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1 AGOSTO 2012 | 01 Decorridos seis anos, sobre o novo regime do arrendamento urbano ( NRAU ), aprovado pela Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro (que entrou em vigor em 28 de Junho de 2006), surge uma nova reforma do regime do arrendamento urbano com a Lei 31/2012 de 14 de Agosto que entra em vigor 90 dias ap s a sua publica o, ou seja a 12 de Novembro de acordo com a referida Lei 31/2012 todos os contratos de arrendamento urbanos devem ser reduzidos a dura o dos contratos para habita o, deixa de existir qualquer limite m nimo de dura o do arrendamento , sendo que no caso das partes nada preverem, os contratos consideram-se celebrados com prazo certo, pelo per odo de dois anos. Na falta de estipula o da dura o nos contratos n o habitacionais, presume- -se que os mesmos s o celebrados com prazo certo, pelo per odo de cinco anos, n o podendo o arrendat rio denunci -lo com um pr -aviso inferior a um prazos distintos para a realiza o das comunica es necess rias para o Senhorio se opor renova o autom tica do contrato, designadamente a comunica o ao Arrendat rio dever ser efectuada com uma anteced ncia m nima de:i) 240 dias, se o prazo de dura o inicial do contrato ou da sua renova o for igual ou superior a seis anos;ii) 120 dias, se o prazo de dura o inicial do contrato ou da sua renova o for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;iii) 60 dias, se o prazo de dura o inicial do contrato ou da sua renova o for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano.

2 Iv) 1/3 do prazo de dura o inicial do contrato ou da sua renova o, tratando-se de prazo inferior a seis -se agora, no caso do Senhorio se opor renova o do contrato, a possibilidade do Arrendat rio denunciar o mesmo a todo o tempo, mediante comunica o a enviar com uma anteced ncia n o inferior a trinta dias do termo pretendido do Arrendat rio pode impedir a renova o autom tica do contrato com prazo certo, mediante comunica o a Senhorio com a anteced ncia m nima seguinte: i) 120 dias, se o prazo de dura o inicial do contrato ou da sua renova o for igual ou superior a seis anos;ii) 90 dias, se o prazo de dura o inicial do contrato ou da sua renova o for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;ALTERA ES AO regime JUR DICO DO arrendamento URBANOI mobili rioBRIEfING02 Imobili rioiii) 60 dias, se o prazo de dura o inicial do contrato ou da sua renova o for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;iv) 1/3 do prazo de dura o inicial do contrato ou da sua renova o, tratando-se de prazo inferior a seis den ncia, decorrido 1/3 do prazo de dura o inicial do contrato ou da sua renova o, o Arrendat rio pode denunci -lo a qualquer momento, mediante comunica o com a seguinte anteced ncia m nima:i) 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a um ano.

3 Ouii) 60 dias nas restantes situa contratos de arrendamento de dura o indeterminada, ap s seis meses de dura o efectiva do contrato, o Arrendat rio pode denunciar a todo o tempo o mesmo sendo aplic vel o regime acima referido, com as necess rias adapta o regime da den ncia livre pelo Senhorio nos contratos de dura o indeterminada mediante comunica o ao Arrendat rio com anteced ncia n o inferior a dois anos sobre a data em que pretenda a cessa o, aplicando-se tal regime quer aos contratos habitacionais celebrados na vig ncia do regime do arrendamento urbano ( RAU ) quer aos contratos n o habitacionais celebrados depois do DL 257/95 de 30 de Setembro, salvo se o Arrendat rio tenha idade igual ou superior a 65 anos ou defici ncia com grau de incapacidade superior a 60%.Sempre que o Senhorio denuncie o contrato nestes termos, o Arrendat rio pode denunci -lo, mediante notifica o ao Senhorio com anteced ncia n o inferior a trinta dias do termo den ncia pelo Senhorio, do contrato de arrendamento celebrado por dura o indeterminada para efeitos de demoli o ou realiza o de obras de remodela o ou restauro passa a ser efectuada por mera comunica o ao Arrendat rio com anteced ncia n o inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupa o e da qual conste o fundamento da den ncia (sob pena de inefic cia), incluindo:a) Comprovativo de que foi iniciado, procedimento de controlo pr vio da opera o urban stica a efectuar no locado, bem como de termo de responsabilidade do t cnico autor do projecto que declare que esta obriga desocupa o do locado, quando se trate de opera o sujeita a controlo pr vio.

