ARRET DE LA COUR DE CASSATION DU 24 …

1 ARRET DE LA COUR DE CASSATION . DU 24 OCTOBRE 2012. L'APPLICATION AUX SCI DE L'ARTICLE. L 271-1 CCH ET DE LA LOI scrivener . DROIT PATRIMONIAL. La Cour de CASSATION a r cemment rendu son verdict dans l'affaire concernant la fameuse Villa L opolda de Villefranche-sur-Mer, pour laquelle une promesse de vente avait t consentie par la propri taire au profit d'une SCI d tenue par des investisseurs russes. Le montant avoisinait les 400. millions d'euros. Pour m moire cette promesse avait t sign e pendant l' t 2008 avant la crise financi re de septembre. L'acqu reur n'a pas souhait r aliser cette promesse, et argu d'un droit de r tractation au profit de la SCI selon les dispositions de L 271-1 CCH ? Cela nous am ne nous interroger sur deux points : - Les promesses de vente consenties au profit d'une SCI en vue de l'acquisition d'un immeuble entrent-elles dans le champ d'application de l'article L 271-1 du CCH ?

2 - Par extension, les promesses de vente consenties au profit d'une SCI en vue de l'acquisition d'un immeuble entrent-elles dans le champ d'application de la loi scrivener du 13 juillet 1979 ? I- L'ARTICLE L 271-1 DU CCH EST-IL APPLICABLE AUX SCI ? I- 1. ETAT DE LA JURISPRUDENCE. Cass Comm 24 octobre 2012. La troisi me Chambre civile de la Cour de CASSATION dans un arr t du 24 octobre 2012 (Pourvoi n 11- 18774 ; PB ; D fr nois Flash 2012, n 45, p. 1) a rejet le pourvoi tendant faire b n ficier une SCI acqu reur du d lai de r tractation de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation dans les termes suivants : Mais attendu qu'ayant constat , par motifs, propres et adopt s, que l'objet social de la soci t.

3 Fonci re du Tr ho tait l'acquisition, l'administration et la gestion par location ou autrement de tous Arr t de la Cour de CASSATION du 24 octobre 2012 L'application aux SCI de l'article L271-1 du CCH et de la loi scrivener . Droit Patrimonial Actualit s XB - 1/5. immeubles et biens immobiliers meubl s et am nag s et relev que l'acte avait un rapport direct avec cet objet social, la cour d'appel, qui, sans tre tenue de proc der des recherches que ses constatations rendaient inop rantes, en a d duit bon droit que la soci t Fonci re du Tr ho n' tant pas un acqu reur non professionnel ne pouvait b n ficier des dispositions de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, a l galement justifi sa d cision ; ( ).

4 Pour l'int gralit de l'arr t, voir : 790&fastReqId=2101617943&fastPos=1. CA Paris, 5 novembre 2009, P le 4, ch. 1,n 2007/20117. Une SCI avait sign une promesse de vente pour l'achat d'un logement. N'ayant pas sign l'acte authentique, la SCI demandait la nullit de la promesse de vente et la restitution du d p t de garantie, au motif que la promesse ne comportait pas la clause relative la facult de r tractation de l'acqu reur ni la mention manuscrite de sa renonciation un pr t . Elle pr cisait que la SCI ne r unissait comme associ s que le g rant, son pouse et leurs enfants et qu'un seul logement avait t . acquis par la soci t . Le vendeur estimait au contraire que la SCI avait agi dans le cadre de son activit professionnelle.

5 La cour d'appel s'appuie sur la r daction des statuts pour refuser la SCI la protection des consommateurs. Consid rant que [ ] constitue une activit professionnelle celle d'une SCI qui a pour objet la mise en location d'un ou plusieurs biens immobiliers, le nombre des immeubles sur lesquels s'exerce cette activit tant indiff rent. Consid rant que l'objet social de la SCI S consiste, aux termes de l'article 4 de ses statuts, en l'acquisition, la construction et l'am nagement de locaux, l'exploitation par bail, location ou autrement de tous immeubles ou droits immobiliers, tant en France qu' . l' tranger; que du seul fait de son objet social, la SCI S. ne peut pr tendre b n ficier pour le pr t souscrit aux fins de l'acquisition d'un immeuble, des dispositions protectrices du code de la consommation.

