FUNDAMENTOS DE BASE CARTOGRÁFICA E …

1 FUNDAMENTOS DE BASE CARTOGR FICA E GEOPROCESSAMENTO APLICADOS . AVALIA O IMOBILI RIA. O avan o tecnol gico est presente em todas as reas do conhecimento humano. Sabe-se que desde os prim rdios at os tempos de hoje o ser humano e todas as ci ncias por ele dominadas, evolu ram. E por isso, que se apresentam hoje, tamb m na rea da engenharia de avalia es, m todos que poder o ser implementados para uma evolu o no sistema de avalia es imobili rias. Tomando como ponto de partida o avan o das tecnologias espaciais, referindo-se em especial s ci ncias cartogr ficas e aos sistemas de inform tica ligados ao geoprocessamento, obt m-se um excelente ferramental para aplica o no dia-a-dia do engenheiro avaliador. sabido que, toda avalia o envolve n o apenas aspectos intr nsecos ao pr prio im vel avaliando, mas tamb m aspectos ex genos, pois toda avalia o, seja de pequeno, m dio ou grande porte est inserta em um universo, ou ainda, estreitando-se mais o tema no que concerne avalia o imobili ria, num mercado imobili rio.

2 A avalia o imobili ria, por sua vez, sofre, extrinsecamente, a influ ncia de diversas caracter sticas sociais e culturais institu das pela sociedade econ micas . institu das pelos agentes financeiros e mercadol gicos legais institu das pelo Estado e, sobretudo, as caracter sticas f sicas institu das pelo ambiente onde est inserido o im vel objeto da avalia o. E a esta gama de caracter sticas f sicas (geogr ficas), como a topografia, o tipo de solo, as dist ncias a determinados p los de valoriza o e desvaloriza o, as delimita es f sicas, as mensura es etc., que envolvem diretamente a engenharia de avalia es com diversas outras reas do conhecimento humano, por muitas vezes, at invadindo-as, como no caso da geografia, da cartografia e da inform tica inseridas neste contexto. Assim, o objetivo do presente trabalho apresentar as funcionalidades e toda a problem tica envolvida na elabora o de Bases Cartogr ficas e Sistemas de Informa es Geogr ficas para Avalia es, deixando-se claro que o uso desta tecnologia pode n o apenas ser aplicada em grandes projetos como plantas de valores, mas tamb m como avalia es de pequeno e m dio porte onde a exig ncia de um padr o t cnico mais apurado e de maior precis o se fazem necess rios.

3 1. NOVAS FERRAMENTAS ALIADAS AVALIA O IMOBILI RIA. Base Cartogr fica Tecnicamente, conforme a Norma Brasileira , que estabelece os procedimentos para implanta o da rede de refer ncia cadastral municipal, define-se base cartogr fica como conjunto de cartas e plantas integrantes do Sistema Cartogr fico Municipal que, apoiadas na rede de refer ncia cadastral, apresentam, no seu conte do b sico, as informa es territoriais necess rias ao desenvolvimento de planos, de anteprojetos, de projetos, de cadastro C:\Documents and Settings\ \Configura es locais\Temporary Internet Files\OLKF1\ 1. t cnico e imobili rio fiscal, de acompanhamento de obras e de outras atividades que devam ter o terreno como refer ncia . Dentre as in meras reas que exigem ou aproveitam a abrang ncia das bases cartogr ficas, agora, ser o demonstradas suas funcionalidades e suas aplica es . engenharia de avalia es.

4 A intera o da base cartogr fica com a avalia o imobili ria decorre, justamente, em fun o da comprovada exist ncia de interdepend ncias especiais de caracter sticas decorrentes da localiza o dos im veis do mercado imobili rio, al m do contexto urbano em que se inserem elementos cujo principal atributo a sua configura o territorial, (georreferenciamento), com a composi o do valor dos im veis. Tratando-se de cartografia para Munic pios, para as reas urbanas, os tipos de bases cartogr ficas mais adequados podem assim ser classificados: Cartas Cadastrais Executadas em escala grande 1 ou 1 atrav s de levantamento aerofotogram trico ou orbital, mostram os limites f sicos das propriedades e suas constru es. Ortofotocartas Executadas na escala 1 ou 1 , representam uma imagem a rea vertical, cujas distor es, do sistema ptico do sensor e das fei es do relevo, s o eliminadas por um processo de transforma o da proje o c nica para a proje o ortogonal, e retificadas para um nico datum altim trico.

5 Relacionam-se, a seguir, as principais plantas que comp em a base cartogr fica utilizadas pelas municipalidades nas escalas indicadas para visualiza o e plotagem: I - Planta Geral da Cidade II - Planta de Setor Fiscal III - Planta de Quadra Fiscal IV - Planta de Equipamentos Urbanos e Servi os P blicos V - Planta de Mapeamento Ambiental VI - Planta de Uso do Solo VII - Planta de Valores Geoprocessamento Geoprocessamento nada mais do que o processamento informatizado de dados georreferenciados atrav s de programas espec ficos, permitindo o uso de informa es gerais associadas s coordenadas dos mapas, gerando um arquivo de imagem composta inclusive por dados georreferenciados e n o arquivos de imagens tradicionais puramente cartogr ficos. O geoprocessamento tem, como caracter sticas determinantes, a opera o de bancos de dados que possuem refer ncia geogr fica, denominados dados georreferenciados, ou seja, que s o associados sua localiza o espacial, sendo este v nculo um de seus principais atributos que, conforme pesquisa do BNDES, Banco Nacional de Desenvolvimento Econ mico e Social brasileiro representam entre 70 e 80% das informa es utilizadas pelas prefeituras.

