GUIDE PRATIQUE DE LA SCI - eyrolles.com

1 P ASCAL D NOS Dipl m d expertise-comptable et Commissaire aux ComptesDESS en Banques et Finances GUIDE PRATIQUEDE LA SCI Mod les pr ts l emploi sur CD-Rom Quatri me dition Groupe Eyrolles, 1998, 2001, 2004, 2008 ISBN : 978-2-212-54020-857 Groupe Eyrolles2LA CR ATION DE LA SCILa cr ation d une soci t civile immobili re n cessite d accomplir desd marches administratives et juridiques. La constitution d une SCI doit tre labor e avec beaucoup de soin, car une mauvaise r daction desstatuts risque de ne pas permettre d atteindre les objectifs soci t s civiles immobili res ne font l objet d aucune loi sp ci-fique. Elles sont soumises au droit commun des soci t s civiles, quid finit le cadre juridique g n ral de leurs statuts.

2 L int rieur de cecadre, les futurs associ s ont toute libert pour adapter les statuts leurs objectifs par des clauses facultatives. 1. La r daction des statutsLa cr ation de la SCIG uide PRATIQUE de la SCI58 Groupe Eyrolles1. La soci t fictive est la principale cause de nullit . Il existe cependant d autrescauses de nullit : d une part, les causes de nullit en g n ral (consentement,capacit , objet, fraude) et d autre part, les causes sp cifiques tenant la viola-tion de l article 1832 ou 1833 du Code civil (objet illicite et absence d int r tcommun).2. Le recours en justice pour d faut d affectio societatis est d licat, car il est fond sur des notions psychologiques peu compatibles avec les modes de preuve rete-nus par les tribunaux.

3 Attention aux SCI fictivesSi les l ments caract ristiques du contrat de soci t ne sont pas r unis(C. civ., art. 1832), la SCI est fictive et sa nullit 1 peut tre demand e en de SCI fictives Absence de pluralit d associ s : une seule personne (le v ritable apporteur) constitue une SCI avec un pr te-nom (l associ fictif est un homme de paille , un pr te-nom ). Ce montage peut entra ner la nullit de la SCI. De plus, le pr te-nom court un risque (sa responsabilit peut tre engag e pour le remboursement des ). Le v ritable apporteur risque de perdre le contr le des parts d tenues par l homme de paille, m me s il essaie de se garantir par la signature de cessions de parts en blanc ( PRATIQUE illicite et peu s re car le pr te-nom peut vendre ses parts un tiers, ou les parts peuvent tre transmises aux h ritiers suite au d c s du pr te-nom).

4 Absence d affectio societatis : l affectio societatis est l intention de tous les associ s de travailler ensemble et sur un pied d galit au sein de la SCI. Dans une SCI familiale, les parents n ont pas r ellement l intention d tre sur un pied d galit avec leurs enfants. De plus, les enfants ne sont associ s que par la volont de leurs parents. La SCI familiale ne poss dent pas alors d affectio societatis2. L apport des associ s est fictif : la SCI acquiert un immeuble avec un emprunt. Le capital de la SCI est lev mais n est pas lib r imm diatement. Les loyers encaiss s permettent de rembourser l emprunt et de lib rer les apports des associ s.

5 L apport des associ s est fictif car les associ s n ont jamais eu l intention de financer le patrimoine social par le capital social, mais par un emprunt bancaire. Les associ s n apportent pas d argent la SCI. La SCI va autofinancer son capital. Les associ s peuvent cependant argumenter que le financement du capital social s est effectu gr ce aux b n fices, qui ont vocation tre attribu s aux associ cr ation de la SCI59 Groupe Eyrolles Les associ sDeux associ s suffisent pour cr er une SCI. Il n existe pas de nombremaximal d associ s. Toute personne peut tre associ e dans une associ s doivent avoir la capacit de signer les statuts (leur consen-tement ne doit donc pas tre vici ).

6 SCI entre pouxLa SCI entre poux est possible quel que soit le r gime matrimonialadopt . Si un seul des poux, mari s sous le r gime l gal, d sire s associer une SCI au moyen de biens communs, il doit informer2 son conjoint deCons quences d une SCI fictive Une SCI fictive peut tre annul e par d cision de justice dans le cadre d une action en nullit 1. Cependant, les risques d annulation d une SCI fictive sont assez limit s d s lors que la SCI n est pas frauduleuse. La cause de la nullit peut tre r gularis e : la nullit peut tre r gularis e jusqu ce que le tribunal ait statu . De plus, le tribunal ne peut prononcer la nullit que deux mois apr s le d but de la proc dure.

7 Enfin, il peut fixer un d lai pour que les int ress s r gularisent la nullit . La nullit n a pas d effet r troactif : les cr anciers personnels des associ s de la SCI ne peuvent donc pas faire r int grer l apport de leur d biteur dans son patrimoine (sauf s il avait t fait en fraude de leur droit). Toute personne ayant int r t agir (cr ancier, administration fiscale, associ ..)peut exercer l action en nullit lorsqu il s agit d une nullit absolue. Seule lapersonne dont la loi a voulu assurer la protection peut agir en justice lorsqu ils agit d une nullit relative. Ces actions se prescrivent en trois ans compter dujour o la nullit est encourue.

8 Cependant, lorsque l action est fond e sur lafraude, elle se prescrit en trente d faut d information, le conjoint peut engager une action en nullit de l actependant les deux ann es qui suivent la r v lation de celui-ci, ou les deux ansqui suivent la dissolution de la communaut si elle intervient PRATIQUE de la SCI60 Groupe Eyrollesla possibilit d acqu rir lui aussi la qualit d associ , peine de nullit de l apport ou de l achat. Les autres associ s doivent alors agr er leconjoint qui souhaite devenir associ .Si le conjoint d ment inform manifeste sa volont de devenir associ uniquement lorsque l apport est r alis , les associ s ne sont pas oblig sde l agr er.

9 Dans ce cas, bien que les parts soient comprises dans lacommunaut , seul l un des poux aura la qualit d associ . SCI avec des mineursUne SCI peut tre constitu e avec un mineur m me s il n est pas man-cip ( partir de 16 ans), bien que cette qualit le rende ind finimentresponsable des dettes sociales. Pour la repr sentation du mineur, leconsentement des parents est suffisant. Cependant, si le mineur a perdul un de ses parents et qu il est plac sous administration l gale et souscontr le judiciaire, l autorisation du juge des tutelles est et enfants mineursDans une SCI, la responsabilit des associ s est ind finie.

10 Pour prot ger ses int r ts,un mineur ne peut devenir associ d une SCI qu avec l accord de ses parents qui sontses administrateurs l gaux. Par prudence, l autorisation du juge des tutelles estn cessaire (les avis sont partag s). Si le mineur est d j associ d une SCI, la SCIpeut librement emprunter pour acheter un immeuble car c est la SCI qui emprunte etnon le mineur. L autorisation du juge des tutelles n est donc pas requise. La SARL defamille permet d associer librement un mineur car la responsabilit des associ s estlimit e au montant des SCI peut acqu rir des parts de SCIUne SCI peut acqu rir des parts d une autre SCI ou d une SCPI car cela est conforme son objet social.