6 La m me analyse vise le droit de r tractation: De m me, [la SCI] ne peut b n ficier des dispositions de l'article L 271-1 du CCH, seul l'acqu reur non professionnel pouvant se r tracter dans le d lai de sept jours . I- 2. ETAT DE LA DOCTRINE. Le CRIDON de PARIS a adopt une position tr s binaire ( , L'acqu reur non professionnel de l'article L. 271-1 nouveau du CCH a-t-il un double visage ? , Bulletin du Cridon de Paris, 1er octobre 2001) consistant diff rencier la personne physique de la personne morale, puis limiter le champ d'application de l'article L 271-1 se limitait aux seules personnes physiques. Le commentaire du CRIDON de l'arr t du 24 octobre 2012 est galement en ce sens. Arr t de la Cour de CASSATION du 24 octobre 2012 L'application aux SCI de l'article L271-1 du CCH et de la loi scrivener .

7 Droit Patrimonial Actualit s XB - 2/5. I- 3. ANALYSE DE LA JURISPRUDENCE. L'objet de la SCI. La Cour de CASSATION , et auparavant la CA de PARIS, sont loin d'adopter une position aussi tranch e que celle du CRIDON, visant diff rencier personne physique d'une part, personne morale d'autre part. La Cour de CASSATION appelle en effet se r f rer l'objet de la SCI qui seul d termine le caract re familial ou professionnel de la soci t . Elle rejette le pourvoi form par l'acqu reur au motif suivant : d s lors que l'objet statutaire de la SCI. en cause consiste en l'acquisition, l'administration et la gestion par la location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers meubl s et am nag s , il n'y a pas rechercher, comme le soutenaient les auteurs du pourvoi, quelle est concr tement [ ] l'activit r elle de la soci t.

8 Acqu reur. Elle renvoie donc l'objet de la SCI, en l'esp ce large et tourn vers les op rations immobili res, pour d terminer le caract re professionnel de la soci t . Elle choisit ainsi de se r f rer sp cialement l'objet de la soci t , en approuvant les juges du fond sur ce point, au lieu de d finir une position tranch e sur le champ d'application du l'article L 271-1 CCH. qui exclurait par nature les personnes morales Cet arr t suit une ligne jurisprudentielle r cente, inspir e par le droit de la consommation, qui vise . prot ger galement certaines personnes morales. Un r cent arr t vient en ce sens de reconna tre un pr judice moral une personne morale. Une SCI ayant un objet familial, de d tention d'un bien identifi , peut certainement b n ficier du d lai de r tractation de l'article L 271-1 CCH, l' volution jurisprudentielle tant en ce sens.

9 Ainsi par exemple : La Soci t a pour objet : - l'acquisition et la propri t de la maison familiale situ e VILLEFRANCHE SUR MER, dite Villa L opolda, la gestion et l'administration dans l'int r t des associ s familiaux, et exceptionnellement l'exploitation par bail, location ou autrement afin d'aider au paiement des charges de la maison - et exceptionnellement, sur d cision extraordinaire, toutes op rations pouvant se rattacher, directement ou indirectement l'objet social, pourvu que ces op rations ne modifient et ne d naturent pas le caract re civil et familial de la Soci t .. En cons quence le notaire se doit de faire preuve de diligence et de purger le droit de r tractation d'une personne morale toutes les fois que l'objet de la soci t aura un caract re familial et non professionnel au regard de l'analyse que le notaire aura fait du dossier d'acquisition ou vente qui lui est soumis.

10 Arr t de la Cour de CASSATION du 24 octobre 2012 L'application aux SCI de l'article L271-1 du CCH et de la loi scrivener . Droit Patrimonial Actualit s XB - 3/5. II- LA LOI scrivener EST-ELLE APPLICABLE AUX SCI ? II- 1. POUR ALLER PLUS LOIN ET PAR EXTENSION, IL CONVIENT DE S'INTERROGER SUR LE CHAMP D'APPLICATION DE LA. LOI scrivener AUX SCI ? Etat de la jurisprudence La jurisprudence en la mati re est plus ancienne. Un arr t rendu par la 1 re Chambre civile le 10 f vrier 1993 (Bull. civ I, p. 47, n 71) pouvait tre consid r comme ne fixant pas d finitivement la jurisprudence, m me si les annotateurs lui avaient, le plus souvent, reconnu une port e g n rale. Un arr t de 1994 (Civ. 1 re, 11 octobre 1994, Bull.)