01 MV 09 A4 - Junta de Andalucía

1 Manual general para el uso, mantenimiento y conservaci nde edificios destinados a viviendasSevilla, 2010 MANUAL GENERAL PARA EL USO, mantenimiento Y CONSERVACI N DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDASEDITAC onsejer a de Vivienda y Ordenaci n del Territorio. Direcci n General de Vivienda y ArquitecturaDIRECTOR DEL TRABAJOJos Conde OlivaAparejador. Jefe del Departamento de Estudios e Investigaci n de la Direcci n General de Vivienda y Arquitectura de la Consejer a de Vivienda y Ordenaci n del Territorio. Profesor Asociado de la Escuela Universitaria de Arquitectura T cnica de N DEL TRABAJOF undaci n Codificaci n y Banco de Precios de la Construcci n y Direcci n General de Vivienda y DE EQUIPO DE TRABAJOA ntonio Ram rez de Arellano AgudoAparejador y Doctor en Ciencias Econ micas. Catedr tico de Universidad del Departamento de Construcciones Arquitect nicas II con docencia en la Escuela Universitaria de Arquitectura T cnica de REDACTOR DEL TRABAJOJuli n Alonso Mart n.

2 Gerente de Empresa Conde OlivaRafael Esteve Gonz lez. Arquitecto T titular de la Escuela Universitaria de Arquitectura T cnica de Lucas Ruiz. Doctor tico de la Escuela Universitaria de Arquitectura T cnica de Quintanar Cort s. de Secci n de Gesti n de Obras del Servicio Andaluz de Salud de la Junta de Andaluc Ram rez de Arellano Agudo scar S nchez Garc a. Arquitecto T n General de Vivienda y Arquitectura de la Consejer a de Vivienda y Ordenaci n del O Y MAQUETACI NMart n Moreno y Altozano, S. NICAC romotex, S. A. Junta de Andaluc a, Consejer a de Vivienda y Ordenaci n del TerritorioISBN: 978-84-693-8873-0N. de registro: JAVO/VA 38 2009 Primera edici n a o 2001 se aprob el Manual General para el Uso, mantenimiento y Con-servaci n de los Edificios destinados a Viviendas, que fue modificado en 2004 conel fin de adecuarlo a los cambios normativos que se hab an ndelC digoT cnicodelaEdificaci n(CTE)ylasimportantesmo-dificaciones producidas en el Reglamento de Instalaciones T rmicas en los Edificios(RITE), as como de otras normas estatales y auton micas de los ltimos a os, obligande nuevo a adaptar el Manual a estos transcendentes cambios normativos y a las inno-vaciones tecnol gicas.

3 Por ello y en aras de una correcta t cnica jur dica y para facilitaruna mejor comprensi n y cumplimiento, se ha hecho necesario la redacci n de la nuevaOrden de 30 de noviembre de 2009, por la que se aprueban las normas sobre las ins-trucciones particulares de uso y mantenimiento de los edificios destinados a viviendasy del Manual General para el uso y mantenimiento y conservaci n de los publicaci n de este Manual General supone no solo continuar con la labor em-prendida en ediciones anteriores, que tan excelente acogida ha tenido en el sector dela edificaci n y en los usuarios de las viviendas, sino tambi n dar un aire renovador yun mayor impulso en beneficio de la cultura del mantenimiento preventivo, con lo quese ratifica la decidida apuesta de la Consejer a de Vivienda y Ordenaci n del Territoriopor la consecuci n de una vivienda sostenible, energ ticamente eficiente y respetuosacon el medio ambiente y por la mejora constante de la calidad experiencia acumulada despu s de muchos a os en la rehabilitaci n del parque re-sidencialexistentepermiteextraer,entr eotrasconclusiones,queesimprescindiblema n-tener y conservar el patrimonio inmobiliario para optimizar los recursos econ micos yaumentarelgradodesatisfacci ,pues,recuperarlosbue-nosh bitosyritostemporalesdelmantenimientoyco nservaci ndelacasa,quea nper-duran en sociedades m s rurales, y ser conscientes de que los m nimos costes que elloconlleva, sumados a las actuaciones derivadas de un uso y una utilizaci n adecuadadelosedificiosdeviviendas,alarga nsuvida til,contribuyenalamejoradelentornoydelme dioambiente,consiguenmayoresnivelesdecon fortyunahorrosignificativoenloscon-sumos deaguayenerg.