4 B) Descritivo da opera o urban stica a efectuar no locado, indicando que a mesma est isenta de controlo pr vio e as raz es pelas quais a mesma obriga desocupa o do locado. Na situa o em apre o, o Senhorio fica obrigado a, em alternativa: a) pagar uma indemniza o correspondente a um ano de renda; b) garantir o realojamento do Arrendat rio no mesmo concelho, em condi es an logas que este j detinha, quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda e arrendamentos celebrados por dura o indeterminada, o procedimento de den ncia, por comunica o ao Arrendat rio com anteced ncia n o inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupa o e da qual conste o fundamento da den ncia (sob pena de inefic cia) tamb m se aplica s situa es em que o Senhorio invoque a necessidade do locado para habita o do pr prio ou dos seus descendentes em primeiro grau e depende do pagamento do montante equivalente a um ano de renda e da verifica o dos seguintes requisitos.

5 Nos contratos n o habitacionais, presume-se que os mesmos s o celebrados com prazo certo, pelo per odo de cinco anos, n o podendo o arrendat rio denunci -lo com um pr -aviso inferior a um ano03 Imobili rioa) Se o Senhorio propriet rio, compropriet rio ou usufrutu rio do pr dio h mais de dois anos ou, independentemente desse prazo, se o tiver adquirido por sucess o;b) N o ter o Senhorio, h mais de um ano, na rea dos concelhos de Lisboa ou Porto, e suas lim trofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do Pa s, casa pr pria que satisfa a as necessidades de habita o pr pria ou dos seus descendentes em primeiro o Senhorio n o inicie as obras no prazo de seis meses ou n o ocupe o locado no prazo de tr s meses e por um per odo m nimo de dois anos, fica obrigado ao pagamento de uma indemniza o correspondente a dez anos de renda. No mbito da transmiss o por morte do contrato de arrendamento , este n o caduca quando sobreviva ao Arrendat rio:a) C njuge com resid ncia no locado;b) Pessoa que com ele vivesse em uni o de facto h mais de um ano;c) Pessoa que com ele vivesse em economia comum h mais de um ano.

6 Nos dois ltimos casos, al neas b) e c), a transmiss o do arrendamento depende de, data da morte do arrendat rio, o transmiss rio residir no locado h mais de um direito transmiss o n o se verifica se o titular tiver, casa pr pria ou arrendada, na rea dos concelhos de Lisboa e Porto e seus lim trofes ou no respectivo concelho quanto ao resto do Pa s, data da morte do Arrendat forma de comunica o entre Arrendat rio e Senhorio no mbito da cessa o do contrato de arrendamento , actualiza o da renda e obras, deve ser, salvo disposi o legal em contr rio, efectuada por escrito e remetida por correio registado com aviso de recep cartas dirigidas ao Arrendat rio, na falta de indica o por escrito deste em contr rio, devem ser remetidas para o local arrendado e se for casa de morada de fam lia devem ser dirigidas a cada um dos c cartas dirigidas ao Senhorio devem ser remetidas para o endere o constante do contrato ou da sua comunica o imediatamente anterior.

7 Sendo que em caso de inexist ncia, as cartas devem ser remetidas para o seu domic lio ou comunica o deve conter o endere o completo da parte que a subscreve, sendo que qualquer altera o deve ser comunica o pelo Senhorio destinada cessa o do contrato por resolu o, em caso de mora igual ou superior a dois meses, no pagamento da renda, encargos ou despesas ou em caso de mora superior a oito dias por mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas num per odo de doze meses ou da oposi o do Arrendat rio a obra ordenada por autoridade p blica efectuada mediante:a) notifica o avulsa;b) contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execu o, sendo feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado de comunica o e c pia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original; Se o destinat rio da comunica o se recusar a receb -la ou a assinar, dever ser lavrada nota do incidente e a comunica o considera-se efectuada no pr prio dia.

