Guide pratique de la copropriété - eyrolles.com

1 ANCCA ssociation Nationale de la Copropri t et des Copropri taires13 rue Littr 75006 PARIST l phone : T l copie : pratique de la copropri t Ce Guide a t r alis :avec le concours de laD l gation Interminist rielle l Innovation Socialeet l conomie Socialeet avec le soutien de Groupe Eyrolles, 2006 ISBN : 2-7081-3691-7 Groupe Eyrolles, 2006 ISBN : 2-7081-3691-733 Groupe EyrollesChapitre 2L assembl e g n raleLes d cisions du syndicat sont prises en assembl e g n rale des copropri signifie que l assembl e constitue l organe d lib rant du syndicat, le syndicen tant l organe ex assembl e g n rale est donc souveraine pour prendre les d cisions relatives lacopropri t . Cependant, deux limites sont pos es par la loi : le respect de la des-tination de l immeuble et les modalit s de jouissance des parties assembl e g n rale doit se tenir en respectant des r gles et des formalit s assezstrictes qu dictent la loi de 1965 et son d cret de 1967.

2 Des sanctions ont t pr vues en cas de non-respect de ce l assembl eQuand r unir l assembl e g n rale ?Il existe plusieurs sortes d assembl es g n assembl e g n rale annuelle, dite ordinaire , se tient au moins une fois paran. Cette assembl e doit r unir tous les copropri taires sans exception. Son objetest en g n ral l approbation des comptes et du budget pr visionnel, le quitusdonn au syndic pour sa gestion, les d cisions concernant les contrats, les grosL organisation de la copropri t 34 Groupe Eyrollestravaux, l lection du conseil syndical et du syndic1. Dans la pratique , uneassembl e g n rale annuelle est, la plupart du temps , suffisante pour assurer lagestion assembl e g n rale suppl mentaire, dite extraordinaire , r unit tous lescopropri taires pour prendre des d cisions ne pouvant pas attendre l assembl eg n rale ordinaire.

3 Elle a lieu, par exemple, lorsque le syndic a fait ex cuter destravaux en urgence. L assembl e g n rale extraordinaire doit alors confirmer lad cision qu il a assembl e g n rale sp ciale (ou restreinte) r unit seulement quelques copro-pri taires, seuls int ress s par les d cisions qui vont tre exemple, lorsqu il existe dans la copropri t un syndicat secondaire, seuls lescopropri taires faisant partie de ce syndicat secondaire seront appel s prendretoute d cision le concernant. De la m me mani re, lorsque le r glement de copropri t a pr vu des charges com-munes sp ciales affectant certains lots, qui ont l utilit d un quipement commun,l ascenseur, par exemple, et qu il pr cise galement que seuls les copropri tairesconcern s seront r unis dans le cadre d une assembl e restreinte, ces derniers pren-dront part au vote au prorata des tanti mes sp ciaux affect s leurs seconde assembl e g n rale se produit lorsque certaines d cisions n ont pasrecueilli la majorit n cessaire.

4 Les m mes questions seront pos es et pourront tre adopt es par des majorit s plus r l absent ismePour limiter l absent isme aux assembl es g n rales, il est conseill de convo-quer les assembl es g n rales largement l avance et, d s que la date en estfix e, de la faire conna tre de mani re informelle en affichant une note dansl immeuble, et/ou en l ins rant dans les appels de charges. Cette m thodepermet aux copropri taires d indiquer les r solutions qu ils souhaitent voir ins-crire l ordre du jour. De plus, pour pr parer les copropri taires aux d cisionsimportantes, notamment pour les travaux, il peut tre utile d organiser une r u-nion d information avant l assembl Il faut rappeler que dans les syndicats de forme coop rative, le syndic est lu par le conseils de l'ANCCL assembl e g n rale35 Groupe EyrollesAfin d viter les erreurs, mais aussi d obtenir des assembl es g n rales construc-tives et efficaces, nous recommandons de pr voir une r union du conseil syndi-cal deux mois l avance.

5 Cette r union aura pour but : d tablir l ordre du jour ; de pr voir les documents annexer l ordre du jour : ceux qui sont n cessai-res pour la validit de la d cision ( tat financier, compte de gestion g n ral,projet de budget, contrats devis et march s pour la r alisation des travaux,contrat de syndic, etc.) et ceux destin s l information des copropri taires(annexes du budget pr visionnel, tat des sommes per ues par le syndic autitre de son contrat, avis du conseil syndical sur les devis, march s et contratspropos s, etc.) ; de pr voir le mat riel n cessaire au cours de la r union (feuille de pr sence,bulletins de vote, chaises, tableau et ) ; de s assurer que la liste des copropri taires est jour ; de rechercher les r gles de majorit n cessaires selon les d cisions prendre ; de solliciter les copropri taires r sidents par voie d affichage, et par courriersimple les copropri taires bailleurs, pour qu ils fassent conna tre les questionsqu ils souhaitent voir semaines, voire un mois avant l assembl e, r digez et envoyez les convoque ?

