Cahier des charges LOTISSEMENT de lotissement

1 ARTICLES24septembre - octobre 2013 I tudes fonci res n 165 Les urbanistes r vent souvent de transformer d anciens lotissements , pour les densifier par exemple. Mais qui dit lotissements , dit cahiers des charges . Lesquels, lorsqu ils sont de nature contractuelle, demeurent un obstacle structurel la r alisation de nouvelles op rations de construction ou d am nagement. Dans le cadre de la r alisation des lotisse-ments, un Cahier des charges est g n -ralement tabli m me si depuis 2007, celui-ci est une pi ce facultative du LOTISSEMENT aux fins de r gir les rapports entre le lotisseur et les acqu reurs des lots et entre ces Cahier des charges n est pas sans poser des difficult s, d une part, parce que les stipulations ayant une valeur contractuelle ne s teignent pas par le simple coulement du temps, d autre part parce que ce dernier peut tre incompa-tible avec les documents d urbanisme entr s en vigueur post tout d abord qu un Cahier des charges de LOTISSEMENT peut avoir, soit une valeur uniquement contractuelle.

2 Soit une valeur r glementaire en sus de sa dimension Cahier des charges de LOTISSEMENT est en ef-fet toujours un contrat de droit priv quelle que soit la date ou encore le r gime selon lequel il a t adopt . Ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues et ces derniers peuvent ainsi en exi-ger le coloti est, d s lors, fond invoquer la m -connaissance des stipulations d un tel Cahier des charges et ce, quand bien m me il ne subi-rait aucun pr judice du fait de la violation de ses dispositions, ou alors m me qu il m conna trait lui-m me ses Cahier des charges de LOTISSEMENT peut en outre avoir une valeur r glementaire qui r sulte de son approbation par le pr convient n anmoins de pr ciser que, depuis le 1er janvier 1978, date d entr e en vigueur du d cret n 77-860 du 26 juillet 1977, le Cahier des charges n est plus approuv par le Pr fet.

3 Les dispositions r glementaires tant d sormais ins r es au sein du r glement du dit, seuls les cahiers des charges an-t rieurs 1978 peuvent tre dot s d une valeur r outre, ces cahiers des charges peuvent perdre leur valeur r glementaire si une majorit qualifi e des colotis ne s est pas manifest e dans un d lai de 10 ans compter de la d li-vrance de l autorisation de lotir pour demander au maire le maintien des r gles d urbanisme. En clair, un Cahier des charges de LOTISSEMENT ne peut avoir une valeur r glementaire qu la condition d avoir t approuv par le Pr fet avant 1978 et d avoir fait l objet d une demande, par la majorit des colotis, tendant au maintien des r gles d , si ces deux conditions sont r unies, le ca-hier des charges de LOTISSEMENT sera opposable la d livrance des autorisations d urbanisme et le juge administratif pourrait sanctionner la m connaissance des prescriptions contenues dans ce document.

4 Dans cette hypoth se, un tiers pourrait saisir le juge administratif pour demander l annulation d un acte administratif qui m conna trait les stipulations du Cahier des charges . A d faut de caract re r glementaire du Cahier des charges , soit lorsque ce dernier n a pas t approuv par le Pr fet avant 1978 et/ou n a pas fait l objet d une demande par la Cahier des charges de lotissementCOMMENT S AFFRANCHIR DES PRESCRIPTIONS ?Beno t Perrineau Elina Asika1 Avocats la Cour - Cabinet Seban & Associ DES CHARGESLOTISSEMENTR GLEMENT1 - Pour la r daction de cet article, les auteurs ont b n fici des clairages de Jean-Luc Abouchar, Chef de projet l - Les jurisprudences sont nombreuses, on peut citer notamment Cass, Civ 3 me, 12 f vrier 2008, n 06- tudes fonci res n 165 I septembre - octobre 2013 Cahier DES charges DE LOTISSEMENT majorit des colotis tendant au maintien des r gles d urbanisme, le Cahier des charges n a qu une valeur contractuelle.

5 Dans ce cas, il ne sera pas opposable l Administration dans le cadre des autorisations d urbanisme mais des colotis pourraient s en pr valoir devant le juge judicaire, afin d en obtenir le pratique, il convient de pr ciser que la ma-jeure partie des cahiers des charges ant rieurs 1978 n ont qu une valeur contractuelle puisqu il est rare que des colotis se r unissent tous les 10 ans pour demander le maintien des r gles d urbanisme et de leur port e r glementaire ou, tout le moins, il est difficile d en rapporter la la diff rence des cahiers des charges conclus dans le cadre des ZAC, qui deviennent caducs au moment de la suppression de cette zone, les dispositions de nature purement contractuelle des cahiers des charges des lotissements sont p cahiers des charges repr sentent bien sou-vent un obstacle la r alisation d op rations de construction ou d am nagement.

