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1 LE CONTRAT DE SYNDIC. apr s la loi ALUR. Le guide pratique de l'ARC. et de l'UFC-Que-Choisir ASSOCIATION DES RESPONSABLES DE COPROPRI T UFC-QUE-CHOISIR. Contrat de syndic apr s la loi ALUR : Le guide pratique de l'ARC et de l'UFC-Que-Choisir SOMMAIRE. Introduction : une situation un peu confuse 3. I. LES DISPOSITIONS ISSUES DE LA LOI ALUR CONCERNANT. LES CONTRATS DE SYNDIC ET APPLICABLES SANS ATTENDRE. LA PARUTION DES DECRETS 5. 1. Les archives de la copropri t 5. 2. Les honoraires sur travaux 6. 3. La mise en concurrence des contrats de syndic 7.

2 4. La pr sentation des tarifs bancaires 9. II. UNE DISPOSITION QUI DOIT ENTRER EN VIGUEUR LE 1ER JANVIER 2015 : L'ACCES EN LIGNE SECURISE AUX DOCUMENTS DEMATERIALISES. (OU EXTRANET) 11. III. LES DECRETS EN ATTENTE DE PUBLICATION : LES PROPOSITIONS. DES ASSOCIATIONS ARC ET UFC-QUE-CHOISIR 12. Premier principe : le syndic devra faire une proposition de contrat complet et r ellement adapt la copropri t , ses caract ristiques, son tat, ses demandes, son niveau d'impay s, etc. 13. Deuxi me principe : les ventuels compl ments en gestion courante doivent tre strictement encadr s 14.

3 Troisi me principe : le contrat devra valoriser de fa on distincte les prestations optionnelles pr vues par la loi 15. Quatri me principe : les prestations particuli res devront tre d finies de fa on limitative et renvoyer deux modes de fixation des tarifs 16. Cinqui me principe : les modalit s de tarifications des prestations particuli res hors gestion courante devront tre pr cis es de fa on rigoureuse dans le contrat 17. 1. Sixi me principe : les modalit s de propositions tarifaires des prestations particuli res hors gestion, obligatoirement soumises au vote de l'assembl e g n rale, devront tre encadr es strictement 19.

4 Septi me principe : tout service propos par le syndic et qui n'est pas directement li son mandat devra tre vot par l'assembl e g n rale dans le cadre d'une r solution sp ciale avec fourniture des documents n cessaires 21. Huiti me principe : les d bours 22. Neuvi me principe : les documents adress s par le syndic hors gestion courante (pr vus par une loi ou un d cret). et facturables en sus font l'objet d'une liste limit e 23. Dixi me principe : les prestations privatives possibles doivent tre d finies par d cret et plafonn es 25.

5 IV. COMMENT L'ARC ET L'UFC-QUE-CHOISIR FONT AVANCER. LA MISE EN PLACE DU CONTRAT DE SYNDIC TOUT SAUF 26. 1. L' laboration d'un contrat de syndic tout sauf 26. 2. Une adh sion de petits et moyens cabinets de syndic 28. 3. Comment organiser l'appel d'offres ? 28. 4. Pourquoi l'ARC et l'UFC-Que-Choisir ne donnent pas directement des r f rences de syndic ? 29. 5. Comment faire concr tement ? 30. ANNEXE : Les trois fiches de renseignement li es au contrat-type 31. Fiche 1 : Identit de la copropri t 32. Fiche 2 : Identit du syndic 33.

6 Fiche 3 : Demandes sp cifiques du conseil syndical 34. Le contrat de syndic 35. ASSOCIATION DES RESPONSABLES DE COPROPRI T UFC-QUE-CHOISIR. 2. Introduction : une situation un peu confuse La loi ALUR, vot e le 24 mars 2014, a profond ment modifi la loi du 10 juillet 1965 sur la copropri t . Elle a notamment apport des pr cisions et des changements importants en mati re de contrats de syndic. Cette volution l gislative tait devenue in vitable compte tenu de la pr sence dans les contrats de syndic de nombreux abus et irr gularit s, et ce malgr les diff rents textes r glementaires successifs cens s les radiquer.

7 Le dernier en date - l'arr t NOVELLI - n'a ainsi pas permis de supprimer les abus que l'ARC et l'UFC-Que-Choisir avaient d nonc s. Bien au contraire, les nombreuses impr cisions dans le texte ont ouvert la porte de nouvelles d rives. D'ailleurs, deux ans et demi apr s l'arr t NOVELLI, la cour d'appel de Grenoble avait relev dans les contrats de syndic pas moins de 31 clauses consid r es comme abusives ou illicites, anticipant sur les conclusions de la commission des clauses abusives elle-m me. Encore tr s r cemment la DGCCRF a diligent 19 proc dures judiciaires (2014).

8 En suppression de clauses abusives dans les contrats de syndic. En mati re de contrat de syndic, le probl me majeur de la loi ALUR est qu'elle renvoie trois d crets qui tardent tre publi s : 1- Un sur le contrat-type ;. 2- Un sur la liste limitative des prestations particuli res ;. 3- Un sur le plafonnement du prix des prestations privatives ( tat dat ). Faute de d crets d'application de la loi ALUR, les contrats de syndic sont donc encore r gis par l'arr t NOVELLI. Le risque est que cette situation se prolonge encore longtemps sachant que les syndics et les chambres professionnelles ne sont pas press s par la publication de ces d crets.

9 En effet, tous savent que ces d crets mettront fin aux pratiques contraires . l'int r t des copropri taires mais surtout de la copropri t : la gestion patrimoniale doit devenir la r gle et ce, au d triment de la gestion financi re par les syndics. 3. L'ARC, premi re association de copropri taires, qui est bien consciente de cette situation, a commenc , avec l'UFC-Que-Choisir, premi re organisation de consommateurs, travailler sur ces futurs d crets aux regards des objectifs que devrait contenir la loi. Sans attendre leur parution, elles mettent en place un dispositif alternatif de nature assainir les pratiques des syndics.

10 Le but recherch est d'une part d'inciter les pouvoirs publics et les professionnels avancer sur les textes d'application tant attendus mais aussi de faire la preuve par l'exemple que le contrat tout sauf est possible. L'UFC-Que-Choisir et l'ARC prennent ainsi les devants afin de permettre aux copropri taires d'avoir un bon contrat de syndic d s leur assembl e g n rale de 2015 ! Ce que la loi a pr vu mais que le gouvernement ne vous donne pas, l'ARC et l'UFC-Que-Choisir le mettent en uvre. Apr s un retour sur la loi ALUR et ses obligations, ce guide pratique propose un contrat type aux copropri taires et revient sur les principes directeurs qui devraient guider l'action r glementaire.