktie-/andelsbolig 10 3. Opg relse af ejendomsavance og tab 11 Opg relse af kontant salgs- og k besum 11 S rligt om anskaffelser f r 19. maj 1993 12 rligt till g 12 Till g for forbedringer 12 Nedslag i anskaffelsessum 13 Beskatningsform 13 4.

3 S rlige forhold 14 Omkostninger i forbindelse med et salg 14 Fordeling af salgssum - genvundne afskrivninger 14 Overdragelse ved gave/arv 16 V rdians ttelse mellem n rtst ende 17 Udenlandske ejendomme 18 Aftalevilk r, k beretter mv. 18 Bilag 20 Indledning 5 INDLEDNING Overvejelser forud for salg Forud for et salg af en ejendom er det naturligt at f afklaret, hvilke skattem ssige kon-sekvenser salget kan have. F rst og fremmest skal det afklares, om ejendommen er skattepligtig ved et salg, eller om den kan s lges skattefrit. Ofte vil egen bolig, eksempelvis en ejerlejlighed eller et parcelhus, v re skattefrit ved salg. I nogle situationer udl ser det dog ogs beskatning at s lge egen bolig. I s danne tilf l-de b r man overveje, om det er muligt at bringe salget uden for skattepligten og i skatte-frihed.

4 Hvis salget af en ejendom er skattepligtigt, kan man overveje, hvorledes man i s fald optimerer den skattem ssige situation forud for salget. Der er en lang r kke regler, der har betydning for det nettoprovenu, der kommer ved salget. Der kan v re moms- og afgiftsm ssige forhold p en erhvervsejendom. Tilsvarende kan der fra 2011 v re moms p salg af grunde Der henvises til s rskilt information for en gennemgang af disse s rlige regler. Det er derfor ofte en god ide at s ge r dgivning om forholdene i tide, s salget kan opti-meres alts inden man har underskrevet en salgsaftale. Generelt ved salg af ejendom 6 1. GENERELT VED SALG AF ejendom Hvilke salg er skattepligtige? Avance ved salg af parcelhuse, ejerlejligheder og sommerhuse, der har v ret anvendt som bolig for ejeren og dennes husstand, vil i langt de fleste tilf lde kunne s lges skat-tefrit.

5 Herudover kan bolig nr. 2 i nogle situationer ligeledes s lges skattefrit, hvis der er tale om en bolig anskaffet af hensyn til arbejde. Det er ikke en betingelse, at den p g ldende bolig har v ret beboet af ejeren i hele ejer-perioden. Ejendommen m gerne have v ret udlejet til beboelse i perioder. Derimod vil parcelhuse og ejerlejligheder, som ikke har v ret beboet af ejeren og dennes husstand, ikke kunne s lges skattefrit, jf. n rmere i afsnit 2. Det kan ogs g lde for sommerhuse, der har v ret fuldt udlejet, eller ikke har v ret benyttet af ejeren. Det samme g r sig g ldende for byggegrunde, da en byggegrund ikke kan tjene som bolig for ejeren. Herudover er ejendomme, der har v ret anvendt helt eller delvist til erhverv, altid skat-tepligtige. Det kan eksempelvis v re landbrug, forretningsejendomme, kontorejendom-me, fabrikker, lagre Opg relse af skattepligtig avance Er der skattefrihed ved salg af ejendommen, er det ikke n dvendigt at foretage sig noget vedr rende salget i relation til selvangivelsen.

6 I forbindelse med salg af en ejendom , der ikke er fritaget for beskatning, kan indkomst-opg relse og dermed skattebetalingen blive p virket af forskellige gevinster/tab. Det kan eksempelvis v re: Eventuel ejendomsavance/-tab Eventuel kursgevinst/-tab ved indfrielse af l n Eventuelle genvundne afskrivninger/tab for ejendomme, hvorp der er foretaget skat-tem ssige afskrivninger Generelt ved salg af ejendom 7 Salgstidspunktet En ejendomshandel anses skattem ssigt for gennemf rt p det tidspunkt, hvor s lger og k ber har indg et en endelig og bindende aftale. Dette er typisk, n r den sidste part har underskrevet aftalen. Det er ikke i den forbindelse afg rende, om der er sket tinglysning (som alene er en sikringsakt), og om k besummen er betalt. Derimod kan der v re indsat andre betingelser i aftalen.