4 Esunarentableinversi nporlosbeneficiosdetodotipo que proporciona al usuario de la vivienda y a la sociedad en nueva edici n de este Manual supone un incremento significativo de las recomen-daciones e instrucciones dirigidas a una reorientaci n profunda en nuestras pautas decomportamiento, con la pretensi n de posibilitar la modificaci n de nuestros h bitoscotidianos de uso y mantenimiento . Adem s, la Consejer a de Vivienda y Ordenaci ndel Territorio trata de responder a los compromisos contra dos de involucrar a todos losagentes intervinientes en el proceso edificatorio en el mantenimiento preventivo y fa-cilitar a los redactores de proyectos un modelo de instrucciones uniformes para cual-quier promoci n de viviendas, con un tratamiento accesible e inteligible para la totali-dad de los usuarios sobre el uso, mantenimiento y conservaci n, que les permitanasumir las responsabilidades derivadas de dichas obligaciones y salvaguardar almismo tiempo sus leg timos Espadas CejasConsejero de Vivienda y Ordenaci n del TerritorioPresentaci nORDEN de 30 de noviembre de 2009, por la que se aprueban las normassobre las instrucciones particulares de uso y mantenimiento de los edificiosdestinados a viviendas y el Manual General para el uso.

5 Mantenimientoy conservaci n de los mismos(BOJA n 7 de 13 de enero de 2010)El derecho de los espa oles a una vivienda digna y adecuada, consagrada por nues-tra Constituci n en su art culo 47, obliga a los poderes p blicos a promover las con-diciones necesarias y a establecer las normas pertinentes para que se haga efectivoese Comunidad Aut noma de Andaluc a, de acuerdo con lo dispuesto en el art ) del Estatuto de Autonom a tiene competencia exclusiva en materia de vivienda,y m s espec ficamente, seg n su inciso final, en la regulaci n normativa sobre con-servaci n y mantenimiento de las Decreto del Presidente 10/2008, de 19 de abril, de las Vicepresidencias y sobre re-estructuraci n de las Consejer as, se crea la Consejer a de Vivienda y Ordenaci n delTerritorio, que asume las competencias que, hasta ese momento ven a ejerciendo laConsejer a de Obras P blicas y Transportes en materia de arquitectura y Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenaci n de la Edificaci n en su art culo 7 re-lativo a la Documentaci n de la obra ejecutada que el promotor ha de entregar a losusuarios de los edificios, dispone que, entre la misma.

6 Han de estar comprendidas lasinstrucciones de uso y mantenimiento del Edificio y sus instalaciones de conformidadcon la normativa que sea de aplicaci tales efectos, la Orden de la Consejer a de Obras P blicas y Transportes de la Juntade Andaluc a de 13 de noviembre de 2001, aprob el Manual General para el uso, man-tenimiento y conservaci n de los Edificios destinados a Viviendas que figura comoAnexo a la el art culo 5 de la precitada Orden, se establece que la Consejer a de Obras P bli-cas y Transportes proceder , peri dicamente, a la actualizaci n y revisi n del men-cionado Manual General para su adecuaci n a los cambios normativos e innovacionestecnol gicas que, en su caso, se produzcan. As , la Orden de la Consejer a de ObrasP blicas y Transportes, de 21 de abril de 2004, vino a modificar el referido Manual paraadecuarlo a las cambiantes realidades t cnicas que afectan a las el tiempo transcurrido a partir de la modificaci n rese ada, se han producido nue-vos e importantes modificaciones normativas y avances tecnol gicos que requieren, nos lo actualizar y revisar en profundidad el contenido t cnico del Manual General, sino,tambi n, a modificar el texto articulado de la ,elRealDecreto314/2006,de17demarzo,porel queseapruebaelC digoT cnicodelaEdificaci n(CTE)establece,ensuart culo6,referidoalascondicionesdelpro-yect o, que se incluyan en ste las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio ter-minadodeconformidadconloprevistoenel cteydem snormativaqueseadeaplicaci otra parte, la aprobaci n del citadoCTEy, en especial, de sus Documentos B si-cos (DB)

7 Hacen necesario, adecuar a los mismos determinadas especificaciones t cni-cas relativas a elementos constructivos, instalaciones y materiales. Asimismo, el RealDecreto 1027/2007, de 20 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de InstalacionesT rmicas en los Edificios (RITE) y sus Instrucciones T cnicas Complementarias (ITC), hasupuesto la modificaci n del Real Decreto 1218/2002, de 22 de noviembre, lo que re-percute significativamente en las instrucciones de mantenimiento de las instalacionesde calefacci n, climatizaci n y agua caliente su vez, la promulgaci n del Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, por el que seaprueba el Procedimiento b sico para la certificaci n de eficiencia energ tica de los edi-ficios de nueva construcci n, incide en el contenido del Libro del Edificio y en el man-tenimiento general del n el Decreto 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamentode informaci n al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en An-daluc a, repercute, con car cter general, en la informaci n sobre el uso y mantenimientode los edificios de otro lado.

