LOGEMENT IMMEUBLE À CONSTRUIRE …

1 P 20 - OCTOBRE 2016 - N 85LE BULLETIN de CHEUVREUX Notaires DROIT IMMOBILIERPANORAMA DE LA NOTION D ACH VEMENT EN DROIT DE LA CONSTRUCTION ET VENTE D IMMEUBLES NEUFSLE DOSSIERAfin de faire face aux besoins en mati re de logements durant la seconde moiti du XX me si cle, le l gis-lateur a tabli un corpus juridique r gissant le domaine de la vente d IMMEUBLE CONSTRUIRE . Issue de nombreuses r flexions autour de l tablissement d un cadre l gal, la loi du 3 janvier 1967 a donn la vente d im-meuble CONSTRUIRE un statut particulier qui s est d velopp travers les d cennies, port e par de nombreux dispositifs l gis-latifs favorisant l accession la propri t immobili re. La loi du 3 janvier 1967 codifi e aux termes des articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l habitation a t depuis lors revisit e, notamment par la loi n 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le LOGEMENT ou encore, plus r cemment, par le d cret n 2016-359 du 25 mars 2016 relatif la garantie financi re en cas de vente en l tat futur d ach vement.

2 Elle continue n anmoins de s appliquer dans les rapports entre le professionnel de la construction et l acqu reur de l vente d IMMEUBLE CONSTRUIRE implique pour le vendeur l obligation de d livrance issue du droit commun de la vente (article 1604 du Code civil : La d livrance est le transport de la chose vendue en la puis-sance et possession de l acheteur ), la nuance pr s que cette obligation de d li-vrance contraint le professionnel de la construction difier l IMMEUBLE , consti-tutif d un objet futur, dans un d lai d ter-min , conform ment aux pr visions du contrat. La jurisprudence a eu l occasion de rappe-ler, par un arr t de la Cour de cassation du 28 janvier 2009, que l obligation du ven-deur d difier la construction constitue le crit re d terminant pour qualifier l op ra-tion de vente d IMMEUBLE CONSTRUIRE .

3 Par suite, avait t sanctionn e la Cour d appel qui avait retenu la vente d IMMEUBLE CONSTRUIRE alors que les travaux envisag s avaient t mis la charge de l acqu reur (Cass. Civ. 3 me, 28 janvier 2009). L obligation qui p se contractuellement sur le vendeur est celle d difier et d achever les travaux dont il a la ma trise d CATHALAGROUPE IMMOBILIERSECTEUR PROT G GARANTIESIMMEUBLE CONSTRUIREACH VEMENTLOGEMENTN 85 - OCTOBRE 2016 - p 21 LE BULLETIN de CHEUVREUX NotairesI - LA D TERMINATION DE LA NOTION D ACH VEMENT DANS LES VENTES D IMMEUBLES CONSTRUIREL obligation d difier s accomplit par l ach vement de l IMMEUBLE . L article R. 261-1 du Code de la construction et de l habitation d finit ce qu est l ach vement dans le cadre de la vente d IMMEUBLE CONSTRUIRE . Cet article donne une d finition de l ach -vement en deux crit res, l un positif, l autre n gatif, et ne semble pas s attacher ce que l opinion commune pourrait consid -rer comme achev.

4 La d finition de l ach vement n est imp -rative qu en mati re de secteur prot g (habitation ou habita-tion et professionnel). Dans ce secteur, les par-ties ne pourront donc restreindre convention-nellement les droits conf r s l acqu reur par les dispositions l -gales A contrario, dans le secteur libre, cette d finition sera suppl tive de la volont des parties, lesquelles pourront librement convenir d accro tre ou de restreindre les crit res de d termination de l ach premier crit re (crit re positif) de la notion d ach vement pr cise que l im-meuble [..] est r put achev [..] lorsque sont ex cut s les ouvrages et sont install s les l ments d quipement qui sont indis-pensables l utilisation, conform ment sa destination, de l IMMEUBLE faisant l ob-jet du contrat. la lecture de cette d finition l gale, l IMMEUBLE serait donc r put achev d s lors qu il serait habitable par l acqu reur conform ment la destination pr vue par le contrat de vente, ce qui implique notam-ment le fonctionnement normal de l ali-mentation en r seaux humides et secs (eau, lectricit , gaz mais galement antenne collective pour la t l vision), une accessibi-lit par l acqu reur son LOGEMENT dans le respect de la r glementation et des normes en vigueur (ascenseur en fonctionnement, escalier praticable), ou encore l clairage des parties d finition est temp r e par un se-cond crit re (crit re n gatif)

5 Venant pr ci-ser que pour l appr ciation de cet ach -vement, les d fauts de conformit avec les pr visions du contrat ne sont pas pris en consid ration lorsqu ils n ont pas un caract re substantiel, ni les malfa ons qui ne rendent pas les ouvrages ou l ments ci-dessus pr cis s impropres leur utilisa-tion .Les d fauts de conformit s avec les pr vi-sions du contrat ne sont pas pris en consi-d ration lorsqu ils n ont pas un caract re substantiel. Une erreur dans la nature du mat riau employ ou dans la couleur d un l ment ne saurait tre de nature avoir un caract re substan-tiel. L IMMEUBLE sera donc consid r comme achev .Ne concourent pas non plus la d finition de l ach vement, les divers d fauts de fini-tion caract risant des malfa ons (retouches de peinture, joints en-dommag s, moquette d coll e), l am na-gement des divers espaces verts et de ses arrosages ainsi que la d faillance de cer-tains quipements (cam ra de surveillance, portillon lectrique.)