6 Estes dados, no caso, de avalia es imobili rias , s o aqueles que comp em a base C:\Documents and Settings\ \Configura es locais\Temporary Internet Files\OLKF1\ 2. cartogr fica do munic pio e que, direta ou indiretamente, constituem-se como caracter sticas dos im veis e influem na tend ncia da forma o dos valores de mercado. Os principais atributos associados base cartogr fica s o os dados cadastrais relacionados a lotes ou glebas, quadras e logradouros e correspondem a informa es obtidas a partir de levantamentos cadastrais de im veis, atividades comerciais, infra-estrutura urbana, equipamentos e servi os p blicos al m de informa es s cio-econ micas. Em s ntese, um SIG um recurso de inform tica que integra bases de dados de origens distintas, sobre uma base cartogr fica. Lembramos que os dados associados aos elementos da base cartogr fica, n o se restringem apenas a dados alfanum ricos, mas a qualquer tipo de informa o, desde que digitalizada, adequada e compat vel com o SIG em uso.

7 Tamb m a base cartogr fica deve ter sido constru da com a finalidade de integrar um SIG ou dever . ser preparada para esta aplica o, o que, em certos casos, pode conduzir decis o de constru o de uma nova base cartogr fica. Infer ncia Estat stica e Estudo de Vari veis No passado, as avalia es em geral encerravam alto grau de subjetivismo, pois o engenheiro de avalia es via-se obrigado a adotar pesos ou fatores de corre o asimiladores para que diversas caracter sticas dos im veis e suas localiza es fossem computadas. A maioria desses pesos ou fatores n o tem embasamento cient fico, por dependerem diretamente de uma tradi o ou da sensibilidade do avaliador, acarretando uma margem de erro consider vel. Atualmente, com a aplica o correta da infer ncia estat stica na engenharia de avalia es, esse grau de subjetividade decresceu muit ssimo, uma vez que essa t cnica propicia a determina o de quais caracter sticas (vari veis) mais influenciam na tend ncia da forma o dos valores de mercado e de que forma se d o essas influ ncias.

8 Em outras palavras, podem ser identificados os efeitos de cada uma das caracter sticas de um im vel sobre seu valor de mercado, tais como: dist ncia a p los de valoriza o, zona de uso e ocupa o do solo, melhoramentos p blicos, meio de transportes dispon veis, densidade comercial, qualidade de infra- estrutura local, etc. Ao especificar os modelos inferenciais, o avaliador deve estar atento para procurar a tend ncia da forma o dos pre os de mercado, e n o a tend ncia da varia o dos pre os, com base em vari veis secund rias, ficando o valor m dio de mercado escondido no valor do intercepto da equa o. E, adentrando-se nos conceitos da infer ncia estat stica, n o se pode deixar de lado o estudo de vari veis, isto , das medidas que assumem valores diferentes em diferentes pontos de observa o. Existem vari veis f ceis de identificar, como a idade de um im vel, a sua rea privativa.

9 Mas h outras mais complexas, como a localiza o. As vari veis s o aspectos observ veis de um fen meno, e devem apresentar varia es ou diferen as em rela o ao mesmo ou a outros fen menos. C:\Documents and Settings\ \Configura es locais\Temporary Internet Files\OLKF1\ 3. Quando um aspecto observ vel de um fen meno est ligado a outras vari veis em rela o determinada, pode haver: varia o conjunta, associa o, depend ncia, causalidade etc. Na rela o de depend ncia, as vari veis independentes s o aquelas que afetam a vari vel dependente, mas n o precisam estar relacionadas entre si; enquanto que a vari vel dependente aquela afetada ou explicada pelas vari veis independentes, isto , varia de acordo com as mudan as nas vari veis independentes. Estas vari veis podem ainda ser quantitativas quando podem ser medidas, como por exemplo a rea constru da, ou qualitativas quando se referem a uma qualidade inerente ao bem, como por exemplo: novo, usado etc.

10 Na Engenharia de Avalia es considera-se geralmente como vari vel dependente o pre o praticado no mercado e como vari veis independentes as respectivas caracter sticas f sicas ( rea, frente etc), locacionais (bairro, logradouro, dist ncia a p lo de influ ncia etc), econ micas (oferta ou transa o, poca, condi o do neg cio - vista ou a prazo etc). um passo importante a especifica o correta das vari veis, bem como a escolha das vari veis influenciantes. As vari veis quantitativas em geral podem ser quantificadas pela sua pr pria medi o, como por exemplo, a frente de um terreno, a rea, a dist ncia a um p lo de influ ncia, o n mero de quartos, a largura do logradouro etc. Para quantifica o das vari veis qualitativas, faz-se necess rio estabelecer uma codifica o, pois algumas respostas para ser tratadas precisam ser transformadas em c digos num ricos. S o muitas as situa es onde se d s vari veis duas op es, com respostas do tipo sim ou n o, aus ncia ou presen a de determinado atributo, tais como: oferta ou transa o, loca o ou venda, posi o nascente ou n o nascente, bairro comercial ou residencial, cidade A ou B etc.