8 Conscientes de la necesidad que supone el reforzar la cultura del respetoal medioambiente y del ahorro de agua y energ a, es preciso incrementar de forma sig-nificativa, las instrucciones y recomendaciones sobre esta , con el fin de armonizar y unificar criterios y de evitar prescripciones disparespara un mismo material, espacio, elemento constructivo o instalaci n, utilizados en dis-tintas promociones, que pueden inducir a confusi n en los usuarios, y de procurar que,cualitativaycuantitativamente, stosrecibanlamismainformaci n,enestaOrdensede-terminanlosrequisitoss obrelasinstruccionesdeusoymantenimientoq ue,seg nlanor-mativa b sica vigente, deber n incluir en los proyectos los autores de los otra parte, los constantes cambios de la normativa t cnica, exigen agilizar al m -ximo los tr mites administrativos para efectuar las oportunas modificaciones en el Ma-nual General para el Uso y mantenimiento y Conservaci n, determin ndose a tal efectoque la Consejer a de Vivienda y Ordenaci n del Territorio, a trav s de la Direcci n Ge-neral de Vivienda y Arquitectura, proceder peri dicamente a la actualizaci n y revisi ndel Manual General para su adecuaci n a las modificaciones de las normas t cnicase innovaciones tecnol gicas que, en su caso, se suma, se hace necesario llevar a cabo considerables modificaciones para su ade-cuaci n a la normativa vigente, a los avances tecnol gicos producidos y a los nuevospar metros de sostenibilidad medioambiental.

9 Por lo que se estima conveniente, en arasa una correcta t cnica jur dica y a facilitar su mejor comprensi n y cumplimiento, pu-blicar una nueva lo expuesto, en el ejercicio de la competencia establecida el art culo de la Ley6/2006, de 24 de octubre, del Gobierno de la Comunidad Aut noma de Andaluc a y deconformidad con el Decreto 239/2008, de 13 de mayo, por el que se establece la es-tructura org nica de la Consejer a de Vivienda y Ordenaci n del Territorio,VIIID ispongoART CULO presente Orden tiene por objeto establecer las normas sobre las instrucciones par-ticulares de uso y mantenimiento de los edificios destinados a viviendas que han de pro-porcionarse a los usuarios y aprobar el Manual General para el Uso, mantenimiento yConservaci n de los CULO 2. MBITO DE APLICACI NEsta Orden ser de aplicaci n a las viviendas de titularidad p blica o privada, de nuevaplanta u obtenidas por un proceso de rehabilitaci n integral, que se promuevan den-tro del mbito de la Comunidad Aut noma de Andaluc a, est n acogidas o no a cual-quier r gimen de protecci n p blica, con independencia de su tipolog a edificatoria,forma de uso y r gimen de propiedad o CULO GENERALSe aprueba el Manual General para el Uso, mantenimiento y Conservaci n de los Edi-ficios destinados a Viviendas que figura como Anexo a la presente CULO PARTICULARES.

10 MANUAL PARTICULAR DE USO Y MANTENIMIENTO1. Lasinstruccionesdeusoymantenimientoque,s eg nlanormativab sicavigente,deber nincluir en los proyectos los autores de los mismos, cumplir n los siguientes requisitos:a) Comprender n la Introducci n, todos los Cap tulos y el Vocabulario final del Ma-nual General para el Uso, mantenimiento y Conservaci n de los Edificios destina-dos a Viviendas, que se aprueba por esta a adir , adem s, un anexo, con el t tulo Instrucciones Complementarias , enel que se incluir n: Las instrucciones de uso particulares del edificio de que se trate, a que se refiereel Documento B sico Seguridad Estructural (DB-SE) del C digo T cnico de la Edi-ficaci n (CTE). El Plan de mantenimiento concreto de la estructura, en su caso, a que se refierela Instrucci n de Hormig n Estructural (EHE). Las especificaciones particulares sobre evacuaci n del inmueble en caso deemergencia y la descripci n y localizaci n concreta de las medidas de seguri-dad contra incendios con que cuenta el mismo.