6 La d finition de l ach -vement donn e par le l gislateur a pour objectif de permettre au vendeur de proc -der la livraison de l ouvrage en laissant l acqu reur la possibi-lit , soit de consigner dans le proc s-verbal de livraison la liste des r serves constat es, soit d agit ult rieurement sur le terrain des assurances relatives la construction. L ach vement de l IMMEUBLE n teint pas les obligations du vendeur qui devra, eu gard son obligation de d livrance, livrer un IMMEUBLE exempt de tout d faut de - LA CONSTATATION DE L ACH VEMENT DE L IMMEUBLE DANS LES VENTES D IMMEUBLE CONSTRUIREEn mati re de vente d IMMEUBLE CONSTRUIRE , tous les textes ne r gissent pas la constatation de l ach vement de la m me mani la vente en tat futur d ach vement, r gie par les dispositions de l article 1601-3 du Code civil, les textes n ont pas organis le formalisme de l ach vement de sorte que la constatation de l ach vement pour-ra r sulter.

7 - soit d une notification de l ach vement adress e par le vendeur, en sa qualit de ma tre de l ouvrage ou de son architecte agissant en sa qualit de ma tre d uvre ( la mani re des appels de fonds concernant les ch ances de travaux, sur production d une attestation d avancement de chan-tier du ma tre d uvre),- soit de la constatation contradictoire entre les parties lorsque cette derni re a t pr vue par le contrat. l inverse, dans la vente terme, r gie par les dispositions de l article 1601-2 du Code civil, l article R. 261-2 du Code de la construction et de l habitation organise la constatation de l ach vement en accordant aux parties la possibilit de choisir entre deux proc dures :- soit la constatation par les parties aux termes d un acte notari ; cet acte valant constatation de la li-vraison, - soit par la d signa-tion d une personne qualifi e dans l acte de vente lorsque ce der-nier l a pr vu, ou en cas de d saccord entre les parties.

8 Il s agira en d -finitive d un expert d -sign par ordonnance sur requ te non susceptible de recours du pr sident du tribunal de grande instance du lieu de situation de l constatation de l ach vement en ma-ti re de vente terme implique le paie-ment de la totalit du prix de vente et vaut livraison, bien que l IMMEUBLE ne soit pas parfaitement achev , les travaux de La d finition de l ach vement n est imp rative qu en mati re de secteur prot g . La constatation de l ach vement en mati re de vente terme implique le paiement de la totalit du prix de vente . p 22 - OCTOBRE 2016 - N 85LE BULLETIN de CHEUVREUX Notaires parach vement devant encore tre r ali-s s. Qu il s agisse de la vente terme ou de la vente en tat futur d ach vement, cette constatation de l ach vement ne vaut tou-tefois pas, de la part de l acqu reur, recon-naissance de la conformit de l IMMEUBLE par rapport au contrat.

9 Le vendeur res-tera tenu de son obligation de d livrance conforme au contrat de cas de contestation sur la constatation de l ach vement, et bien que la Cour de cassation n ait pas eu se prononcer ce sujet, il semblerait que la date correspon-dant l ach vement effectif de l IMMEUBLE soit laiss e l appr ciation souveraine des juges du - L OBLIGATION DE GARANTIR L ACH VEMENT DE L IMMEUBLE DANS LE SECTEUR PROT G Il est rappeler que pour les permis de CONSTRUIRE du secteur prot g dont la demande a t d pos e avant le 1er jan-vier 2015, le vendeur d IMMEUBLE CONSTRUIRE n est plus autoris justifier d une garantie d ach vement intrin-s que (garantie r sultant des conditions propres de l op ration). D cret 2016-359 du 25 mars obligation de d livrance du vendeur est garantie, dans le cadre de la vente d im-meuble CONSTRUIRE du secteur prot g (habitation ou habitation et profession-nel) par l instauration de protections qui tiennent, d une part, la mise en place d un ch ancier de paiement, et d autre part, la fourniture d une garantie extrin-s que de paiement accord e par un orga-nisme le cadre de la vente en tat futur d ach vement, les ventes font l objet d un paiement chelonn qui correspond un stade d avancement effectif des travaux (ach vement des fondations, ach vement du 1er tage, ach vement du cloisonne-ment, mise hors d eau, mise hors d air.)

10 Pour permettre le versement de l ch ance ach vement de l IMMEUBLE , le prix pourra tre pay , jusqu la limite d un pla-fond de paiement fix hauteur de :- 85 % pour une maison individuelle (ar-ticle R. 261-19 du Code de la construction de l habitation),- 95 % pour un IMMEUBLE collectif (article R. 261-14 du Code de la construction de l habitation).Dans le cadre de la vente terme, l ach -vement permettra la lib ration de 95 % du permettre le paiement de cette ch ance, les travaux accomplis devront r pondre la d finition contractuelle de l ach vement qui devra se conformer aux dispositions de l article R. 261-1 du Code de la construction et de l le respect d un ch ancier de paie-ment, l ach vement ou le remboursement des versements effectu s par l acqu -reur dans l hypoth se de la r solution du contrat pour d faut d ach vement doit tre garanti par le vendeur dans le cadre de la vente en tat futur d ach vement.