7 Disse betingelser skal v re op-fyldte, inden handlen er en realitet. Hvis betingelserne er af en s rlig ops ttende karak-ter (suspensive), vil handlen f rst blive anset for gennemf rt, n r en s dan betingelse er opfyldt. Handelstidspunktet er afg rende for, hvorn r der skal ske beskatning af en fortjeneste, eller hvorn r et tab eventuelt kan fratr kkes. K besumSalgssumNedskreven v rdiForetagne afskrivningerStigning i v rdi(K besum salgssum)EjendomsavanceGenvundne afskrivningerTil beskatningK besumSalgssumNedskreven v rdiForetagne afskrivningerStigning i v rdi(K besum salgssum)EjendomsavanceGenvundne afskrivningerTil beskatning Skattefrie ejendomssalg 8 2. SKATTEFRIE EJENDOMSSALG I en r kke tilf lde er salget skattefrit. Parcelhusreglen Reglen omfatter salg af en ejers helt private bolig, dvs.

8 Enfamilieshuse, tofamilieshuse og ejerlejligheder. Det er som udgangspunkt ikke tanken, at avance ved salg af en families helt private bolig skal resultere i beskatning. Det er tilstr kkeligt, at boligen alene har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af ejertiden. Der skal dog have v ret tale om reel beboelse dvs. ejeren eller den-nes familie skal v re flyttet ind i boligen med henblik p varig beboelse. Efter parcelhusreglen kan en person s lge egen bolig, uden at dette medf rer beskat-ning af en fortjeneste, n r f lgende objektive kriterier er opfyldt: Ejendommens samlede areal m ikke overstige m2 If lge de offentlige myndigheder er det ikke muligt at udstykke til s rskilt bebyggelse fra grunden If lge en erkl ring fra SKAT vil udstykning medf re en v sentlig v rdiforringelse af restarealet af grunden eller den best ende ejendom .

9 Gode r d ved ejendomme med grundareal over m2: Det kan overvejes, om der skal gennemf res en udstykning forud for et salg, s ledes ejendommen opdeles i et parcelhus med en grund p maksimalt m2 og en grund p det resterende areal Efterf lgende kan parcelhuset s lges skattefrit det kr ver dog, at ejeren ikke flytter, f r udstykningssagen er gennemf rt (approbationsdatoen) Salg af det resterende areal vil v re skattepligtigt. Hvis en ejendom er omfattet af parcelhusreglen, dvs. ejendommen i sit hele kan s lges skattefrit, er det ogs muligt at s lge en del af ejendommen skattefrit. Det kan eksem-pelvis v re den situation, hvor naboen nsker at k be en del af grunden. For at opn skattefrihed kr ver det imidlertid, at salget sker betinget af senere udstyk-ning. Det betyder i praksis, at man indg r en salgsaftale, der er betinget af, at der efter-f lgende (dvs.)

10 Efter overdragelsen) sker udstykning af en del af grunden. Dermed sikres det, at en andel af ejendommen kan fras lges skattefrit. Sker salget i stedet efter, at en udstykning er gennemf rt (dvs. der ikke foreligger en betinget overdragelse), vil det betyde, at der er tale om et helsalg af den udstykkende grund (der opn r selvst ndig status). Derfor skal der opg res en skattepligtig avance, Skattefrie ejendomssalg 9 idet s lgeren ikke kan opfylde bop lspligten p det frasolgte areal. Det er derfor vigtigt at dels lge fra den i vrigt skattefrie ejendom inden udstykning (approbationsdatoen). N rmere om bop l Betingelsen om, at huset skal have tjent til privat bolig, skal bevises af ejeren. Der er i praksis ikke nogen krav til, hvor l nge ejendommen skal have tjent som privat bolig, n r bare den har v ret reel og kan dokumenteres.