6 Dans un contexte de forte densification des lotissements , les stipulations de ces derniers peuvent en effet tre particuli rement contraignantes et remettre en cause la r alisation de tels projets. Pr ci-sons toutefois que ce probl me se pose sp -cifiquement pour les cahiers des charges dans lesquels les colotis ont entendu conf rer des r gles d urbanisme un caract re exemple des clauses imposant la construc-tion de maisons d habitation bourgeoises ou maisons de campagne est particuli rement , si certaines de ces clauses doivent, compte tenu de leur anciennet , tre interpr t es de fa- on relativement souple, leur m connaissance peut pr senter dans certains cas un risque dans la mesure o le juge judiciaire pourrait ordonner la d molition des constructions en cause, la demande d un des les projets des collectivit s qui se trouvent parfois paralys s.

7 Les op rateurs priv s refusent de prendre en charge le risque finan-cier qui pourrait peser sur une construction dont la d molition pourrait tre demand e, les colotis tenant une p e de Damocl s entre leurs seules solutions permettant de pallier ces difficult s r sident dans la possibilit de faire voluer les cahiers des charges de lotisse-ment ou d utiliser la proc dure d expropriation. Plus pr cis ment, il appara t possible d obte-nir la modification du Cahier des charges avec l accord des colotis, dans le cadre d une pro-c dure de mise en concordance avec le plan local d urbanisme ou le document d urbanisme en tenant lieu, ou par la voie de la d claration d utilit l accord des les pi ces d un dossier de LOTISSEMENT sont en principe modifiables. Pr cis ment, deux types de r gles de majorit peuvent r gir les conditions de modification avec l accord des colotis d un Cahier des charges de lotisse-ment : d une part, les r gles pos es par le Code de l urbanisme, lequel pr voit une modification la majorit qualifi e et, d autre part, le Cahier des charges lui-m me pouvant notamment pr -voir une condition d unanimit des colotis pour modifier le une part, le code de l urbanisme pr voit que lorsqu une majorit qualifi e de colotis le de-mande ou l accepte, l autorit comp tente peut prononcer la modification de tout ou partie de ce conditions sont rigoureuses puisqu un ca-hier des charges ne sera modifi qu la condi-tion que ne se soient prononc s en ce sens.

8 Soit les deux tiers des propri taires d tenant ensemble les trois quarts au moins de la su-perficie du LOTISSEMENT ; Soit les trois quarts des propri taires d -tenant au moins les deux tiers de cette cons quence, d s lors qu une majorit quali-fi e a donn son accord, une modification d une ampleur importante ou plus limit e, concernant tout le LOTISSEMENT ou un seul lot, pourra tre en-gag e par les colotis ou la collectivit qui en est l initiative. Il peut en outre tre envisag , dans ce cadre, de r duire le p rim tre du autre part, les cahiers des charges peuvent pr voir des conditions particuli res dans les-quelles leurs stipulations peuvent tre modifi d terminer selon quelles modalit s un Cahier des charges peut tre modifi , il convient de distinguer en premier lieu, les cahiers des charges valeur r glementaire et contractuelle et, en second lieu, les cahiers des charges ayant une valeur uniquement premier lieu, les cahiers des charges qui, outre leur nature contractuelle, ont un caract re r glementaire, pourront tre modifi s dans les conditions d finies par le Code de l urbanisme, savoir la majorit qualifi e, et ce.

9 Alors m me que leurs dispositions imposeraient l accord l unanimit des - Il faut ici indiquer que l article 5 du Code de l urbanisme pr voit que la seule reproduction ou mention d un document d urbanisme ou d un r glement de LOTISSEMENT dans un Cahier des charges , un acte ou une promesse de vente ne conf re pas ce document ou r glement un caract re contractuel . Ainsi, le simple renvoi au r glement du LOTISSEMENT dans les actes d acquisition est insuffisant tablir la contractualisation de ces r gles (Cass. 3 me civ., 8 oct. 2003, n 01-16421). Ces dispositions n interdisent n anmoins pas aux colotis d int grer des r gles d urbanisme sp cifiques dans le Cahier des charges mais ces obligations doivent faire l objet de dispositions explicites et non quivoques (R p.)

10 Min. n 8903 : JOAN 10 mars 2003, p. 1847 ; R p. min. n 10317 : JOAN 28 avr. 2004, p. 3346).4 - CE, 22 septembre 1997, Commune de Morsang- sur- Orge, n 160491. 5 - CE, 5 d cembre 1973, Sieur Deburghraeve et poux Ayoub, n 85896 ; Rep. Min. n 41206, JOAN Q 13 avril 2010, p. 4245. ARTICLES26septembre - octobre 2013 I tudes fonci res n 165 Autrement dit, dans l hypoth se d un Cahier des charges double valeur juridique, les dispo-sitions du code de l urbanisme pr voyant une majorit qualifi e s imposent aux colotis. La r gle est donc , en second lieu, il n en va pas de m me pour les cahiers des charges de lotis-sement ayant une valeur uniquement contrac-tuelle. En effet, dans ce cas les r gles sont plus fluctuantes, de sorte qu il est encore aujourd hui difficile d avoir une position tranch e sur cette Conseil d Etat conditionne l application de la r gle de la majorit qualifi e, d finie par l article L.