Guide du Prix de cession et de la TVA immobilière - EPFL

1 Guide du Prix de cession et de la TVA immobili reEtablissement PublicFoncier de LorraineEtablissement PublicFoncier de LorraineConseil d administration du 23 f vrier 2016 6 9121415 SommairePARTIE 1 : Prix de cessionLes d finition Les modalit s de prix de calcul du prix de cession Le flux de travail du prix de cession La valorisation et la d pr ciation des stocks La gestion de l apr s- cession Annexes et exemples 161718202324252627282930 Annexe : T1 extes et d lib rations r fde rence Annexe :2 D termination de la valeur stock Annexe 3 : D termination du prix de revient Annexe 4 : Prix de cession correspondant un prix n goci Annexe :5 cession des d laiss s Annexe :6 Consultation Frde ance Domaine Annexe 7 : M thode de calcul de l actualisation Annexe 8 : M thode de calcul des int r ts sur annuit s Annexe 9 : Mod le de mandat de quittancement Annexe 10a : Fiche Prix de cession standard Annexe 10b : Fiche Prix de cession Fonds de minoration fonci re Annexe :11 D lib rations31 PARTIE 2 : TVA immobili reAssujettissement de l EPFL la TVA 50 Modalit s d assujettissement la TVA 50 Nature et volution du bien51 Clauses 51 Int r t d opter pour la TVA 53 Calcul de la TVA sur marge 53 Fonds de minoration et TVA 54 Cons quences de l assujettissement 55 Annexes et exemples 5657 Annexe 1 Annexe 2.

2 Note de service 2001/02 - Cas de figure en cession 58 Annexe 3 : Note de service 2001/02 - Clauses faire figurer dans les actes d acquisition et de cession 59 Pr ambuleL EPFL dispose d un patrimoine important (plus de 4 800 hectares) d une grande diversit de le cadre de ses missions, l EPF acquiert des terrains pour : les revendre des collectivit s publiques ou des tiers d sign s par elles. Ces tiers peuvent tre des am nageurs, des entreprises priv eset plus exceptionnellement des particuliers les revendre des bailleurs sociaux au titre desconventions avec ces derniers constituer des stocks d emprises fonci type d intervention s effectue principalement sous deux formes : portage foncier pour lequel il existe une convention sign e avec une collectivit locale ou un bailleur social, pr cisant le terme et les modalit s de sortie ; cette forme d intervention est a priori sans risque.

3 Portage en r serve fonci re, pour laquelle l acquisition est effectu e hors convention et qui est susceptible de pr senter un risque d'immobilisation des ressources disponibles au d triment des op rations courantes. Ce type de portage correspond aux premi res ann es de l EPFL. Il n en demeure pas moins que quel soit le type de portage, les biens acquis par l EPFL ont vocation tre c d s (cf. Art. L321-1 du Code de l Urbanisme) l exception toutefois des biens ayant fait l objet d un bail emphyt otique (exemple : les r serves naturelles confi es au conservatoire des espaces naturels qui sont suivies depuis 2011 au compte 21).Pour s curiser juridiquement les cessions et pr server les int r ts financiers de l EPFL, il est n cessaire de revoir les modalit s de calcul du prix de d termination du prix de cession se situant la fin du processus de portage, peut tre assimil un indicateur qualit.

4 Le calcul du prix de cession est une t che transversale qui sollicite plusieurs services de l EPFL (p le foncier, bureau des op rations financi res, agence comptable) ce qui suppose de partager l information et d adopter des pratiques garantir des prix de cession exacts, un certain nombre de pr -requis organisationnels doivent r unir: Fiabiliser le suivi du patrimoine Fiabiliser le suivi des d penses, plusparticuli rement pour les conventions de veilleactive Fixer les t ches respectives des diff rentsservices intervenantsLe pr sent Guide a pour objectif de fixer les modalit s de calcul du prix de cession en : Rappelant les principes de l intervention de l EPFL : l ordonnance n 2011-1068 du 8 septembre 2011 relative aux tablissements publics fonciers dispose que l action des tablissements publics fonciers au service de l Etat, des collectivit s territoriales ou d un autre tablissement public s inscrit dans le cadre de conventions.

5 En d autres termes, le portage conventionnel sera l avenir le mode privil gi d intervention de l EPFL. L'absence de toute convention pr sentant en effet un risque pour l' tablissement. Cette intervention se fait pour l EPFL prix co tant moyennant une actualisation pour tenir compte de l rosion mon taire et de la nature des projets portage conventionnel n tait pas courant au d but de l existence de l EPFL si bien que l tablissement poss de un patrimoine important hors convention. Pour ce type de biens, le principe de la cession prix co tant demeure mais les plus-values sont admises pour les biens dont la valeur de march est manifestement assez loign e de la valeur constat e en stocks.

