THEME : L’EXPUSION LOCATIVE, ELEMENTS DE …

1 1 THEME : L EXPUSION LOCATIVE, ELEMENTS DE PROCEDURE ET PREVENTION Intervenants : Mme TEMPERE, Juge au Tribunal d Instance de Saint- tienne Ma tre GRIMAND, Pr sident de la Chambre D partementale des Huissiers Mr LAPOSTOLET, chef de projet Plan d partemental d action pour le logement des personnes d favoris es (PDALPD) Compte rendu de formation du vendredi 1er octobre r alis par M. rachid ERREGUIBI, assistant juridique, partir des expos s des intervenants et des interventions du public. 2 MME TEMPERE : L objet du pr sent th me peut renvoyer diff rentes r alit s. Il est donc n cessaire de d finir les termes pour tre s r de cerner la m me r alit.

2 Le terme expulsion : Il implique par d finition une contrainte. C est un d part forc qu il le soit par le concours de la force publique ou par une d cision de justice et donc suite un commandement de quitter les lieux. Lorsque le terme expulsion est prononc , le 1er r flexe est de renvoyer l article 61 de le loi de 1991 sur le Juge de l Ex cution. Cet article dispose que toute expulsion d un immeuble ou d un lieu habit n cessite l existence d un titre. Ce dernier peut tre soit une d cision de justice ou soit un proc s verbal de conciliation ex cutoire. Mais il n emp che que des obligations proc durales existent : Un commandement de lib rer les lieux doit tre signifi par l huissier. Chronologiquement l expulsion se situe dans le temps apr s la rupture du bail.

3 Le Juge saisi est amen examiner les causes de la rupture uniquement pour tablir leur impact sur la nature de la d cision rendue et ventuellement sur le probl me de relogement qui peut se poser au regard de cette cause. La qualification Locative sous entend que l on est titulaire d un bail. De ce fait, on exclut les expulsions de propri taires (expropriations) et toutes les personnes qui sont occupants sans droit ni titre. Au niveau des baux, compte tenu de leur nombre lev , on peut les diff rencier en fonction du r gime auquel ils sont soumis. Mais pour notre part, on va se centrer essentiellement sur les baux d habitation. On va donc exclure les r sidences secondaires, les locations saisonni res, les logements meubl s, L objet du pr sent th me est donc l expulsion d un local affect l habitation principale de personnes s y tant l galement introduites et contre lesquelles les propri taires d tiennent un titre.

4 Les textes de r f rences sont : le code civil, le code de la construction et de l habitation, la loi du 6/07/1989 ainsi que la loi du 9/07/1991 sur le Juge de l Ex cution. UNE DECISION DE JUSTICE : Dans le cadre proc dural et avant m me d aboutir une expulsion locative suite une d cision, il peut y avoir une intervention pr alable de l huissier. Quel juge intervient ? C est essentiellement la comp tence du Juge d Instance qui a en la mati re une comp tence d attribution. La comp tence territoriale est celle du lieu du logement concern . Lorsqu il est saisi, le Juge n est pas l pour valuer la situation sociale. Il a pour r le d appliquer la loi et doit donc faire preuve d impartialit . 3 Au regard de la proc dure, il ne peut tre saisi que par assignation c'est- -dire par un acte d huissier.

5 C est seulement ce moment l que l on peut voquer les causes qui peuvent tre soutenues l appui de la demande de r siliation de bail : - cong donn car reprise par le propri taire pour vendre - inex cution contractuelle du locataire pour d faut d assurance, pour usage non paisible des lieux ou encore pour impay s locatifs. Ces causes sont nombreuses mais pour des raisons proc durales et de preuve, les propri taires ou les huissiers pr f reront utiliser la cause de r siliation pour impay pour des raisons de facilit . On pourra donc avoir une demande r siliation pour impay locatif mais derri re peuvent se cacher d autres inex cutions. Pour appr hender la r alit de la situation sociale des locataires et la traiter, il faut aller au-del de la cause nonc e dans le jugement.