6 C est le syndic ou, dans le cas d un syndicat de forme coop rative, le pr sident-syndic, qui a l initiative de convoquer l assembl e g n copropri taires peuvent r clamer la convocation d une assembl e g n rale : soit en tant que tels, mais la condition de repr senter au moins un quart desvoix de tous les copropri taires (sauf si le r glement de copropri t pr voit unnombre inf rieur de voix) ; soit en tant que membres du conseil demande doit tre notifi e au syndic par lettre recommand e avec accus der ception. Si ce dernier ne fait pas droit cette demande, il faudra alors s adresserau pr sident du conseil syndical qui, d faut d une r ponse de la part du syndicdans un d lai de huit jours apr s une mise en demeure par lettre recommand eavec accus de r ception, pourra valablement convoquer l assembl e. Le pr si-dent du conseil syndical doit pr ciser dans sa demande les questions qu il sou-haite voir inscrire l ordre du jour ainsi que la date de l assembl organisation de la copropri t 36 Groupe EyrollesS il n existe pas de conseil syndical, ou si son pr sident n agit pas, tout copro-pri taire pourra alors provoquer la convocation de l assembl e.

7 Il devra alorsmettre en demeure par lettre recommand e avec accus de r ception le syndic oule pr sident du conseil syndical. Si, dans un d lai de huit jours, l assembl e n esttoujours pas convoqu e, le copropri taire saisira le pr sident du tribunal degrande instance par une requ te (la pr sence d un avocat est obligatoire). Le jugerendra alors une ordonnance de nomination d un syndic provisoire. Le syndicdevra en tre inform et les frais engendr s par la nouvelle convocation pourrontlui tre imput convoquer ?Sous peine de nullit de l assembl e, tous les copropri taires doivent, sans excep-tion, tre convoqu s et prendre part au vote. Toutefois, lorsque le r glement decopropri t a pr vu des parties communes sp ciales ou des charges sp ciales,seuls les copropri taires concern s seront convoqu l on est en pr sence de contrats de location-accession, les locataires acc dantsseront galement convoqu s.

8 En revanche, le locataire n a pas tre convoqu .Lorsqu une soci t immobili re dite d attribution est propri taire de lots, la convo-cation sera adress e chacun des associ les autres types de soci t , c est le repr sentant l gal de la soci t qui estdestinataire de la le cas d indivision ou d usufruit d un lot, ou d un lot grev d un droitd usage ou d habitation, c est le mandataire commun d sign par les int ress squi sera convoqu . d faut de d signation, il y a lieu d appliquer les dispositionsdu r glement de copropri t , si elles existent. d faut de d signation ou de sti-pulation dans le r glement, le syndic devra saisir le juge du tribunal de grandeinstance du lieu de situation de l immeuble afin qu il d signe un , si deux poux sont chacun propri taire d un lot diff rent dans la copro-pri t , ils doivent tre convoqu s chacun s par convoquer ?

9 Mode de convocationLes convocations peuvent tre adress es par lettre recommand e avec accus der ception ou remises contre margement. Pour des raisons d conomie, on peutL assembl e g n rale37 Groupe Eyrollespr f rer la remise contre margement, par le gardien ou toute autre personne. Ilest vident que cette m thode ne peut s appliquer que pour les copropri taireshabitant l immeuble. Il faudra pr voir un d lai suffisant pour pouvoir envoyerpar la poste les convocations qui n auront pas pu tre remises en mains autre mode de convocation n est possible. D s lors, ni un affichage dansles parties communes de la copropri t invitant retirer les convocations laloge du gardien (sauf lorsqu il s agit de l margement), ni le d p t des convoca-tions dans les bo tes aux lettres, ni l envoi d une lettre simple, ne sauraient cons-tituer des convocations valables.

10 Une assembl e g n rale ne peut pas modifier lemode de convocation impos par la loi en raison du caract re d ordre public deses est au syndic de rapporter la preuve que la convocation a bien t faite etnotamment qu il l a bien envoy e l adresse qui figure sur le registre tenu ceteffet. Ainsi, en cas de changement d adresse, et si le copropri taire n a pas avertile syndic, la convocation envoy e l ancienne adresse est valable. M me chose encas de vente : tant que le syndic n a pas re u du notaire la notification du change-ment d adresse du copropri taire, il continue envoyer valablement la convoca-tion l ancienne d lai de convocationLa convocation doit tre notifi e aux copropri taires au moins quinze jours avantla date de la r union. Si ce d lai n est pas respect , la nullit de l assembl e pourra tre demand e par un copropri taire sans qu il ait justifier d un pr principe souffre, cependant, quelques exceptions.