6 En op rant de la sorte, l EPFL obtient une juste r mun ration du risque financier support pendant le portage parfois fort long comme c est le cas pour les r serves fonci res pr tendre l exhaustivit , ce Guide envisage les cas de figure les plus fr quents et 3pose les principes respecter. Tenant compte des conclusions de l auditconjoint CGEFI/DGFIP re u le 20 mai 2011: Enmati re de prix de cession , les auditeurs invitel EPFL reprendre les r gles relatives au prixde cession dans une nouvelle note de note 2006/02 a t consid r e commeincompl te et impr cise. L audit a insist plusparticuli rement sur la n cessit de mieuxdistinguer les r gles de d termination du prixde vente des r gles d critures de stocks, dene plus vendre la d coupe notamment auxam nageurs de zones d activit de fa on ne plus cr er de d laiss s et mieux d finir lestermes employ s.

7 Dans cette perspective, laliste des d penses stockables figu ant au point4 relatif la valorisation et la d pr ciationdes stocks a t arr t e par les services del ordonnateur en liaison avec l agent comptable. Rem diant certains dysfonctionnementsconstat s : sans attendre les conclusionsde l audit pr cit , l EPFL, dans le cadre ducontr le interne et des audits des services,avait pris la mesure d un certain nombre dedysfonctionnements tels que le non respect dulogigramme prix de cession d coulant dela d marche qualit . Auparavant, des prix decession taient communiqu s aux collectivit ssans avoir t n cessairement valid s par les services financiersde l tablissement ou encore l existence de diff rences de pratiques entre les services fonciers (calcul de l actualisation, provisions pour d laiss s, saisine de France Domaine).

8 Par ailleurs, l EPFL a eu conna tre la r forme majeure de la TVA immobili re, qui l a oblig revoir ses pratiques. Les principes respecter en mati re de TVA ont t pos s par la note de service 2011-02 qui a t int gr e au pr sent outil m thodologique est destin accompagner les services de l EPFL en charge du calcul du prix de cession . Il permet aussi d clairer l ensemble des partenaires (collectivit s locales, notaires) sur le modus operandi de l tablissement en la mati Guide a t approuv par une d lib ration du conseil d administration du 14 d cembre 2011, modifi e par des d lib rations du conseil d administration du 2 octobre 2013 et du 4 mars Guide fait l objet de sa 4 me r 1 Prix de cessionLes d finitionsL audit comptable et financier du 20 mai 2011 a mis en lumi re les confusions li es au vocabulaire en mati re de prix de cession .

9 Il est donc apparu n cessaire de pr ciser un certain nombre de portage est ici entendu au sens de la dur e de conservation du bien en finitionsObservationsImputations comptables M951 op rer lors de la d composition du prix de cessionLe co t d acquisitionIl correspond au prix d achat (valeur v nale estim e par France Domaine) auquel s ajoutent les frais accessoires (frais de notaire, frais de g om tre, droits d enregistrement, frais de publicit fonci re et autres frais li s aux acquisitions tels que les indemnit s d viction et les ventuels frais d agence ou de n gociation mis la charge de l acqu reur ..)L estimation de France Domaine est tablie Hors frais de g om tres sont normalement la charge du vendeur.

10 Mais, titre exceptionnel, il se peut que l EPFL les prenne sa charge dans le cadre de la n gociation amiable avec le vendeur. Dans ce cas, ils entrent dans les frais li s l acquisition7011 ou 7012 ventes de terrains sur r serves fonci res ou portage foncier 7013 espaces verts 7014 Indivision SolvayLes frais enregistr spendant lap riode deportageLes taxes fonci resLes frais de g om treLes tudes et travaux financ s sur les fonds propresLes frais d assurance dommages aux biens compter du 1er janvier co t de revient actualis Co t de revient (co t d acquisition + frais enregistr s pendant leportage + frais d actualisation)On ajoute les frais d interven-tion si la convention le pr voitLes d laiss sIls correspondent des biens d une valeur v nale tr s faible, voire nulle, que l EPFL n a aucun int r t conserver dans son patrimoine, ou bien des biens invendables (enclav s, forme inexploitable)66 NotionsD finitionsObservationsImputations comptables M951 op rer lors de la d composition du prix de cessionLes frais d actualisationCes frais existent pour tenir compte de l rosion mon taire.