6 On va donc circonscrire le d bat la notion d impay locatif et m me lorsque l on parle d impay s locatifs, deux moyens de droit peuvent tre avanc s : - l huissier peut saisir le Juge pour voir prononcer la r siliation du bail. - L huissier peut saisir le Juge pour demander de constater la r siliation du bail. Cette diff rence a un impact consid rable au niveau de la comp tence du Juge et au niveau de ses pouvoirs : Au niveau de sa comp tence : Si l huissier demande ce que le Juge prononce la r siliation, il ne peut pas saisir le Juge des r f r s (dont les d cisions sont affect es de l ex cution provisoire) mais seulement le Juge d Instance. S il demande par contre de constater la r siliation de bail, il peut indistinctement saisir soit le Juge des R f r s, soit le Juge d instance.

7 L impact varie selon que la d cision est ou non affect e de l ex cution provisoire. Au niveau de ses pouvoirs Si le Juge est saisi pour prononcer la r siliation du bail ; il retrouve un certain pouvoir d appr ciation de l ampleur et de la gravit du manquement du locataire. S il estime ce manquement insuffisamment important pour justifier la r siliation du bail, il peut la refuser. Si le Juge set saisi d une demande de constatation de r siliation de bail, il va v rifier que les conditions pos es par les textes sont r unies. Si c est le cas, il n a aucun pouvoir d appr ciation et ne peut que dresser le constat. Dans la pratique aujourd hui, les juges sont essentiellement saisis 98% des cas par des demandes de constat de r siliation car dans la majorit des baux sont ins r s des clauses r solutoires.

8 Celles-ci pr voient qu en cas de d faut de paiement des charges, d p t de garantie ou loyer et en cas de non r gularisation dans un d lai de 2 mois, le bail est r sili de plein droit. Les contraintes : Quelques soient le moyen proc dural choisi c'est- -dire l inex cution contractuelle ou la clause r solutoire, que ce soit le Juge des r f r s ou le Juge d Instance statuant au 4fond, il existe des contraintes qui sont parfois applicables certains bailleurs et d autres contraintes applicables tous les bailleurs. - En ce qui concerne tous les bailleurs : La NOTIFICATION DE L ASSIGNATION au service de la Pr fecture doit tre faite 2 mois avant la date de l audience. C est une contrainte de forme et de d lai. Elle est une condition de recevabilit de la demande du propri taire en r siliation de bail (article 24 de la loi du 6/071989).

9 Depuis la loi du 18/01/2005, cette obligation existe galement pour les propri taires qui ne pr senteraient pas cette demande titre principal. Il s agit alors du cas de figure d une proc dure engag e par le locataire et l occasion de laquelle le propri taire en profite pour demander la r siliation de bail au motif d impay s locatifs. Jusqu pr sent, ces demandes reconventionnelles qui tendaient la m me chose que si le propri taire avait demand la r siliation titre principal, n avaient pas besoin d tre d nonc es la pr fecture. D sormais, elles doivent l tre et dans les 2 mois, ce d lai se comptant par rapport la date laquelle le Tribunal pourra statuer et non pas rapport la 1 re audience. - Pour les bailleurs sociaux : Lorsque les locataires sont b n ficiaires d allocations ou de prestations logement, la d nonciation des impay s doit tre faite au service charg des impay s et l organisme prestataire des allocations logement dans les 3 mois.

10 Ce d lai ne les dispense pas de la d nonciation de l assignation la Pr fecture. Ces contraintes sont lourdes. Si la rupture du bail est poursuivie sur la base de l existence d une clause r solutoire il faut obligatoirement, avant m me de saisir le Juge, d livrer un COMMANDEMENT DE PAYER visant la clause r solutoire. En effet, et en contrepartie de la perte de son pouvoir d appr ciation par le juge, une sorte de pr alable existe pour le propri taire. Il consiste mettre en alerte le locataire avant d engager la proc dure. Pour ce faire, il faut d livrer le commandement de payer dans lequel seront reproduits un certain nombre de mentions obligatoires visant notamment les termes de la clause mais aussi rappelant la possibilit de saisir un certain nombre de services ou encore qu d faut de r gularisation de la situation dans les 2mois le bail sera r sili.