8 No caso de n o ser poss vel localizar o destinat rio, o Senhorio deve remeter carta registada com aviso de recep o para o local arrendado decorridos 30 a 60 dias sobre a data em que o destinat rio n o regime da den ncia livre pelo Senhorio nos contratos de dura o indeterminada mediante comunica o ao Arrendat rio com anteced ncia n o inferior a dois anos sobre a data em que pretenda a cessa oA den ncia pelo Senhorio, do contrato de arrendamento celebrado por dura o indeterminada para efeitos de demoli o ou realiza o de obras de remodela o ou restauro passa a ser efectuada por mera comunica o ao Arrendat rio com anteced ncia n o inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupa o e da qual conste o fundamento da den ncia04 Imobili riofoi localizado, considerando-se a comunica o recebida no d cimo dia posterior ao do seu envio;c) escrito assinado e remetido pelo Senhorio, nos contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o domicilio, caso em que inopon vel ao Senhorio qualquer altera o do local, salvo se este tiver autorizado a modifica as regras legais relativas forma das comunica es n o sejam cumpridas, as comunica es considerar-se- o comunica es efectuadas nos termos acima referidos consideram-se realizadas ainda que:a) a carta seja devolvida por o destinat rio se ter recusado a receb -la ou n o a ter levantado no prazo indicado pelos servi os postais;b) o aviso de recep o tenha sido assinado por pessoa diferente do destinat entanto, este regime n o se aplica s cartas que:a) constituam iniciativa do Senhorio para a transi o para o NRAU e actualiza o especial da renda.

9 B) integrem t tulo executivo para pagamento de rendas, encargos ou despesas ou que possam servir de base ao procedimento especial de casos, o Senhorio deve remeter nova carta registada com aviso de recep o decorridos que sejam trinta a sessenta dias sobre a data do envio da primeira carta. Se a nova carta voltar a ser devolvida, considera-se a comunica o recebida no d cimo dia posterior ao do seu TRANSIT RIAS Quanto aos contratos habitacionais celebrados na vig ncia do RAU e contratos n o habitacionais celebrados depois do DL 257/95 de 30 de Setembro, estabelece-se que os contratos de dura o limitada se renovam automaticamente no fim do prazo, por um per odo de dois anos, se outro superior n o tiver sido contratos sem dura o limitada seguem o regime dos contratos de dura o indeterminada, com o seguinte regime de excep o:a) manuten o das limita es den ncia do contrato de arrendamento pelo Senhorio, previstas no artigo 107 do RAU n 1 al nea a);b) pagamento de montante equivalente a um ano de renda ou dez anos de renda calculada nos termos do artigo 35 n 2 al neas a) e b) em caso, respectivamente, de den ncia pelo Senhorio para habita o ou para efeitos de demoli o ou realiza o de obras de remodela o ou restauro bem como no caso o Senhorio n o inicie as obras no prazo de seis meses ou n o ocupe o locado no prazo de tr s meses e por um per odo m nimo de dois anos;c) impossibilidade do exerc cio da den ncia independentemente de justifica o, com base no simples pr -aviso de dois anos, se o arrendat rio tiver idade igual ou superior a sessenta e cinco anos ou defici ncia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.

10 Aos contratos habitacionais celebrados antes da vig ncia do RAU e aos contratos n o habitacionais celebrados antes do DL 257/95 de 30 de Setembro aplica-se o referido anteriormente com a impossibilidade do exerc cio da den ncia, independentemente de justifica o, com base no simples pr -aviso de dois rela o aos arrendamentos para fins n o habitacionais, a anteced ncia do pr -aviso elevada para cinco anos quando, ap s a entrada em vigor do NRAU:Caso o Senhorio n o inicie as obras no prazo de seis meses ou n o ocupe o locado no prazo de tr s meses e por um per odo m nimo de dois anos, fica obrigado ao pagamento de uma indemniza o correspondente a dez anos de renda05 Imobili rioa) ocorra trespasse, loca o do estabelecimento ou cess o do arrendamento para o exerc cio de profiss o liberal;b) transmiss o inter vivos da posi o social que determine a altera o da titularidade do capital social em mais de 50%.No mbito da actualiza o de rendas criado um mecanismo de renegocia o da renda, a iniciar pelo Senhorio indicando o valor da renda, o tipo e a dura o do contrato pretendido, o valor do locado (nos termos do C digo do Imposto Municipal sobre Im veis) e c pia da caderneta predial urbana.